Lakása van? Erre számíthat az adósmentés után. 2014.08.06.

2014. augusztus 6.

Még nem ismert minden feltétel pontosan, de ha feltételezzük, hogy a kilakoltatási moratórium megmarad, a törzstőke 20 százalékkal, a törlesztés pedig mintegy 30 százalékkal csökkenhet átlagosan, akkor a lakáspiacot két ponton befolyásolhatja az adósmentés - válaszolta kérdésünkre Petz Raymund, a GKI Gazdaságkutató Zrt. ügyvezető igazgatója. Az egyik a lakáspiaci hitelezés, illetve a hitelezési kedv, amit a tényleges banki veszteségek jelentősen befolyásolnak. Ezek nagyságától függően várható a feltételek szigorítása, a futamidő rövidítése és az önrész növelése, vagyis minden olyan lépés, amellyel csökkenhető a kockázat, ha a jelzálog érvényesíthetetlen. Ez még egy sok ismeretlenes egyenlet - hangsúlyozza Petz, azt azonban elképzelhetőnek tartja, hogy a bankok a kevesebb kockázatot hordozó áthidaló, vagy a felújítási hitelezés felé mozdulnak majd.

A lakáspiac kínálati oldalán a törlesztés megkönnyítése a kényszerből hozott eladási megbízások számának csökkenésével járhat, azaz szűkülhet a kínálat - véli Petz. A kínálat zsugorodásának elméletben lehetne áremelő hatása, csakhogy annyira nem likvid a piac, viszont nagyon szegmentált. Petz erre az évre semmiképpen nem vár érzékelhető lakáspiaci változást, amibe persze belefér, hogy a jobb helyeken lehet áremelkedés is, míg a rosszabb adottságú helyszíneken folytatódhat az áresés. A keresleti oldalra vélhetően nem hat az adósmentés, vagy csak nagyon áttételesen - tette hozzá a szakértő.

Rossz hír az eladóknak

Forgalomövekedéssel semmi esetre sem számol a GKI, a lakossági mintán végzett, a lakásvásárlási, építési, felújítási szándékokat firtató felmérés ugyanis drámai visszaesést mutat e téren. A következő egy évben lakás vásárlását vagy építését mindössze 9 ezer család tervezi biztosan az országban - utoljára 2013 januárjában voltak ilyen kevesen - és mindössze 22 ezer háztartásban számolnak ugyanilyen távon a lakás felújításával, bővítésével. Mindkét szám lényegesen rosszabb, mint a negyedévvel korábbi eredmény (akkor biztosan 20 ezer család tervezte a vásárlást, 26 ezer a felújítást), ugyanakkor a vásárlást, építést, illetve a felújítást valószínűsítők száma kismértékben növekedett az áprilisihoz képest. (Rendre 50, illetve 146 ezer család valószínűleg így cselekszik a következő egy évben.)

Érdemben nem befolyásolja a lakáspiacot az adósmentés - mondja Varga Dénes gazdaságkutató. Noha nyilván sokaknak segít majd a mindennapokban az alacsonyabb törlesztőrészlet, és lesznek, akik emiatt visszalépnek az értékesítéstől, de a túlkínálat továbbra is stagnálni fog. Mint fogalmazott, a perspektívátlanság a fő tényező most, a bankoktól elvett pénzek pedig nem dinamizálják sem az új, sem a használt lakáspiacot.

Döntésre sarkalja a halogatókat

Kínálatszűkülést nem prognosztizál Vincze Edit, az Otthon Centrum (OC) Otthon Help Kft. ügyvezetője. Mint rámutat, a kényszerértékesítéseknél a hitel nagysága rendszerint jóval nagyobb, mint az ingatlan értéke, ezt a rést a könnyítés maximum szűkítheti, de nem tereli el az eladástól az érintetteket. Abban azonban bízik, hogy a döntés véget vet a devizahitelesek hosszú ideje tartó bizonytalanságának, az eladástól eddig tartózkodók is pontosan látják majd a lehetőségeiket, illetve azt, ha nincs más megoldás, mint az értékesítés.

Mindez hosszabb távon hathat a bérleti piacra, mert ha sokan élnek majd az elsétálás jogával (ha a hitel és az ingatlanérték közötti különbözetről lemond a bank) többüknek a bérlés marad az egyetlen lehetőség a lakhatásra. Az OH saját ügyfélkörben végzett felmérései szerint egyébként a bankhoz visszakerült ingatlanok volt tulajdonosainak fele választotta a bérlést, 30 százaléka más megoldást keresett, 20 százaléka pedig külföldre távozott.

Vincze Edit szerint a hitelkihelyezési kedvet a mentőcsomag valószínűleg nem csökkenti, a banki portfóliók kitisztítása is ez ellen hat, mindenesetre jónak tartaná, ha a következő lépés a végrehajtási törvény szigorítása és a kilakoltatási moratórium korlátozása lenne.

Előbb visszafog, aztán lendít

Déry Attila, az OC vezető elemzője szerint sok olyan lépés volt már adósmentés kapcsán eddig is, amelyekhez piacmódosító várakozások fűződtek, de ezek közül egyik sem igazolódott be. A mostani csomag kapcsán is elég nehéz megítélni a várható piaci hatást, már csak azért is, mert az amúgy is élénkülést mutató trendben nagyon nehéz lenne különválasztani az egyes befolyásoló tényezőket. Mindenesetre ha komolyak lesznek a bankok veszteségei, az visszafoghatja az épphogy beindult lakáshitelezést, ami persze módosítja a hiteles vevők - mert már ilyenek is vannak - keresletét. Hosszú távon, a veszteségek kitermelése után, azonban fellendítheti a finanszírozást a portfóliók kitisztítása - tette hozzá Déry.

Alapvetően a mobilitás fellendülését valószínűsíti az adósmentés eredményeként Nagy Balázs, a Palace Ingatlantanácsadó tulajdonos vezetője, aki a pozitív piaci jelentéseket megerősítve úgy látja, a budapesti belvárosban már így is 15-20 százalékkal bővült a forgalom az előző időszakhoz képest, sőt, a jó minőségű lakások ára 20-25 százalékkal, bérleti díja 10-20 százalékkal nőtt.

Beák Attila, a Magyar Ingatlanszövetség (Maisz) elnökségi tagja ezzel szemben semmilyen lakáspiaci változásra nem számít, és a bérlés iránti érdeklődés érdemi növekedését sem jósolja, mondván, ez a fajta lakhatási mód idegen a magyarok gondolkodásától. A belvárosi élénkülést azonban a saját tapasztalatai is alátámasztják.



Vissza