Kíváncsi vagy, mit hoz a jövő a lakáspiacon? - Akkor ezt mindenképpen olvasd el!
Budapest jövője
Budapest népessége évek óta 1,75 millió fő körül mozog, az agglomerációval együtt azonban már közel 3 millió főről beszélhetünk, azon lakosok száma pedig akik legalább heti rendszerességgel látogatnak Budapestre valamilyen ügyintézés céljából, eléri a 4 millió főt. A fővároshoz kötődik az országban megtermelt GDP 40 százaléka, és itt tanul a felsőoktatásban részt vevő hallgatók 55 százaléka.
A főváros lakossága ugyanakkor az átlagnál gyorsabban öregszik, jelenleg a 60 év felettiek aránya 26 százalékot tesz ki. A cél, hogy a város a fiatalabbak és a családosok számára is élhető legyen azért, hogy az agglomerációból vagy akár külföldről is sokan visszaköltözzenek – mondta el Schneller Domonkos, Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztésének végrehajtásáért felelős helyettes államtitkár.
Beépítettség szempontjából Budapestet kettősség jellemzi. Míg a főváros 78 százalékát kitevő kertvárosban a lakosságarányosan mért területi beépítettségi mutató 0,4 körül alakul, addig a belvárosi kerületekben ez eléri a 4-et, sőt a legújabb lakásfejlesztéseknél gyakran még ennél is magasabb. Ezzel szemben ez számos nyugat-európai városban 2 körül mozog, ami élhetőségi szempontból hatékonyabb eloszlást jelent.
Egyes számítások szerint ma Budapestről 5 városligetnyi zöldfelület hiányzik, és bár a már beépített területeken nehéz változtatni, a jövőben törekedni kell a zöldfelületek növelésére. Budapest területének 5 százaléka számít rozsdaövezetnek, amire olyan terveket kell kidolgozni, mint a Déli Városkapu program, de a város más pontjain is ösztönözni kell a barnamezős beruházásokat. Többek között a Nyugati pályaudvar mögött is lehetőség lenne egy nagyjából 7,5 hektáros park kialakítására. A külsőbb kerületekben pedig kertvárosi alközpontokat lenne célszerű kialakítani, hogy a beépítés sűrűségének növelésével hatékonyabban lehessen szervezni a közlekedést és más infrastruktúrát.
Nem szabad azonban elfelejteni, hogy az épületállomány legnagyobb részét még ma is a lakótelepek teszik ki. Éppen ezért a lakótelepeket nem lebecsülni kell, hanem meglátni bennük a lehetőséget és megoldást találni a problémáira, akár a közösségi infrastruktúra fejlesztésével – tette hozzá, kiemelve, hogy a Hungária körúton belül ma 10 ezer lakás áll üresen, de ugyanilyen fontos kérdés az Airbnb is, ugyanis az emiatt megemelkedett lakhatási költség is az élhetőség rovására megy.
Lakáspiac
A hazai lakáspiac helyzetét érdemes különböző vetületekben is megvizsgálni. – mondta el Nagy Tamás, az MNB főosztályvezetője.
- Szociális vetület: A területileg eltérő áremelkedés hatására megváltozik a lakásvásárlás elérhetősége. A fővárosi lakhatás kevesebbek számára érhető már el, míg a fiatalok első lakásvásárlása is egyre nehezebb.
- Pénzügyi stabilitás: Felmerülhetnek pénzügyi stabilitási kockázatok az áremelkedés hatására a jelzáloghitelezésen keresztül.
- Versenyképesség: A lakhatás kérdése számos közvetlen és közvetett csatornán befolyásolja egy ország versenyképességét. Az emberek vagy rosszabb minőségű, vagy a munkahelyüktől távolabbi ingatlanokba kényszerülnek, ami sok ingázást eredményez.
Bár 2019 második negyedévében az előző év azonos időszakához képest még mindig 20 százalék felett volt a budapesti lakásáremelkedés, de a dinamika csökkenő trendet mutat. Az elmúlt öt évben a főváros mellett a megyeszékhelyek és a Balaton környéke drágult a legnagyobb ütemben, miközben az elmúlt évtizedben a kisebb települések árszintje egyre jobban leszakadt Budapesttől.
Befektetési célú vásárlás
Az idén júniusban megjelent MÁP+ 5 százalékos hozama már versenyképes a lakáskiadásból származó hozamokkal, ami gyakran már az 5 százalékot sem éri el. A lakások áremelkedéséből származó hozammal együtt viszont befektetési szempontból még mindig vonzó a lakáspiac. A külföldivásárlók aránya Budapesten 2016 és 2019 első negyedévének átlagában az összes vásárló 7,2 százalékát tette ki, aminek nagy része a belvárosi kerületekben koncentrálódik, így ott jelentősen magasabb azarány. A legtöbb vásárló kínai (1,9%), román (0,5%), albán (0,4%), izraeli (0,4%) és német (0,3%). A top 10-be még befért Vietnám, Szlovákia, Franciaország, Nagy-Britannia és Aruba. Ez utóbbi meglepetés lehet, azonban, ha megnézzük, hogy ez a Kis-Antillákhoz tartozó off-shore sziget Hollandia alkotmányos része, egyértelmű, hogy ez a holland vásárlásokat takarja.
Lakásfejlesztések
Stagnáló kínálat mellett 2019 harmadik negyedévben csökkent a fejlesztés alatt álló budapesti lakások száma. Ennek száma Budapesten 20,5 ezer, amiből a még szabad lakások száma 7 ezret tesz ki. Az újonnan bejelentett lakások száma a vizsgált negyedévben 770 db, ami az elmúlt három év legalacsonyabb száma. Éppen ezért az új lakások átadásában a következő években is csökkenés várható, ami részben a növekvő költségnyomás és a visszaemelkedő áfakulccsal magyarázható, valamint azzal, hogy ennek hatására eltűntek a kisebb méretű 10-50 lakásos projekteket fejlesztő cégek. Az otthonteremtési programok növekvő kihasználása miatt az agglomerációs családi házak építésénél még van tér az építésekre. Az MNB előrejelzése alapján idén közel 20, jövőre 18,5, 2021-ben pedig 16 ezer lakást adhatnak át Magyarországon.
Az építőipart továbbra is hátráltatja a munkaerőhiány, aminek nem kedvez a ciklikus kapacitáskihasználtság sem. Az utánpótlásnevelés szinte teljesen eltűnt, a szakiskolákból kikerülők nagy része nem kezdi meg a szakmát. A meglévő munkaerő termelékenysége is alacsony, miközben az építési költségek dinamikusan emelkednek. Az iparági szereplők elaprózott összetétele a feketegazdaság kapacitáselszívó hatását segíti. Ezen okok is szerepet játszanak abban, hogy a hazai lakásállomány megújulása régiós szinten is kiugróan alacsony.
Értékesítési árak
A lakáspiaci tapasztalatokról és az értékesítési árakról Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője beszélt, aki elmondta, hogy a kereslet térben koncentráltan jelentkezik, ami miatt a nagyobb városok, elővárosok piaca élénkült meg és a regionális különbségek csökkenésére középtávon nem lehet számítani. Bár az egyes részpiacokon érzékelhetők az egyensúlyi helyzetre utaló jelek – mint például az értékesítési idő növekedése és a tranzakciószám stabilizálódása – de ez csak az áremelkedést enyhítette, drasztikus változás nem következett be.
Az újlakásépítés a piac kicsi szegmensét jelenti, de lokálisan, egyes fővárosi kerületekben – XI., XIII. – erőteljes hatással bír. A kedvezmények kifutása átmeneti visszaeséshez fog vezetni, ami az újlakás-kereslet egy részét a használt piac felé fogja terelni.
A KSH adatai szerint a legtöbb lakás még mindig a 15 millió alatti árkategóriában cserél gazdát, ami azt mutatja, hogy alacsonyabb árak mellett, a kistelepüléseken is élénk a piac. Ez egyébként egybevág azzal, hogy Budapesten egy év alatt jelentősen visszaesett a tranzakciók száma. Az áremelkedés volumenét jól mutatja, hogy míg 2016-ban országosan az összes eladott lakás nagyjából fél százaléka volt 100 millió forint felett, mára ez egy százalék fölé emelkedett, ami nagyjából 1500 lakást jelent.