Telket venne, építkezne? Mutatjuk, hol várható árrobbanás! 2015.03.16.
A túlkínálat még mindig jellemző, az egyik legnagyobb hirdetési portál
szerint a fővárosban több mint négy és félezer eladó telket kínálnak,
ami a többszörös megjelenéseket leszámítva is masszív állomány. A
népszerű térségekben azonban belátható időn belül kiegyenlítődhet a
kereslet és a kínálat. Általános áremelkedésről egyelőre nincs szó, több
helyen azonban rövidesen megugorhatnak az árak - mondta lapunknak Nagy
Tibor, az Otthon Centrum (OC) telek és kereskedelmi ingatlanos
divíziójának vezetője. Míg korábban meglehetősen szűk volt az ársáv, ma
már az egyedi jellegzetességek függvényében sokkal szélesebb
intervallumban alakulnak az értékek.
Ahol a válság alatt sem állt le az élet
Budapesten a II., III., XI., és XII. kerületben - ahol a hirdetési szájtok ajánlatai szerint a kínálat több mint fele koncentrálódik - 2008-2014 közötti időszakban sem fagyott le teljesen a családi házas telkek piaca, az ügyleteket azonban nagyon nyomott áron hozták tető alá, ám az élénkülés eredményeként ma már alig van különbség a vételi és a kínálati ár között, a tranzakciók száma pedig a másfél-kétszeresére emelkedett.
Nagy szerint a XII. kerületi hegyvidék azon részén, ahol a 2000 négyzetméteres telekméret és 10 százalékos beépíthetőség a jellemző, 55-90 ezer forint közötti a négyzetméterenkénti ár az egyedi adottságoktól, panorámától, közvetlen környezettől és a telek alakjától függően, az 1000-1500 négyzetméteres ingatlanok régiójában, ahol a beépíthetőség 15 százalékos, 65-130 ezer forint ez a sáv, hasonlóan a II. kerület belső részeihez. A II. illetve XII. kerület luxusrégióiban pedig 100 ezer forint fölötti a négyzetméterár. A környéken újra felbukkantak a kis, 3-5 lakásos társasházakat építő vállalkozások, akik azokat a telkeket is felvásárolják, amelyek a környezetük miatt családi ház építésére kevésbé ideálisak.
Megmozdult a piac a II. kerület külső, II/a-ként ismert régiójában is, a fajlagos átlagárak tág határok - 26-50 ezer forint - között alakulnak. Változatlanul Adyliget viszi a prímet, míg legolcsóbban Pesthidegkút ófalui részén juthatunk építési területhez.
Jelentősen erősödött a kereslet a III. kerületben, különösképpen a Csillaghegyen, ahol 40-50 ezer forintot is fizetnek az errefelé jellemzően kis méretű, 5-600 négyzetméter alapterületű telkek négyzetméteréért. A Csillagheggyel egybeépült Rómain alig akad üres ingatlan, az elvétve felbukkanó ajánlatokban is inkább bontandó házat találni, egy szép környezetben lévő, megfelelő formájú telek ára viszont elérheti a négyzetméterenkénti 60 ezer forintot is.
Itt nőhetnek legjobban az árak
A III. kerület hegyvidékén, az Ürömhegy illetve az Aranyhegy oldalában is megindult a kereslet és az árak is. Egyelőre egy ideális építési telek ára négyzetméterenként 25 ezer forint körüli, azonban a csatornázás kiépülésével az átlagos telekpiaci drágulás másfél-kétszeresét is produkálja majd a térség - hívja fel a figyelmet Nagy Tibor.
A csatornázás befejezése a XI. kerület madárhegyi telkeinek árát is megdobja majd. A felsőbb régiók ugyan már most is a szomszédos XII. kerületi árakat idézik - 50-55 ezer forint négyzetméterenként - , azonban lejjebb, az autópályához közelebb eső területeken 25-30 ezer forint körüli a fajlagos átlagár.
Többszörös a szorzó a XXII. kerület városrészei között, míg a legdrágább Rózsavölgyben 40-45 ezer forint is lehet a panorámás beépíthető parcellák ára, az átlagos építési területeket 25-30 ezer forintért kínálják, Budatétényben pedig 12-20 ezer forint az átlagár.
Ki nem találná, Pesten hol a legdrágább a telek
A pesti oldal családi házas telekpiaca a budainál kevésbé szegmentált a szakértő szerint. A lista élén változatlanul a XVI. kerület, azon belül is Ó-Mátyásföld áll, akár 50 ezer forintos négyzetméterárral, a kerület többi részének átlagára 22-30 ezer forint között alakul. A külső pesti kerületek népszerű részein (a XVIII. kerületben például Pestszentimre, a IV. és a XV. kerületben a régi vasútállomáshoz közeli villanegyedek) a környezettől függően 15-30 ezer forinttal lehet kalkulálni. Pesten a központtól legtávolabbi XVII. és a XXIII. kerületet a legolcsóbbak között tartják számon.
A fejlesztők is vásárolnak
A változás szele a fejlesztési telkek piacát is átjárja, míg 2008-2013 között jó, ha 10-15 társasházas telek cserélt gazdát, 2014 második felétől már érdemben növekedett a tranzakciók száma. Először - még 2013-ban - a félbehagyott, leállított vagy bedőlt projektek keltek el. Az V-IX. kerületek Nagykörúton belüli részein az építhető lakások négyzetméterére vetítve 70-90 ezer forintért, a Nagykörúton túl 35-50 ezer forintért cserélnek gazdát a területek. A XIII. kerület Angyalföld beépíthető ingatlanai is újra népszerűvé váltak, a szomszédságtól, környezettől függően átlagosan 25-40 ezer forint a környékbeli átlagár. Bel-Budán szintén aktívabbak a lakásépítő cégek, itt a fejleszthető területek átlagára 70-100 ezer forint között változik.
A projektfinanszírozás hiánya változatlanul erősen korlátozza a beruházók aktivitását, a néhány lakásos társasházakon túl maximum 30-60 lakásos épületekben gondolkodnak a cégek, bár már egy-két 100-150 lakásos építkezésről is tudni lehet - mondta a szakértő. Zömmel a válságot túlélt, korábban több lakásfejlesztést megvalósító magyar vállalkozások tervezgetik az indulást, bár mozgolódnak már a külföldiek is, közöttük izraeli, egy-egy török, kínai és egyiptomi érdekeltségű vállalkozás is.
Mit mond az elemző?
A GKI legutóbbi (2014. október) felmérése is megerősíti, egyelőre a divatos budai helyszíneken fokozódik a vevők érdeklődése, a pesti oldalon nincs érdemi változás. Kínálati piacról írnak, s érdemi élénkülést a közeljövőben sem jósolnak. Az elemzés szerint a fejlesztők is csak a legnépszerűbb területeken fontolgatják az építkezések megkezdését.
A lakásépítés annyira partvonalra került az elmúlt évkben, hogy egy esetleges jövőbeni élénkülés is csak rendkívül differenciáltan érinti a telekpiacot. Tizenkét hónapos távlatban a telekárak stagnálására számítanak, kivéve Budapesten és a fővárosi agglomerációban.
Az építési telkek értékesítési árainak a következő 12 hónapban várható változásaForrás: GKI