Ezeken a helyeken kezdtek csökkenni a lakásárak - Több budapesti kerület is a listán
A 2006-os lakáspiaci csúcsév után, nagyjából hét-nyolc év lejtmenet és ugyanilyen hosszú, bár jóval meredekebb emelkedés után, 2019-2020 fordulójára egységes volt a szakmai vélemény, hogy bármikor elérhetünk az árak tetőzéséhez, és a forgalomhoz képest ismét kis késéssel, de jöhet egy újabb forduló. Ebbe a piaci helyzetbe érkezett tavaly a koronavírus-járvány, illetve részben erre válaszul idéntől számos új otthonteremtési támogatási elem, felborítva a ciklusok immár három évtizede nagyjából szabályos hosszúsággal váltakozó rendjét. 2020-ban, bár sokkoló volt a lakáspiac rövid, március-áprilisi befagyása, összességében inkább csak megtorpant a már amúgy is lassuló növekedés, hogy aztán idén – döntően állami ösztönzők hatására – új erőre kapva meglóduljon a kereslet és ezzel az áremelkedés. A KSH adatai szerint, a 2020-as teljes évi 15%-os forgalomcsökkenés után 2021-ben, az első negyedévben 17%-kal, míg a második három hónapban bő egyharmadával nőtt a forgalom a tavalyi hasonló időszak ugyanilyen adatfeldolgozottsági szintjéhez viszonyítva; az MNB pedig a harmadik negyedévről előzetesen stagnálásról számol be. Ezen belül, idén eddig a 2020-ban átlagosnál nagyobb visszaesést elkönyvelő Budapest forgalmi élénkülése a leglátványosabb.
"Míg a 2020-as teljes évi átlaghoz képest idén eddig a megyei jogú városokban és – bár lassuló ütemben – Budapesten tovább nőttek az árak, az alacsonyabb jogállási szinteken minimális csökkenés mérhető. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy a tranzakciós adatok feldolgozási metódusának sajátosságaiból fakadóan a teljes éves adat ehhez képest még jócskán – akár előjelében is! – változhat. Érdemesebb tehát inkább az idei első kilenc hónapot a tavalyi azonos időszakkal összevetni. Az idei év első három negyedévében a NAV-hoz beérkezett és az OTP Jelzálogbank által feldolgozott forgalmi adatok a tavalyi megtorpanás után ismét kétszámjegyű, országos átlagban, éves alapon 15,9%-os teljes, nominális áremelkedést mutatnak.
A MEGYEI JOGÚ VÁROSOK ÉS A KISEBB VÁROSOK BUDAPESTNÉL ISMÉT JOBBAN, 12%-KAL, ILLETVE 15%-KAL DRÁGULTAK, MÍG A FŐVÁROSBAN 5%-OS VOLT AZ ÁREMELKEDÉS ÜTEME.
Az elemzésünk fókuszában álló éves összehasonlítás ugyanakkor elfedi a negyedéves ármozgást: háromhavi periódusokban vizsgálva, az MNB adatai alapján minden jogállásban lassult az áremelkedés üteme az év második negyedében, az előzetes harmadik negyedéves számok pedig Budapesten stagnálást, míg vidéken újra gyorsuló drágulást jeleznek. A budapesti forgalom átlagot meghaladó növekedésével az idei országos átlagár – ami tehát az összes településtípus tranzakciószintű adatait foglalja egybe – arányaiban jóval több magas fajlagos árú ingatlan ár adatából tevődik össze, mint a tavalyi érték. A különböző jogállások közötti tranzakciós arányok eltolódását figyelembe véve, a településtípus kategóriák forgalmi súlyával korrigált éves nominális áremelkedés üteme 11%-os." - emelte ki Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.
Az elmúlt nyolc év áremelkedési trendje a lakótelepi lakások felől indult, és országosan itt mehetett végbe a legnagyobb arányú értéknövekedés az elmúlt években. Így mára az eladott lakótelepi lakások országos átlagára meghaladja a 380 ezer Ft/m2-t. A 2014-es bázishoz viszonyítva a lakótelepi lakások eddig átlagosan 164%-os értéknövekedésen mentek keresztül, valamivel meghaladva az egyéb társasházi lakások 151%-os drágulási ütemét. A teljes idei éves adat azonban még itt is jócskán változhat. Érdemesebb tehát inkább itt is az idei első három negyedévet a tavalyi ugyanezen időszakkal összehasonlítani. Ez alapján,
AZ ELADOTT LAKÓTELEPI LAKÁSOK 12%-KAL, AZ EGYÉB TÁRSASHÁZI LAKÁSOK 15%-KAL DRÁGULTAK EGY ÉV ALATT.
Az önálló házak átlagára jelenleg országosan 197 ezer Ft/m2.
Látványos áremelkedés Tolna megyében
A 19 MEGYE KÖZÜL IDÉN SEM CSÖKKENT SEHOL AZ ELADOTT LAKÓINGATLANOK ÁTLAGÁRA. AZ ÁREMELKEDÉSI RANGSOR ÉLÉN, 38%-OS DRÁGULÁSSAL TOLNA MEGYE ÁLL,
mely már tavaly is dobogós volt, részben vélhetően a Paks2 projekt előkészületeinek köszönhetően. (Ugyanakkor a tranzakciószintű adatok mögé nézve feltűnő, hogy az M6-os autópálya mentén fekvő Pakson és Tolnában nagyjából száz körüli – illetve Szekszárdon is néhány darab –, a korábbi évekhez képest jóval magasabb árszintű, 550-750 ezer Ft/m2 közötti lakás eladása került rögzítésre 2021-ben. Részletesebb adatok hiányában csak feltételezzük, hogy ezek részben új építésű társasházi lakások, melyek időben koncentrálódó eladása nagy hatással van az amúgy kis forgalmú megye egészének átlagárára.) 20%-ot meghaladó mértékben nőtt az átlagár emellett még az ugyancsak olcsóbbak közé tartozó Nógrád, Zala és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében. Budapestnél kevésbé csak Baranya és Békés drágult, 4-4%-kal.
Minden hatodik járásban csökkent az átlagár
A budapesti kerületekkel együtt 197 járásból 121 esetében lehetett elvégezni az éves összehasonlítást, ott, ahol mind a bázisév 2020, mind pedig 2021 első kilenc hónapjában legalább tíz értékelhető adattartalmú eladás történt, így nem volt szükség statisztikai adatpótlásra az elemzés során. A 121 járásból 20-ban (17%) csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára (piros színezés). Budapesten öt kerület, a VII., XI., XX., XXI. és XXII. tartozik ide, emellett Tolna megyében (az amúgy nagyon kis forgalmú, így a rekordmagas megyei árváltozási mutatót ellensúlyozni nem tudó Dombóvári, Bonyhádi és Tamási járásokban) látszik ezen kívül lokális sűrűsödés.
Lakásárak árváltozása, Forrás: OTP Jelzálogbank
21 járásban nőtt 25%-ot meghaladó mértékben az átlagár; ezek nagyjából egyenletesen oszlanak el regionálisan (sötétzöld színezés), noha a Nógrád és Heves megyei sűrűsödés kiemelhető.
IMMÁR HARMADIK ÉVE, HOGY BUDAPESTEN EGYIK KERÜLET SEM TARTOZIK A LEGMEREDEKEBB ÁRNÖVEKEDÉST PRODUKÁLÓ TERÜLETI EGYSÉGEK KÖZÉ.
Ugyanakkor a 21 járásból öt a legolcsóbb árkategóriába esik, tehát a bázishatás (azaz az alacsony induló ár) részben magyarázza a magasabb drágulási potenciált. Megyeszékhely központú járásaink közül egyedül a Salgótarjáni járás tartozik a legnagyobb arányú árnövekedést mutató területek közé.
Kilőttek az árak Salgótarjánban
Egy területi szinttel lejjebb vizsgálva, érdemes a legnagyobb városaink, a megyeszékhelyek áralakulásáról szót ejteni. A következő diagram adataiból kiderül, hogy az idei első három negyedévben a továbbra is legolcsóbb nagyvárosunk,
SALGÓTARJÁN DRÁGULT LEGNAGYOBB ÜTEMBEN, 32%-KAL.
Nógrád megye székhelye ráadásul az elmúlt két évben is dobogós volt, így itt két és fél év alatt 84%-kal nőtt az átlagár. A városban ráadásul nincsenek új társasházi projektek, így ezek időben koncentrált értékesítése nem zavarja meg a statisztikákat. A salgótarjáni drágulási ütem mindössze felét elérve, 15-16%-kal emelkedett három északkeleti megyeszékhelyünk, Debrecen, Nyíregyháza és Miskolc lakóingatlanjainak átlagára. Két nagyvárosban, Szekszárdon és Szombathelyen marad 5% alatt a vizsgált mutató.
Több budapesti kerület is árcsökkenést mutat
A fővárosi kerületek árváltozás rangsorára pillantva (ahol a XXIII. kerület adathiány miatt nem szerepel) nagyjából továbbra is tartja magát az a tendencia, miszerint alapból olcsóbb, csekély forgalmú és elősorban nem befektetési célpont városperemi kerületek vannak a lista elején, ahol az alacsony bázis miatt mehet végbe nagyobb ütemű drágulás. Ez alól az egyetlen kivételként élen álló I. kerületet (17%-os drágulás) így sorban a XVIII., XIX., XVI., XVII. és IV. kerületek követik 12-14% közötti mutatóval. Bár az OTP Jelzálogbank egy tavalyi évközi elemzésében két kerület, az I. és az V. árcsökkenéssel álltak a lista végén, az év végéig beérkező tranzakciókkal adatteljessé váló egész éves kimutatásban ezek már csekély mértékű, de pozitív árváltozást mutattak. (Az idei előzetes adatokból pedig egyenesen úgy tűnik, hogy a két kerület gyorsan kiheverte a koronavírus elsősorban központi városrészeket sújtó negatív hatását.) Egyelőre nem megjósolható, hogy a jelenlegi öt, negatív mutatóval álló kerület (XX., XXII., VII., XI. és XXI.) az év végi adatokban is marad-e csökkenéssel. Ha bármelyik igen, az azért lenne különleges, mert
UTOLJÁRA 2014-BEN ÁLLT NEGATÍV ELŐJEL VALAMELYIK FŐVÁROSI KERÜLET ÁRVÁLTOZÁS-MUTATÓJA ELŐTT.
Mi a helyzet Budapest irányítószám-körzeteiben?
A 161 irányítószám-körzetből 122 esetében történt meg az éves összehasonlítást, ott, ahol mind a bázisév 2020, mind pedig 2021 első kilenc hónapjában legalább tíz értékelhető adattartalmú eladás történt, így nem volt szükség statisztikai adatpótlásra az elemzés során. Hét körzetben legalább 20%-kal nőttek az árak egy év alatt, és még további négyben 15% feletti az árváltozás mértéke (sötétzöld színezés). Az adattisztítás utáni teljes adatbázist nézve, egy év alatt 25%-kal drágult, és ezzel élen áll a fővárosban a 1013-as körzet, azaz az I. kerületi Tabán és Krisztinaváros egy része. Ettől csak egy-két százalékponttal lemaradva a 1016-os és 1052-es körzetek következnek, ami – noha egyelőre csak évközi adatok az értintett területek hagyományosan csekély forgalma alapján – újabb jele annak, hogy
A BELVÁROSI KÖRZETEK TAVALYI VISSZAESÉSE CSAK IDEIGLENES LEHETETT.
A százas nagyságrendű forgalmat elérő városrészek közül a 1082-es körzet (VIII. kerület, Corvin-negyed) drágult legjobban, 20%-kal. 33 irányítószám-körzetben csökkent az átlagár 2021 eddig eltelt részében (piros színezés). Ennek mértéke a 1024-es, 1062-es, 1075-ös, illetve a csekély forgalmú 1122-es és 1204-es körzetben haladja meg a 10%-ot.
Lakásárak változása, Forrás: OTP Jelzálogbank
forrás: portfolio.hu