Lakást építenél? - Könnyen visszautasíthat a bank, ha nem vagy felkészült.
Jelenleg nagy a verseny a finanszírozók között a jó projektekért, mivel tud egy ajánlat/bank vonzóbb lenni a másiknál? Mi várható a jövőben a projektfinanszírozásban?
Takács Zoltán, az FHB Bank Vállalati Üzletág vezetője
Nap mint nap tapasztaljuk a verseny élénkülését a finanszírozók között a jó projektekért, ami nem, vagy nem kizárólagosan az árazásban érzékelhető. Legalább annyira fontos a szolgáltatás színvonala, a folyamatos innováció és a dinamikusan változó ügyféligényeket lekövetni képes, új finanszírozási struktúrák alkalmazása is.
A jövőre nézve nem számítunk drasztikus változásokra projekt ötletekben, típusokban és finanszírozási struktúrákban, mindezek mellett rövid- és középtávon továbbra is piaci növekedést várunk. Már a tervezés alatt álló projekteket is érintő nagy kérdés például a dinamikusan növekvő lakóingatlan piacon, hogy módosulnak-e - s hogyan - az áfa szabályok 2019-től, mert ez nagymértékben módosíthatja a projektek volumenére és árazására vonatkozó középtávú várakozásokat.
OTP
Alapvetően a fejlesztőknek az IRR és a cash on cash hozam a fontos. Ennek maximalizálásához a fizetendő adósságszolgálat összegét próbálják csökkenteni, amely egyrészt a kamatok csökkentésével is teljesülhet, de erre egyre kevesebb a tér, így jobban áttevődik a verseny a tőketörlesztések csökkentése felé. Ezen kívül a fejlesztőknek a minél nagyobb döntési szabadság, a minél rugalmasabb finanszírozási struktúra fontos még.
A jövőben a banki verseny tovább fokozódhat, különösen a prime ügyfelek esetében, amely az árakat is lefelé fogja tolni, illetve lazítás irányába mozdítja el a kockázati elvárásokat/finanszírozási struktúrákat.
Kereskényi Péter, Raiffeisen Bank Zrt.
A hitelezési feltételek, mint pl. az önerő vagy a futamidő, valamint a kondíciók, pl. kamatfelár, fontosak, de nem kizárólagos döntési szempontok. Az ügyfélkörünk nem homogén, azaz hangsúlyeltolódások vannak abban ügyfelenként, továbbá befektetési stratégiánként is, melyet az adott esetben az ügyfél követ, hogy az ajánlatunk egy adott eleme mennyire kulcsfontosságú számára a finanszírozó kiválasztásában. Ezért törekszünk előre helyesen azonosítani e kulcsszempontokat, és ott kitűnni, ahol igazán elvárja az ügyfelünk. Mivel az ingatlanbefektetések többnyire közép- vagy hosszú távra szólnak, ezért sok ügyfelünk nemcsak az induló feltételeket veszi figyelembe, hanem az eddigi együttműködés minőségét és a hitelezői döntések gyorsaságát is.
Az ingatlanpiaci ciklus feltehetően egy érettebb szakaszba érkezett, mellyel párhuzamosan az elmúlt időszakban aktív projektfinanszírozó bankok egy jelentős portfolióbővülésen vannak túl amellett, hogy a kereskedelmi banki mérlegek nagyon megerősödtek. Ebben az érett szakaszban, az európai gazdaság ereje, Budapest relatív regionális vonzereje, a "zéró kamat környezet" prognosztizált fennmaradása és a hazai kivitelezési kapacitások szűkössége feltehetően stabilitást fognak adni az ingatlanszektornak a következő pár évben. Mindezekre tekintettel a projektfinanszírozási hitelezők egy átgondolt és prudens hitelezési politikát tudnak folytatni várhatóan középtávon.
Schweizer Edina, ügyvéd, associated partner, Noerr és Társa Iroda
Valóban, 2016 a trendforduló éve volt a bankok életében, 2017 pedig már egyértelműen az állománynövekedés éve lesz. A verseny nő, annak ellenére, hogy a hitelezés profitabilitása az alacsony kamatkörnyezet miatt csökken. A kereskedelmi banki arénában a résztvevők az alacsony kamatszinten kívül az adott projektre szabott egyedi megoldásokkal, egyedi feltételekkel, minőségi szolgáltatással és gyors hitelügyintézéssel próbálnak versenyezni a legjobb projektek finanszírozásáért.
A megbízható, stabil tulajdonosi hátérrel rendelkező ingatlanbefektetők a biztos megtérülést biztosító projektjeik esetében, legyen az akár meglevő ingatlan vásárlása akár új fejlesztés, egyedi finanszírozási feltételeket tudnak elérni. Ezek egyes elemei, például a hitelfedezeti mutató (LTV) vagy az adósságfedezeti ráta (DSCR) a legjobb projektek esetén a válság előtti szintekhez közelít, átlagos megtérülést biztosító projektek esetén azonban azok alatt marad. A megalapozott üzleti terv, a megfelelő önerő és a tulajdonosi háttér-kötelezettségvállalás továbbra is a bankok elvárásai között szerepel.
A bankok készek és hajlandók finanszírozni, sőt bizonyos szintű tulajdonosi nyomás is érzékelhető a hitelezési volumen növelésére. Elképzelhető, hogy az ügyfelekért folyó kockázati versenyben egyes szereplők túlzott kockázatokat vállalnak. Azonban a többség tanult a válságból, alaposan megvizsgálják a projekteket, válogatnak és óvatosabban hiteleznek. Ezért még egy esetleges válság sem valószínű, hogy rendszerszintű megrázkódtatást okozna a kereskedelmi banki rendszerben.
Mi számít jó projektnek? Van esetleg olyan típusú projekt, ami előnyt élvez? Hogyan lehet beárazni a kivitelezési kockázatokat, amit a munkaerőhiány és az emelkedő építési költségek jelentenek?
Takács Zoltán, az FHB Bank Vállalti Üzletág vezetője
Az FHB Bankban nem állítunk fel projekt típus alapján preferencia sorrendet, hanem a projektek minőségéhez és lehetőségeinkhez mérten próbáljuk meg a terveinkkel hozzánk forduló ügyfeleinket kiszolgálni. Jelentős segítséget nyújt ebben a Takarék Csoport országos lefedettsége, és az ebből fakadó személyes kapcsolatok. A fentiek mellett természetesen érzékeljük, hogy a legnagyobb "boom" most az értékesítési célú lakóingatlan-fejlesztések piacára jellemző, így ebből a típusból a Takarék Csoportban is több ügylettel foglalkozunk jelenleg.
A kivitelezésekkel kapcsolatban nem vállalkoznék arra, hogy ezen kockázatot általános esetre vonatkozóan beárazzam, számszerűsítsem. Azonban az tény, hogy az ingatlanfejlesztések, és ezzel együtt természetesen a banki finanszírozók és a vásárlók egyik legnagyobb kockázata manapság az építőipari kivitelezési kockázat, amely a munkaerő mellett az építőanyag miatt is felmerülhet. Jó hír azonban, hogy e megemelkedett kockázatok kezelésére, mitigálására van mód: (fő)vállalkozók auditálása, szorosabb műszaki ellenőri kontroll, kiegészítő biztosítékok (akár csak átmeneti jelleggel), garanciális feltételek erősebb kontrollja, előre lekötött kapacitások biztosítása, stb.
OTP
Az OTP-nél elsősorban nem szektoriális kérdés a projekt minősége, sokkal inkább a fejlesztő személyétől (tapasztalatától, pénzügyi hátterétől), illetve az eszköz minőségétől valamint lokációjától függ, hogy egy projektet jónak értékel-e a bank. Ha a fundamentumok jók, akkor bármely szektorban hajlandó a bank hitelt kihelyezni.
A kivitelezéseket övező bizonytalanság az OTP-bél inkább kockázati, mintsem árazási kérdés. Ha a kivitelezési kockázatokat nem lehet megfelelően fedni, akkor inkább nemet mondunk a finanszírozásra, árazástól függetlenül. A bank preferenciája itt is a tapasztalt fejlesztő, aki tudja hogyan kell a kivitelezést menedzselni (azt tapasztaltuk, hogy ezek jobban tudják biztosítani a kivitelezési kapacitásokat a mostani környezetben is), az emelkedő építési költségeket pedig többek között a finanszírozáskor már megkötött fix áras vállalkozói szerződésekkel, magasabb elvárt tartalékokkal, illetve a tulajdonostól ilyen esetre elvárt költségtúllépési garanciákkal lehet kezelni.
Kereskényi Péter, Raiffeisen Bank Zrt.
Tudatosan törekszünk egy diverzifikált hitelportfolió kialakítására, melyben egyetlen ingatlan alszegmens súlya sem emelkedik ki. A lakóingatlan projektek tekintetében azonban óvatosabbnak látjuk magunkat, mint a piac összességében, melynek van hitelkockázat-vállalási és működési hatékonysági vetülete is. Általánosságban azon projekteket keressük, melyek "stressztűrőnek" tűnnek egy esetleges piaci fordulat esetére is, ill. a meglévő ügyfélkörünk nagy érték számunkra, és szeretnénk támogatni őket újból és újból hosszú távon.
A munkaerőhiány és emelkedő építési költségek miatt, elsődlegesen a kivitelezési kockázat csökkentésére törekszünk, melyet többféle módon valósítunk meg: bizonyított szponzor, megfelelő szakmai múlttal és pénzügyi erővel rendelkező fővállalkozó/generálkivitelező alkalmazása, költségtúllépési garanciavállalások kikötése, ill. hasznos, ha megfelelő anyagi és időbeli tartalékokkal bír a projekt. Általánosnak mondható, hogy a kivitelezés zárása és a bérbeadási kockázat megszűnése után a fejlesztési hitel egy magasabb összegű befektetési hitellel refinanszírozásra kerül, melynek révén a projektbe invesztált tulajdonosi tőke mértéke csökken. Érdemes megjegyezni, hogy beruházási időszakban a kivitelezési kockázatot be is árazzák a bankok egy prémium révén a kamatfelárban.
Schweizer Edina, ügyvéd, associated partner, Noerr és Társa Iroda
Az építési költségvetésben nagyobb összegű puffer beépítésével biztosítható, hogy legyen fedezet a menet közben váratlanul megnövekedett költségekre. Ez gyakorlatilag magasabb arányú önerőt jelent. Ezen kívül általában a tulajdonosi háttér-kötelezettségvállalás is biztosítékot nyújt a megemelkedett költségek fedezetére. Persze elképzehető olyan szintű költségnövekedés is, ami mellett a projekt már nem térül meg. Ezek a projektek alkalmasint egyáltalán nem fognak megépülni.
Tranzakciós ügyvédként a típusok kockázati szintjéről csak áttételesen, az adott típusú ügyletek számából és a finanszírozási feltételek alakulásából tudunk következtetni. Ezek alapján a bankok szívesebben finanszírozzák meglevő, működő ingatlanok akvizícióját mint új fejlesztésű ingatlanprojekteket. Az új projektek között pedig szívesebben finanszíroznak iroda- és kereskedelmi projekteket, mint lakásprojekteket.