Biztos, hogy örülünk az 5%-os áfa meghosszabbításának? - Sok projektet gyorsan átáraztak.
Varga Mihály november 7-én jelentette be, hogy 2023. december 31-ig továbbra is a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs alkalmazható azon új lakóingatlanok értékesítésekor, amelyek 2018. november 1-én végleges építési engedéllyel rendelkeztek, vagy az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet eddig az időpontig bejelentették. Azoknál a projekteknél, amelyek nem rendelkeztek 2018. november 1-ig végleges építési engedéllyel, és nem érik el a szerkezetkész állapotot 2019. december 31-ig (ami igencsak valószínűtlen, mivel engedély hiányában nem kezdődhet el az építkezés) már 27 százalékos áfakulcsot kell alkalmazni.
Milyen következményei lehetnek ennek a döntésnek?
- Korábban leállított lakóprojektek indulhatnak újra;
- Felértékelődhetnek azok az érvényes építési engedéllyel rendelkező építési telkek, ahol még nem indult el az építkezés;
- A határidő kitolásával csökken annak az esélye, hogy leállnak a fejlesztések;
- Az évek múlásával valószínű, hogy 5 százalékos és 27 százalékos áfával értékesített új lakások is lesznek a piacon, melyek bruttó vételárában minden bizonnyal nem lesz ekkora különbség.
A tisztánlátás érdekében érdemes alaposabban megvizsgálni az építési engedélyek érvényességét. Az építési engedélyek a jogerőssé válás napjától számítva három évig hatályosak. Ha a hatályosság alatt az építési napló megnyitásával igazoltan megkezdődik az építkezés, akkor az építési napló nyitásától számított öt éven belül az építménynek használatbavételi engedély megadására alkalmassá kell válnia. Az engedélyt annak lejárta előtt kétszer lehet meghosszabbítani, egy-egy évvel: az építési tevékenység megkezdése előtt, vagy megkezdett építési tevékenység esetén. Mindez röviden azt jelenti, hogy ha nem kezdődött el az építkezés, akkor a 2016-ban (hosszabbítás esetén 2015-ben) építési engedélyt kapott telkeken épülő lakásokra lehet még kedvezményes áfakulcsot alkalmazni.
Építési engedélyek a számok tükrében
Az új lakóingatlanok építésére vonatkozó engedélykérelmek darabszámának növekedése 2018 végén jól tükrözi a piaci szereplők aktivizálódását az Eltinga elemzői szerint. A végleges engedélyeket ezekre a projektekre már csak 2019-ben fogják megkapni a fejlesztők, ennek ellenére novemberben és decemberben több engedélykérelmet adtak be a hatóságokhoz, mint az év többi részében. 2017 hasonló időszakával összevetve pedig még nagyobb a kontraszt.
Mekkora a tartalék?
Az egyes kerületek történeti beépítettsége, fejlesztési koncepciói nagyban meghatározzák a lakóingatlan fejlesztési célra rendelkezésre álló területek nagyságát és a fejlesztők aktivitását. Az Eltinga szakértői vizsgálatuk során két, új lakást vásárlók között népszerű, de eltérő karakterisztikájú kerületet, Józsefvárost és Ferencvárost hasonlították össze a jelenleg folyó és potenciális lakóingatlan fejlesztések tükrében.
A lakóingatlan fejlesztések darabszáma minden vizsgált kategóriában magasabb volt Józsefvárosban, azonban Ferencvárosban átlagosan nagyobb lakásszámú projektek valósulnak meg. Jelenleg a VIII. kerületben az Építésügyi Hatóság adatai alapján közel 2400 lakás épül 31 fejlesztésben, ezzel szemben a IX. kerületben 19 fejlesztésben majd 3000. Összehasonlításképpen a fejlesztők és vásárlók körében leginkább népszerűnek számító Angyalföldön jelenleg 85 helyszínen 7500 lakás épül.
Józsefvárosban és Ferencvárosban is található több olyan projekt, ahol a munkálatok megkezdése ellenére még nem kezdődött el a lakások értékesítése. Az idő a fejlesztőknek dolgozik: 2023-ig ezekre a lakásokra 5 százalékos áfakulcs vonatkozik, és a készültségi fokkal arányosan magasabb vételárat is kérhetnek az ingatlanokért. Ahogy közeledünk 2023 végéhez, úgy az 5 és 27 százalékos áfakulccsal értékesíthető lakások közötti árkülönbség is csökkenni fog.
Több fejlesztő már Varga Mihály bejelentését követően árat emelt: a Budapesti Lakáspiaci Riport 2018 őszi adatbázisa alapján a nyáron és ősszel is eladó VIII. és IX. kerületi lakások kétharmadát átárazták, az átárazott lakások pedig átlagosan 4,3 millió forinttal drágultak.
Egy közbenső határidőre kell figyelniük a beruházóknak: 2021 január elsejétől szigorodnak az energetikai követelmények, minden új építésű lakóháznak és épületnek nulla vagy közel nulla energiaigényűnek (KNE) kell lennie. Egy KNE-ház energiaellátását legalább 25 százalékban olyan megújuló energiaforrásokból kell biztosítani, amelyek telekhatáron belül keletkeznek, vagy amiket a közelben állítanak elő. A szabályozásnak a használatbavételi engedély megszerzésekor kell megfelelni, tehát már csak azokat az épületeket lehet a régebbi energetikai előírások szerint építeni, amelyeket 2020 végéig biztosan befejeznek.
Mi lesz ezután?
A következő pár évben könnyen fordulhat a helyzet, és a józsefvárosi új lakások kínálata megközelítheti, vagy akár le is hagyhatja a ferencvárosit. Amíg a IX. kerületben mindössze 4 olyan telek található, ahol még nem kezdődött el az építkezés, de 2018. november 1-ig végleges építési engedélyt szerzett a beruházó, addig Józsefvárosban összesen 10. A szóban forgó telkek értéke jelentősen megnőtt a kormányzati döntéssel, és ha a tulajdonosuk nem szándékozik lakóingatlan fejlesztést indítani, akkor jelen piaci környezetben érdemes lehet megfontolni értékesítésüket. Ugyanakkor azt érdemes észben tartania az építési engedéllyel rendelkező telket vásárlóknak, hogy az előző tulajdonos elképzelését kell megvalósítaniuk a fejlesztés során, mivel jelentős mértékben nem térhetnek el az engedélyezett koncepciótól.
Az engedélyezési eljárások száma a vizsgált két kerületben is megélénkült 2018 év végére. A Budapesti Lakáspiaci Riport adatbázisa szerint, a piacon találhatóak olyan fejlesztések, ahol a lakásokat már értékesítik, de jogerős építési engedéllyel még nem rendelkeznek, mivel az eljárást későn indították el. A végleges építési engedéllyel még nem rendelkező fejlesztőknek érdemes kivárniuk, ugyanis 2023-ig az 5 százalékos áfakulccsal értékesíthető lakások konkurenciája várhatóan csökkenni fog.