Lakáspiac: mikor jön az árcsökkenés?
Az OTP Ingatlanpont véleménye
Bármilyen várakozás megfogalmazása előtt fontos, hogy egyelőre csak egy logikai gondolatkísérlet mentén vehetjük végig a hatásokat. A vírus következményeinek mélysége, időtávja nagyban függ a következő hetek, hónapok eseményeitől, illetve a rájuk adott kormányzati lépésektől. Ahogy időben haladunk, hétről-hétre, hónapról-hónapra – egészen a vírushelyzet megszűnéséig – egyre látványosabb hatása lehet a vírushelyzetnek a lakáspiacra. Sőt, hosszabb távú hatások is felvázolhatók - vázolta a helyzetet Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
Fontos megjegyezni azt is, hogy a lakáspiac jelenleg amúgy is konszolidáción megy át, ami nagyrészt a természetes ciklikus működésből adódik. Az áremelkedés már hetedik éve tart, idén már – a vírushelyzet előtti becsléseinkben – egy számjegyű drágulás vártunk csak, miközben Budapesten és a nagyvárosokban a forgalom már csökken. Ennek oka – az egyensúly feletti árszint mellett – nagyrészt a tavaly bevezetett MÁP+, mely jelentős elszívó hatással van a befektetési céllal vásárlók körében.
A teljesen váratlan vírushelyzet eleve ebben a lassuló, konszolidálódó periódusban találja a lakáspiacot, és az elmúlt egy-két hét nemzetközi és hazai tapasztalatai alapján ésszerű rövidtávon árcsökkenésre is felkészülni.
A vírushelyzet valószínűleg felgyorsítja a ciklikus mozgást, úgy tűnik, időben korábban érjük el a lokális árcsúcsot. A piaci recesszió időtávja ugyanakkor egyelőre megjósolhatatlan, és nagyban függ a gazdaságpolitika vírushelyzetre adott válaszaitól. A 2008-as helyzet megismétlődésére mindazonáltal optimista forgatókönyv alapján továbbra sem számítunk, hiszen a makrogazdasági légkör kedvezőbb az akkorinál, illetve a hitelezési kockázatok is jócskán mérséklődtek azóta.
Véleményem szerint az átlagos befektető, aki helyet keres a pénzének, a klasszikus pénzügyi befektetéseknél biztosabb megoldásnak tartja a lakáspiacot. Mögöttünk van már egy elhúzódó ingatlanpiaci válság (2008-2013), és látjuk, hogy a piac ciklikusan működik, az árszint alakulása pedig ciklusokon átívelően összességében növekvő. Mindenesetre ingatlanpiaci befektetés mérlegelésénél most már hosszabb távú szemléletre van szükség.
-
- A tőzsdei hullámvasútról, zuhanásról szóló hírek kapcsán, ha valaki most keres befektetést, a vírushelyzet előtti időszaknál magabiztosabban választhatná a lakóingatlan-piacot.
-
- Az Airbnb mindenhatósága" már lecsengett korábban (kerületi szigorítások, panaszok, stb.), ráadásul a vírus miatti turisztikai mélyrepülés is az ilyen lakások tulajdonosait bizonyítja el, így hosszabb távú kiadásra érdemes inkább berendezkedni.
-
- A bérleti díjak stagnálására, csökkenésére ugyanakkor fel kell készülni.
-
- A befektetési célú vásárlások tehát tisztán a vírushelyzet hatására a későbbiekben újra lendületet kaphatnak, ugyanakkor hosszabb távú megtérülést biztosító, alacsonyabb (de biztosabb) bérleti hozamszintre kell berendezkedni, amihez jól megválasztott vásárlás esetén értéknövekedés is adódhat.
-
- Emellett az építkezéseknél is erős hatások várhatók. A jelenleg rengeteg külföldit foglalkoztató nagy építkezések a ki-, beutazási tilalmak miatt kerülhetnek nehéz helyzetbe, ugyanakkor az amúgy is kevesebb lakásátadásból magyar munkaerő szabadulhat fel, tehát ezek optimális esetben kiolthatják egymást.
-
- Ugyanígy, az otthon maradások miatt a lakásvásárlási hajlandóság, a megtekintések száma, gyakorisága minden bizonnyal csökken. Nehezebb lehet eladni a lakásokat, a sürgős eladásoknál nagyobb engedményt adhatnak az eladók.
-
A jövőre vonatkozóan érdemes az előző válság tapasztalatait alapul venni, mikor a recesszió lecsengése után, a felívelő ciklus elérésekor versenyelőnybe került az a néhány nagy lakásépítő, aki a nehéz helyzetben is ment előre: kapacitását hamar fel tudta pörgetni, reputációja / ismertsége nőtt, piacrészesedése hamar látványosan bővült. Ez a kisbefektetők közegében is érvényes lehet: jó üzleteket az ilyen „baljós hangulatú” időkben lehet kifogni, és a majdan újra meginduló fellendüléskor - mert hogy ez biztosan jön majd - lehet jó piaci, befektetési pozíciót elérni.
Az Ingatlan.com álláspontja
A koronavírus eddig eltérően hatott az ingatlanpiac keresleti és kínálati oldalára. Az eladó lakóingatlanok iránti kereslet múlt héten zuhanórepülésbe kezdett és az amúgy is gyengébb korábbi héthez képest 10-15 százalékot esett. Ez egyelőre nem meglepő. Az viszont bizakodásra adhat okot, hogy a kínálat nem csökkent ilyen mértékben, még mindig stabil az eladási kedv a lakosság részéről - mondta el Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Csökkenés a múlt héten volt megfigyelhető először a magánhirdetők aktivitásában: a 11. héten 3%-kal csökkent a hirdetésfeladások száma a 10. héthez képest, de még így is 12-13 ezer eladó lakóingatlan-hirdetés jelenik meg hetente a magánszemélyek és ingatlanközvetítők kínálatában. Az élet tehát nem állt meg, ami bizakodásra adhat okot.
Rövid távon az árakra valószínűleg csak enyhe hatással lesz a kereslet és kínálat ellentétes irányú mozgása, és inkább egy-egy alkalmi vétel formájában mutatkozhat meg az eladók nehezebb helyzete. A számok nyelvére lefordítva azt látjuk, hogy a kínálati árak alig (0,5-1%-kal) csökkentek az elmúlt két hétben. Az árcsökkentési hajlandóság láthatóan csak olyan eladókban nőtt meg, akiknek muszáj lezárniuk egy-egy ingatlan értékesítését.
Ezek persze a rövidtávú hatások, amik hosszú távon kiegyenlítődhetnek, hiszen a vevők és az eladók várakozásai alapján az ingatlanpiac megakadása átmeneti jellegű lesz. Ha véget ér a veszélyhelyzet, akkor a tranzakciószámok és az árak gyorsan visszapattanhatnak annak függvényében, hogy mennyi ideig tartott ez a rendkívüli időszak. Ha legalább 2-3 hónapig eltart az önkéntes izolációs szakasz, akkor ennyi idő alatt akár 5-10 ezer adásvételt is elhalaszthatnak az emberek. A járványhelyzet elmúlásával a tranzakció pótlása valószínűleg gyorsan lepörög, mivel senki se szeretné megvárni azt, hogy az árak visszatérjenek a korábbi szintekre. Hasonló lehet a forgatókönyv ahhoz, mint amit akkor láthattunk, amikor 2014-ben véget ért a válságos időszak.
A koronavírus járvány nyertesei a bérlők lehetnek, hiszen a bérleti piac kínálata az elmúlt két évben dinamikusan bővült. Az előző héthez képest a magánszemélyek az ingatlan.com-on a 10. héten 6,7 százalékkal a 11. héten pedig 5,2 százalékkal több lakást és házat hirdettek meg bérbeadásra. Ebben jelentős számban lehetnek olyanok, akik a turizmus bezuhanása miatt a rövid távú kiadói oldalról áttértek a hosszú távú bérleti piacra.
A kínálat ilyen ütemű bővülése stagnáló kereslet mellett az átlagos havi bérleti díjakat a fővárosi belső kerületekben jelentősen, akár 5-10 ezer forinttal is lejjebb viheti.
Mivel a koronavírusos betegek többsége Budapesten fertőződött meg, ezért a lakáspiaci hatások is a fővárosban lesznek leginkább érezhetők. A Budapesten kívüli vevőknek és eladóknak is fokozott óvatossággal kell eljárniuk az ügyletek során, de szerencsés esetben az anyagi helyzetüket nem fogja jelentősen befolyásolni a kialakult helyzet.