Mennyi adót kell fizetni az ingatlan eladása után? Az adó alapja, mértéke és példák
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet és annak az adóját az éves személyi jövedelemadó-bevallásban kell bevallani, és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőre kell az adót megfizetni. Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik – tájékoztat a NAV.
Amit ennek, illetve az eddig beérkezett olvasói kérdések kapcsán érdemesnek látunk elöljáróban leszögezni: hogy az adót az ingatlan vételi és eladási értéke közötti különbözet, azaz a jövedelem után kell megfizetni. (Az ún. beszámítási kedvezmény 2008. január 1-je óta már nem él: vagyis, hogy másik lakóingatlant kellene venni, a pénzt lakáscélra kellene fordítani az adófizetés mértékének csökkentése érdekében.)
Az is lényeges, hogy míg az ingatlan eladása után személyi jövedelemadót kell fizetni, addig a vásárlása után visszterhes vagyonátruházási illetéket. Az adót és az illetéket tehát ne keverjük össze: adót az eladás, illetéket ingatlan vásárlása után fizetünk, még akkor is, ha az emberek jellemzően lakásuk eladása után vásárolnak is mindjárt egy másik ingatlant.
Hogyan állapítsuk meg az ingatlan eladásából származó jövedelmet?
A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költségekkel (de költséget csak a bevétel erejéig lehet elszámolni, tehát a számított összeg nullánál nem leh
Bevétel, költség
Mi számít bevételnek?
Bevételnek tekintendő az az összeg, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen az eladási ár, a cserébe kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke.
Amennyiben a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell az értékesítés évében bevételnek tekinteni, mivel az szja-törvény rendelkezése értelmében a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának a napja.
Mi számít költségnek?
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:
– a megszerzésre fordított összeg és az ezzel összefüggő más kiadások;
– az értéknövelő beruházások;
– a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban, az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.
Nem lehet a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély az önálló tevékenységből származó bevételével szemben számol(t) el költségként.
A kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni!
Hogyan csökken évente az adó alapja, mekkora a mértéke?
Az adó mértéke 16 százalék. Lakóház vagy lakás, a hozzá tartozó földrészlet, a lakáshoz tartozó földhasználati jog, valamint a lakáshoz, lakóházhoz tartozó vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) átruházása esetén az alábbi mértékben csökken a számított összeg:
| a szerzés éve | A számított összeg % |
| 2011. 0. év | 100 |
| 2010. 1. év | 100 |
| 2009. 2. év | 90 |
| 2008. 3. év | 60 |
| 2007. 4. év | 30 |
| 2006. 5. év | 0 |
Ez azt jelenti, hogy 2006. évben vagy azt megelőzően megszerzett, lakás céljáró szolgáló ingatlan 2011. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Az előzőekben nem említett minden más ingatlan (telek, üdülő, üdülőtelek, termőföld, üzlethelyiség, nem lakás céljára szolgáló egyéb ingatlan) esetében a bevétel és a költségek különbözeteként számított összeg a következők szerint csökkenthető:
| A szerzés éve | A számított összegből levonható % |
| 2011. 0. év | 0 |
| 2010. 1. év | 0 |
| 2009. 2. év | 0 |
| 2008. 3. év | 0 |
| 2007. 4. év | 0 |
| 2006. 5. év | 0 |
| 2005. 6. év | 10 |
| 2004. 7. év | 20 |
| 2003. 8. év | 30 |
| 2002. 9. év | 40 |
| 2001. 10. év | 50 |
| 2000. 11. év | 60 |
| 1999. 12. év | 70 |
| 1998. 13. év | 80 |
| 1997. 14. év | 90 |
| 1996. 15. év | 100 |
Az 1996. évben vagy azt megelőzően megszerzett, nem lakás céljáró szolgáló ingatlan 2011. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Kalkulátorunkkal könnyen kiszámolható az adó:
Dióhéjban tehát ennyi az alapvető tudnivaló az ingatlaneladás utáni személyi jövedelemadó megfizetéséről. Természetesen van egy sor speciális eset, így van, amikor adómentes az átruházás: nem kell adózni többek között házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a házastárs által történő megváltásából származó jövedelem esetében, vagy ha a magánszemély más magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződésalapján ingatlant, vagyoni értékű jogot ruház át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében.