Valóban zöldek az új lakások? 2012.03.28.
A fenntartható fejlődés és az energiafelhasználás hatékonyságának
javítása érdekében az Európai Unió 2002-ben kihirdette az épületek
energiateljesítményéről szóló direktíváját, mely a tagállamok részére
előírja az épületek energetikai minőségének tanúsítását, illetve az erre
vonatkozó jogszabályi háttér megteremtését. A magyar kormány - eleget
téve európai uniós kötelezettségének - 2006-ban kiadta az épületek
energetikai követelményeit meghatározó TNM rendeletet, majd 2008-ban az
épületek energetikai tanúsításának szabályairól szóló kormányrendeletet.
Ennek értelmében új épületet csak a rendeletben
meghatározott szabványrendszer betartásával lehet fejleszteni, valamint
2009-től már hazánkban is minden új építésű ingatlan esetében legkésőbb a
használatbavételi engedély benyújtásáig el kell készíteni az épület
"zöldkártyáját". Új építésű ingatlanok esetében a tanúsítás
egyszerűsített eljárásban történik - a kivitelezési tervdokumentációnak
mindig része az épületre vonatkozó energetikai számítás. A vonatkozó
kormányrendelet kitér arra is, hogy a tanúsítvány elkészíttetéséről az
építtetőnek kell gondoskodnia. A tanúsítványt az épület egészére kell
kiállítani, legalábbis abban az esetben, ha az épületben lévő önálló
rendeltetési egységek (lakások) fűtése, szellőzése és használati
melegvíz szolgáltatása azonos rendszerű, vagy egy rendszert alkot.
A
vonatkozó kormányrendelet értelmében 10 energetikai minősítési
osztályba sorolhatják be a szakértők az ingatlanokat. Az "A+" mutatóval
jelölt "fokozottan energiatakarékostól" egészen az "I" betűvel jelzett
"rossz" kategóriáig. A tanúsítványok bevezetése mellett szól több érv
is. Javítja a transzparenciát, érdekeltté teszi az épülettulajdonosokat a
korszerűsítési beruházásokban (akár már a tervezési fázisban), és nem
utolsósorban információt szolgáltat a jövendőbeli tulajdonosok és bérlők
számára a várható fenntartási költségekről.
Megoszló vélemények?
Ennek
ellenére mégsem lesz jelentős árlehajtó hatása, ha egy adott ingatlan
esetleg rosszabb besorolást kap, mivel az energetikai jellemzők
osztályozása csak az egyik szempont a számos értékbefolyásoló tényező
közül - véli Déry Attila. Az Otthon Centrum vezető elemzője szerint
ugyanakkor az eladhatóságot mindenképp befolyásolhatja az előírás,
hiszen objektív összehasonlítási alapot jelent a potenciális vásárlók
számára.
Egyre inkább felértékelődik tehát az energetikai
tanúsítványok szerepe a lakáspiacon, összhangban azzal, hogy 2012.
január elsejétől a már meglévő épületek, önálló rendeltetési egységek,
valamint lakások esetében is kötelezővé vált az elkészítésük abban az
esetben, ha ellenérték fejében történő tulajdonátruházás történik. Bár a
tanúsítvány objektív összehasonlítást tesz lehetővé, ugyanakkor
szakértők szerint arra egyelőre még várni kell, ténylegesen milyen
hatást is gyakorol majd az ingatlanpiacra - egyelőre ugyanis az alacsony
tranzakciószám miatt igen csekély méretű a felhasználható minta. Az új
építésű ingatlanoknál ugyanakkor más a helyzet. Esetükben már 2009 óta
kötelező energetikai tanúsítványt készíttetni, így az elmúlt bő 3 évben
átadott lakásprojektek már értékelhető mintával szolgálnak. Elvileg.
Egy
ingatlan besorolását már minden vevő tudatosan figyeli, és így a
versenyképességet is befolyásolja - véli Pethes Olga, az OTP Ingatlan
Zrt. ingatlanfejlesztési igazgatója. Véleménye szerint a fejlesztők
azért sem mehetnek el a kérdés mellett, mivel erre ösztönöznek a 2012.
januártól életbe léptetett jogszabályok, melyek a lakásvásárláshoz adott
támogatásokat az ingatlan energetikai besorolásától függően
differenciálják. Arról nem is beszélve, hogy a pénzintézetek is
vizsgálják ezt a hitelezés feltételeként.
Pethes Olga szerint
ugyanakkor egy magasabb besorolású ingatlan a tervezőt és a kivitelezőt
is magasabb követelmény elé állítja, és összetettebb munkát kíván meg
mindenkitől. Bár az OTP Ingatlan Zrt. által fejlesztett ingatlanoknál
egyelőre nem tapasztaltak jelentős árnövekedést, ugyanakkor az
ingatlanfejlesztési igazgató szerint amennyiben alkalmazniuk kell a
drágább műszaki megoldásokat, amelyek a zöld (LEED) vagy a
zérófogyasztású épületekhez szükségesek, akkor a tervezés és a
megvalósítás költségei is jelentősen növekedni fognak. Véleménye szerint
azonban ezzel összhangban a gyártás költségei is mérséklődnek a
technológia és a sorozatnagyság fejlődése miatt.
Bár
kétségtelen, hogy objektív összehasonlítási alapot jelent, egyelőre
azonban a vásárlók oldaláról nem mutatkozik nagy igény az energetikai
tanúsítványokra, továbbra is az ár a döntő tényező egy lakás
megvásárlása esetén - osztotta meg tapasztalatait Földi Tibor. A
Futureal Csoport lakóingatlanok fejlesztésével foglalkozó
leányvállalata, a Cordia Zrt. vezérigazgatója ugyanakkor hozzátette,
hogy fejlesztői oldalról is számos kérdés merül fel egy ingatlan
energetikai jellemzőinek meghatározásakor. Mint mondta, számításaik
szerint több tényező is közrejátszik abban, hogy ma Magyarországon nem
érdeke egy fejlesztőnek A+ besorolással bíró épületet tervezni.
Elmondása szerint egyrészt a kivitelezésből adódó többletköltség,
másrészt pedig a vastagabb hőszigetelés miatti eladható
alapterület-csökkenés számlájára írható, hogy a fejlesztők megelégednek a
fokozottan energiatakarékosnál (A+) rosszabb besorolású ingatlanokkal.
A Cordia Zrt. kalkulációja szerint a két tényező együttes
teljesülése ugyanis négyzetméterenként 30-40 ezer forintos drágulást
indokolna - ezt azonban a piac már nem lenne hajlandó megfizetni. Földi
Tibor véleménye szerint egyébként az energiatudatos szemlélet
előmozdítása elsősorban állami beavatkozást indokolna. A fejlesztők
ugyanis - a gazdaságossági szempontokat szem előtt tartva - nem
hajlandóak lemondani a maximális beépíthetőségről. A vezérigazgató
szerint a legegyszerűbb megoldás az lenne, ha az országos
településrendezési és építési követelményekről (OTÉK) szóló
kormányrendeletben módosulna a bruttó szintterület meghatározása, s
abban a szabványon felüli hőszigetelés nem számítana bele a bruttó
alapterületbe.
"B" kategória alatt nincs új építésű lakás?
Igen
összetett tehát a kép, így nem meglepő, hogy megoszlanak a vélemények
az energetikai tanúsítványokról. Egy azonban biztos; új építésű
ingatlanok esetében már 2009 óta kötelező az elkészíttetésük. Bár
2009-ben már javában tombolt a válság az ingatlanpiacon, ennek ellenére
akad lakásprojekt szép számmal az országban, melynek kivitelezése az
elmúlt több mint három évre datálható. A rendelkezésünkre álló adatbázis
szerint közel 60 számottevő fejlesztés volt az elmúlt bő három évben az
országban, együttvéve több tízezres lakásszámmal. Ennek ellenére alig
három fejlesztő nyolc projektje esetében volt megtalálható az
energetikai tanúsítvány a VÁTI Magyar Regionális Fejlesztési és
Urbanisztikai Nonprofit Kft. (VÁTI) központi adatbázisában.
Az
elemzéshez felhasznált minta tehát nem túl nagy, ugyanakkor ezek
alapján is lehet következtetéseket levonni. E szerint a 2009 után
engedélyeztetett lakásprojektek energetikai besorolása minden esetben
jobb a követelményértéknél (C) - bár ez nem is annyira meglepő. Noha
kormányrendelet nem határozza meg egy új építésű épület elvárt minimum
besorolását, azonban az épületek energetikai jellemzőinek
meghatározásáról szóló TNM rendelet értelmében egy épületet úgy kell
tervezni, kialakítani, megépíteni, hogy annak energetikai jellemzői
megfeleljenek a meghatározott hőátbocsátási (W/m2K)
követelményértékeknek. A törvényi előírások alapján pedig szinte
lehetetlen a követelményértéknél rosszabb besorolású ingatlant tervezni -
bár kétségtelen, hogy a kivitelezés során adódhatnak anomáliák.
Jó pár érdekesség is megfigyelhető ugyanakkor a rendelkezésre álló mintában. Először is említésre méltó, hogy a drágább környék, a magasabb négyzetméterárak nem feltétlenül vonzzák magukkal a jobb energetikai besorolást, s ennek nyomán az alacsonyabb fenntartási költségeket. Jó példa erre a Budapest II. kerületében található Fillér utcai 14 lakásos társasház, mely a VÁTI adatbázisa szerint csak "B" energetikai besorolást kapott. Másodsorban pedig nem feltétlenül magától értetődő, hogy egy teljes projekt épületeinek energetikai besorolása hasonló, s azt a fejlesztők már a tervezési ciklus előtt meghatározták. Jó példa erre a számos épületet s azokban több ezer lakást magába foglaló, jelenleg is kivitelezés alatt álló újpesti Károlyi István Városközpont. A VÁTI adatbázisa szerint a IV. kerületi projektben a fokozottan energiatakarékos (A+) épületek éppúgy megtalálhatóak, mint az energiatakarékos (A), illetve a követelménynél jobb (B) besorolású épületek.
Alacsony adatszolgáltatási hajlandóság
Mint azt már korábban is említettük, az általunk vizsgált minta ugyanakkor egy jóval nagyobb problémára is rávilágítja a figyelmet. A vonatkozó kormányrendelet szerint ugyanis az építésügyi hatósághoz be nem nyújtandó dokumentumok és szakértői vélemények - melyek közé az energetikai tanúsítványok is tartoznak - 1 példányát annak elkészültét követő 30 napon belül a szakértő, illetve a szakvéleményt készítő szervezet köteles a dokumentációs központ részére ingyenesen átadni, illetve megküldeni. Az építési műszaki dokumentumok központi tervtárát is magába foglaló dokumentációs központot minisztériumi megbízásból a VÁTI üzemelteti.
Törvény írja tehát elő, hogy az energetikai számításokat nemhogy kötelezően el kell végeztetni, hanem azokat a VÁTI központi adatbázisába el is kell küldeni. Ugyanakkor - mint korábban említettük - a rendelkezésünkre álló, 60 számottevő hazai projektet tartalmazó adatbázisból mindösszesen három fejlesztő nyolc projektje esetében volt megtalálható az energetikai tanúsítvány a VÁTI rendszerében. Joggal merülhet tehát fel a kérdés, miért ilyen alacsony az adatszolgáltatási hajlandóság, s miért nem tesznek eleget az előírásoknak az arra kötelezettek?
A VÁTI tájékoztatása szerint 2009 és 2011 között összesen 713 energetikai tanúsítvány érkezett be a dokumentációs központba. 2012. január óta azonban jelentősen erősödött az adatszolgáltatási hajlandóság - 1812 tanúsítványt töltöttek fel -, ami annak köszönhető, hogy most már ingatlan eladásakor is kötelezően el kell készíttetni az energetikai tanúsítványt. A VÁTI közlése szerint a vonatkozó kormányrendelet ugyanakkor csak az adatok beküldését írja elő, arról nem rendelkezik, hogy ennek elmulasztása bármilyen szankcióval járna. Egyértelmű tehát, hogy a közeljövőben csak a kötelezettek belátásán múlik, milyen mértékben tisztulhat a transzparencia, s mekkora lépésekkel haladhatunk az Európai Unió által megfogalmazott elvárások felé.