Új korszak jött a lakáspiacon. 2015.02.19.
Az FHB Lakásárindex 2014.
III. negyedévében 162,5-re növekedett A 2013. július-szeptemberi
időszakhoz képest nominálisan és reálértelemben egyaránt 4,25 százalékos
növekedést regisztráltak az elemzés készítői, akik az aktuális mutató
előállításához az FHB piaci információinak és saját megfigyeléseinek
frissítése mellett a NAV 2014-es adatait is feldolgozták.
2014 második három hónapjában a lakásárak növekedése több mint 4 százalékos volt, ami a válság óta nem látott emelkedést jelentett. A kiugrást a harmadik negyedévben ugyan nem sikerült megismételni, de biztató, hogy az árak, ha enyhén is, de a Nemzeti Eszközkezelő aktivitása mellett is tovább növekedtek, a második három hónaphoz képest a lakóingatlanokért nominálisan 0,7 százalékkal, míg reálértelemben 0,2 százalékkal kellett többet fizetni.
Forrás: FHB Lakásárindex
A lakáspiaci fordulattal kapcsolatos reményeket az új lakás építési és az építési engedélyekre vonatkozó statisztikák is táplálják. A számok ugyan a válság előtti szintekhez képest továbbra is nagyon alacsonyak, de a 2014. III. negyedévében - az előző év azonos időszakával összehasonlítva-, az építési engedélyek esetében a 30 százalékos, míg az új lakások esetében a 26 százalék körül volt a növekedés. Októberben és novemberben egyaránt több építési engedélyt adtak ki országosan, mint 2013. azonos hónapjaiban, a különbség 10-15 százalékos volt. A lassan elinduló fejlesztésnek köszönhetően vélhetően folytatódik a pozitív irányú folyamat, és az új lakások száma is tovább gyarapodhat 2015-ben. A kedvező folyamatok az adásvételek számában is megmutatkoznak, a közvetítő hálózatok becslései szerint 2014-ben a lakóingatlan eladások száma átlépte a bűvös 100 ezres számot, amire a válság kirobbanása óta nem volt példa.
Forrás: FHB LakásárindexTöbb helyen már beindult a piac
A lakásárak növekedése főként Közép-Magyarországon és a Nyugat-Dunántúlon tetten érhető. A középső régióban 2014-ben indult meg a visszakapaszkodás, a lakóingatlanok medián ára 3,5 százalékos emelkedést mutatott, amelynek hátterében a közel 4 százalékos budapesti mediánár növekedés állt.
Az egy főre jutó GDP alapján szintén a fejlettebb régiók közé számító Nyugat-Dunántúlon az emelkedés már 2013 óta tart, a medián árak a 2012-es szinthez képest több mint 12 százalékkal magasabbak a több mint 7 százalékos 2014-es növekedést követően. Szintén látszik a fordulat a Közép-Dunántúli régióban, ahol a medián négyzetméterárak emelkedtek 2014-ben. A többi régió esetében egyelőre a stagnálás jellemző, egyedül a Dél-Dunántúl átlagaiban volt még megfigyelhető jelentősebb, további 3,5 százalékos árcsökkenés. A dunántúli régiók kiemelkedő húzóereje a tartósan, a válság során is jól teljesítő Balaton.
Forrás: FHB LakásárindexAz eredményeket ugyanakkor torzítja a Nemzetközi Eszközkezelő Zrt. programja, amelynek keretében megvásárolt lakások általában alacsonyabb áron kelnek el. Azokon a területeken, (például Szabolcs-Szatmár-Bereg, Békés, Nógrád, Borsod-Abaúj-Zemplén megye) ahol az eladott lakóingatlanokon belül magasabb a programban részvevők aránya, az árak lefelé torzulhatnak.
Új, konszolidációs korszak indult
Az FHB Lakásárindex történetében 2014-ben új korszak kezdődött. A már 2008-tól tartó Kifulladás korszaka véget ért, és a lakásárak a legerősebb piacok teljesítményének köszönhetően országosan is emelkedésnek indultak. Ez a tendencia várhatóan 2015-ben hasonló ütemben folytatódik a keresleti oldalon várt további erősödésnek köszönhetően. A piacok differenciált talpra állása, élénkülése továbbra is meghatározó lesz, ezért az új korszakot a Kétsebességű konszolidáció néven illetik az elemzés. készítői.
A lakásvásárlók helyzetét tovább javítja az év második felében induló új támogatási rendszer. 2015. július 1-jétől a családok otthonteremtési kedvezménye váltja a korábbi szocpolt (a lakásépítési támogatást). Az új szabályozás számos változást hoz, amelyek mind a lakáspiac élénkülésének irányába hatnak. Ezek közé tartozik például, hogy az év közepétől már használt lakás-vásárlásokhoz és az ingatlan legalább egy lakószobával történő bővítéséhez is igényelni lehet az állami támogatást. További változás, hogy míg korábban csak két gyermek esetén lehetett igénybe venni a szocpolt, a CSOK-ot az egy gyermekesek vagy egy gyermeket vállalók is megkaphatják. A jelenlegi rendszerhez képest további előny, hogy a méretkategóriák határait lefelé módosították, így kisebb lakással magasabb támogatás érhető el. Az energiahatékonyabb, kedvezőbb energetikai besorolású épülettel pedig még nagyobb összeg járhat.
Az előrejelzést övező kockázatok
Egyrészt a családok otthonteremési kedvezménye csak idén július 1-jétől lép életbe, ezért a lakásvásárlók az év első felében kivárhatnak. A másik kockázati tényezőt a hitelpiac hordozza magában ezen belül is a hitelszigorítások és a hitelintézetek leterheltsége. A hitelezési feltételek változása ugyanakkor elsősorban a jövőbeni túlzott eladósodás elkerülését célozza meg, a bankok a válságot követően eddig is óvatos hitelezési politikát folytattak, így az új szabályozásnak a megindult lakáspiaci felívelésre, azt megtörő szerepe aligha lehet, inkább csak annak ütemét csökkentheti. Az is valószínű, hogy a lakáspiac válság során megindult szegmentálódása még évekig meg fogja határozni a piacot, ahogy az új korszak elnevezése is érzékelteti. Hosszabb távra előretekintve az elemzők szerint elmondható, hogy a gazdasági növekedés lassulása a lakáspiac szempontjából is hátrányos lehet. Az elemzők többsége szerint a magyar gazdaság potenciális növekedési üteme 2 százalék körüli átlagos gazdasági bővülést indokol.