Tíz dolog, ami felforgatja a lakáspiacot
Gazdasági környezet
Bár különféle állami ösztönzőkkel lehet segíteni a lakáspiacot, legnagyobb mértékben a gazdasági környezet határozza meg azt, hogy mennyiért, mennyien és milyen lakást tudnak vásárolni. Az alacsony kamatkörnyezet nemcsak a hitelezést segíti, hanem a befektetőket is a lakáspiac felé terelheti, akik a magasabb hozamok reményében dönthetnek a lakásvásárlás mellett. A gazdaság erősödése és a GDP növekedése a reálbérek emelkedését is erősíti, ami a saját célra történő vásárlások számát növelheti.
Hitelezés
Egy lakás vételárát egy összegben kifizetni nem egyszerű feladat, éppen ezért a vásárlók egy jelentős része hitel segítségével jut hozzá a választott otthonához, így a hitelfelvétel feltételei mindig is erősen befolyásolták a lakáspiac alakulását. A mostani alacsony kamatkörnyezet élénkíti a hitelfelvételi hajlandóságot, ami ösztönzi a lakásvásárlást, és sok más tényező mellett felfelé hajtja az árakat.
Építkezések
A lakáspiacba vetett optimizmusra utal, ha sok fejlesztő kezd lakásprojektek megvalósításába. Egy ilyen beruházás akár két évig is tarthat, így a fejlesztők azzal, hogy elkezdik a projektet, kiállnak amellett, hogy annak befejezéséig kitart majd a piaci optimizmus. A mostani lakásépítéseknél az optimizmusnak leginkább a kivitelezési költségek és az alapanyagárak emelkedése szab gátat, ami sok esetben a tervezett határidők kitolódásához, az átadások csúszásához vezet.
Állami ösztönzők
Az elmúlt évek lakáspiaci szempontból két fontos kormányzati intézkedése a CSOK bevezetése és az új lakások áfájának 27-ről 5 százalékra történő mérséklése volt. Mindez hozzájárult a piac beindulásához, de a kedvezményes lakásáfa jövője körüli bizonytalanság átmeneti megtorpanást okozott.
Turizmus
Soha nem volt még annyi turista a világon, mint tavaly, és az idei év várhatóan ezt is felülmúlja majd. Míg korábban az erős turizmus legfeljebb a hotelpiacon és a kiskereskedelmi ingatlanok piacán éreztette hatását, addig a lakáshotelek terjedése bizonyos területek lakáspiacát is teljesen felforgatta. Budapesten például az V., a VI. és a VII. kerületi Airbnb-típusú szálláshelyek létrejötte a lakásárakra és a lakások bérleti díjaira is erős hatással volt.
Technológia
Az okosotthonokról szinte mindenki hallott már, de a technológia nem csak a lakások berendezéseinek működésén keresztül szivárog be az ingatlanpiacra. Az új technológiák az értékesítés során is segítséget nyújthatnak újfajta értékesítési csatornák megjelenésével. A lakáshirdetések célközönségének hatékonyabb elérése pedig több érdeklődőt, ezáltal magasabb árakat eredményezhet. Vannak azonban olyan kívülről jövő technológiák, amelyek közvetetten befolyásolhatják a piacot. Az elektromos autók és az autómegosztó rendszerek általánossá válásával például egyrészt a parkolóhelyek piaca alakulhat át, másrészt korábban zajos környékek válhatnak élhetőbbé és értékesebbé.
Demográfia, urbanizáció
A demográfiai folyamatok ‒ összefüggésben az egyes térségek társadalmi, gazdasági helyzetével ‒ ugyancsak hatással vannak a lakáspiacra. Magyarországon például hiába csökken a népesség, Budapest és néhány nyugat-magyarországi település évek óta stabilan tartja a lakosságszámát, amit a rosszabb gazdasági helyzetű térségekből elvándorlók biztosítanak. A stabil népesség magasabb keresletet teremt a használt és az új ingatlanok iránt, míg az elnéptelenedő országrészek túlkínálata és leromló lakásállománya az ottani lakásárakban mutatkozik meg.
Városfejlesztések
Mikroszinten egy városrész le- vagy felértékelődésében az aktuális városfejlesztési koncepciónak is nagy szerepe van. A IX. kerület körúthoz közeli városrehabilitációs területei tipikusan ennek a példái, de egy átfogó városfejlesztést megvalósító magánbefektető színre lépése is megváltoztathat mindent. Ennek legjobb példája a Corvin Sétány, ahol a főváros egyik legrosszabb hírű környéke alakult át modern, fiatalos városrésszé.
Befektetők
Bár a saját célra történő vásárlások erősödésével a befektetők mostanra kevésbé vannak reflektorfényben, mint néhány évvel ezelőtt, a jelenlétük még mindig nagy hatást gyakorol az ingatlanpiac alakulására. Az Airbnb továbbra is szárnyal, ami főként a belvárosi kerületekben érezteti hatását, emellett azonban a klasszikus, hosszú távú lakáskiadók szerepe is jelentős, különösen az egyetemek vagy a jó tömegközlekedésű városrészek közelében.
Energiahatékonysági szabályozások
A lakásvásárlás előtt állók Magyarországon egyelőre kevéssé figyelnek arra, hogy leendő lakásuk milyen energiahatékonysági besorolással rendelkezik, az új lakások esetében viszont egyre szigorúbbak a szabályok. 2018 elejétől az induló projekteknek úgynevezett költségoptimalizált energetikai követelményeknek kell megfelelniük, 2021 elejétől pedig már a közel nulla energetikai szint követelményeit kell teljesíteniük. Míg előbbinél a projekt építési engedélyének benyújtása, utóbbinál a lakások használatba vételi engedélyének dátuma számít. Bár az egyre szigorúbb szabályok hozzájárulnak a fenntarthatóbb lakásállomány kialakulásához, a kivitelezésben további költségemelkedést okozhatnak, tovább drágítva ezzel az új lakásokat.