Összeomlás vagy árrobbanás? - Mi lesz most a lakáspiacon?
Év elején több portálon is jelentek meg arról szóló előrejelzések, hogy itt az áremelkedés vége és innentől kezdve legfeljebb stagnálásra, vagy csökkenésre számíthatunk a hazai lakáspiacon. Ezek a cikkek a fordulat okát nemzetközi példákra alapozták és arra, hogy a globális gazdaság lassulása a hazai piacra is hatással lesz. Ez alapvetően igaz is lehet, de kizárólag emiatt hiába vonunk párhuzamot Budapest és Stockholm, London vagy Hongkong lakáspiaca között, ez még nem jelenti azt, hogy a magyar piacon is véget érne az áremelkedés.
Egy másik megközelítés viszont a lakásáraknak az inflációval korrigált (reálárak) és a átlagkeresetekhez viszonyított szintjét veszi alapul, amikor túlfűtöttségről beszél a piacon. Ebben az esetben már lehet igazság abban, hogy az inflációval korrigálva és a jövedelmekhez viszonyítva is egyre inkább az egyensúlyi átlag fölé kerül a piac, de önmagában még ez sem ad okot egy hirtelen bekövetkező árcsökkenésre.
Az MNB fenti ábráján jól látszik, hogy nominál értéken nézve a 2008-as csúcsértéket mostanra mindenhol elérték a lakásárak, sőt Budapesten 84 százalékkal meg is haladták azokat. Nem szabad azonban elfelejteni, hogy ezalatt a tíz év alatt a bérek is emelkedtek. A nettó átlagfizetés 2008-ban 122 ezer forint Magyarországon, míg 2018 II. negyedévében elérte a 215 ezer forintot. Ez 76 százalékos növekedést jelent, ami azt jelenti, hogy kizárólag Budapesten drágábbak most valamivel a lakások, mint a válság előtti csúcson voltak. Messzebbről nézve tehát azt lehet mondani, hogy Budapesten már valóban drágának mondhatók a lakások, de országos átlagban még mindig a 2008-as árcsúcsok szintje alatt járunk. A továbbiakban lakáspiaci, makrogazdasági és pénzügyi elemzők állásfoglalását mutatjuk be arról, hogy mit is várnak a lakáspiac alakulásával kapcsolatban.
Folytatódhat a kereslet erősödése
A lakáspiaci kereslet továbbra is erős, és a közeljövőben is az maradhat a kedvező feltételek következtében. A gazdaság növekszik, ahogy a munkabérek is, a magas foglalkoztatottság miatt pedig a lakosság könnyen találhat munkát, így biztosabbnak érezheti a jövőjét, ami előnyösen befolyásolja a lakásvásárlási kedvet. Szintén támogatja a keresletet a finanszírozási környezet, a hitelkamatok alacsony szinten állnak, a hitelezés pedig bővül, amelyre még további tér is mutatkozik. De nem csak a saját célra történő lakásvásárlásból fakadóan lehet erős a kereslet, a befektetési célú lakásvásárlók is aktívak maradhatnak, mivel a betéti kamatok szintje továbbra is alacsony. A keresletet alakulását illetően kockázatot egy jelentős kamatemelkedés jelentene, ez azonban középtávon nem várható. Az emelkedő infláció miatt az államkötvények kamata ugyan emelkedett, de a lakáshozamok a várhatóan továbbra is jelentős árnövekedésből eredő, és az ehhez hozzáadódó bérbeadásból származó hozammal együtt még mindig jelentősen magasabbak - mondta el Tancsics Tünde, az Eltinga elemzője.
Bár a lakáspiaci kínálat esetében az elmúlt években felpörögtek a lakásépítések, az áfaszabályok változása következtében a lakásépítési kedv visszaeshet. A most a piacon lévő lakások mellett ugyan még indulhatnak új fejlesztések, ezek volumene azonban jóval alacsonyabb lehet a korábbiaknál. A még épülő lakások jelentős része ráadásul már gazdára talált, a Budapesti Lakáspiaci Riport adatbázisa szerint például a fővárosban 2018 negyedik negyedévében valamivel több mint 7 ezer szabad lakás közül válogathattak az új lakás vásárlását tervezők. Mivel a lakáspiaci kínálat esetében további jelentős bővülés nem várható, sőt inkább visszaeséssel kell számolni, így a lakásvásárlást tervezők inkább ismét a használt piac felé fordulhatnak - tette hozzá a szakértő.
Az erős kereslet és a csökkenő kínálat hozzájárulhat a lakásárak további növekedéséhez a használt és az újlakás-piacon is. Ráadásul ez utóbbi esetében az 5 százalékról 27 százalékra növekvő új lakásokat terhelő áfakulcs szintén az árak növekedésének irányába hat, ami húzza magával a használt lakások árait is. A Takarék Index alapján, a legfrissebb 2018 harmadik negyedéves statisztikákon egyelőre még az árak növekedésének lassulása sem látszik, bár a jövőben elképzelhető, hogy az árnövekedés mérsékeltebb lehet a tavalyi és tavaly előtti szintnél, de a növekedés 2019-ben még véleményünk szerint biztosan velünk maradhat.
Az emelkedő tendencia nem tart örökké
Jelenleg a ciklikusan működő lakáspiac érett szakaszában járunk, melyet minden fontos mutatóban bővülés jellemez. A felívelés ütemét jól érzékelteti, hogy a talán legnagyobb érdeklődésre számot tartó jelzőszám, az éves árváltozás mértéke 2018-ban immár negyedik éve mutatott országos szinten kétszámjegyű növekedést.
Azt, hogy meddig tarthat a fellendülés, nehéz előre jelezni. Mindenesetre az eddigi hazai reál-lakásár ciklusok kis kerekítéssel nagyjából nyolcévesek voltak (1998-2006 emelkedés / stagnálás, 2006-2014 csökkenés / stagnálás), ami nagyjából megfelel a nemzetközi átlagnak. A csúcson a reál árak akár évekig is stagnálhatnak. Csökkenő szakaszban pedig jellemzően kisebb az esés mértéke, a hosszú távú tendencia tehát az árszint emelkedése. A jelenlegi felívelő szakasz idén már hatodik éve tart tehát, de az, hogy közelíthetünk a lokális csúcshoz, egyelőre inkább csak "megérzés", a statisztikákban még nem jelent meg. A jövedelem/lakásár mutató - bármilyen meglepő is - jelenleg kedvezőbb, mint például a válság előtt, 2007-ben volt. Jövedelemarányos lakásár vonatkozásában pedig a régió országai között valahol a középmezőnyben van Magyarország. Egyértelmű ingatlanpiaci lufiról tehát még nem beszélhetünk. Ugyanakkor Budapesten, annak is a belső részein már igencsak kifeszítettek az árak - mondta el Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
Mivel a gazdasági környezet most stabilabb, mint 2008-ban volt, a legutóbbi válság elején és a rendszerszintű kockázatok közül azóta kikerültek a devizahitelek, a bő tíz évvel ezelőtti helyzet esetleges megismétlődése nem okozna akkora lakáspiaci zuhanást, és az árak is jóval mérsékeltebben esnének csak vissza. "Laboratóriumi" tisztaságú, könnyen elemezhető, előre jelezhető piaci folyamatokról természetesen nem lehet beszélni. Gondoljunk csak a kormány által több-kevesebb rendszerességgel indított keresletélénkítő lépésekre (legutóbb a nemrég bejelentett családvédelmi csomag hitelfelvételt érintő pontjaira), melyek időben elhúzhatják a felívelő ciklust.
Ám ha egy más aspektusból, a nagyarányú befektetési célú vásárlás oldaláról szemlélődünk, máris ellentétes hatást vizionálhatunk. Az idén és jövőre megépülő rengeteg, kiadásra vásárolt új lakás ugyanis lenyomhatja a frekventált területeken, a lakásárhoz viszonyítva nemzetközi szinten is igen magas lakásbérleti-díjakat. Még ha a csökkenés nem is lenne drasztikus, a hideg fejjel kalkuláló, a lakásárak emelkedésében jelentős szereppel bíró befektetők tömegét elkedvetlenítheti, hogy így akár 4 százalék alá is eshet a tiszta bérleti hozam. Mindkét szempont azt mutatja, hogy nehéz előre jelezni a piaci változásokat, illetve ha mégis megpróbáljuk, akkor célszerű regionálisan, szegmensenként vizsgálódni. Bárhogy is alakul azonban a közeljövő, az biztosra vehető, hogy az emelkedő tendencia nem tart örökké - tette hozzá a szakértő.
Makrogazdasági és hitelezési kilátások
Makro oldalról leginkább az látszik fontosnak, hogy a bérek az idén várhatóan tovább emelkednek. A nettó bérek 8-10 százalék körüli tempóban emelkednek, ami egyrészt tovább hizlalja a pénzügyi megtakarításokat (ami évek óta a bérekhez hasonló ütemben bővül), másrészt javítja a hitelképességet. Ezáltal a lakások iránti fizetőképes kereslet erősödik. Ez persze ceteris paribus igaz, hiszen az országban sok helyen ennél a javulásnál lényegesen gyorsabban növekedtek a lakásárak, tehát a vásárlóerő növekedése összességében nem ilyen jelentős - mondta el Madár István, a Portfolio szakértője.
A vásárlóerő másik fontos eleme a hitelkamatok alakulása. Egyelőre a jelzáloghitel-kamatszint továbbra is történelmi mélypontja környékén jár, és arra lehet számítani, hogy rövid távon nem is mozdul el innen érdemben. Ugyanakkor érdemi kockázat, hogy a jegybank közel állhat monetáris szigorítási ciklusának megkezdéséhez. Ez előbb-utóbb elvezet a kamatszint emelkedéséhez, ami ronthatja a vásárlóerőt - tette hozzá a szakértő.
A bankszektorban most már elterjedtnek számít a vélemény, hogy a hitelkihelyezések idén tetőzhetnek, így a hitelállomány növekedése a következő években lassulhat. A lassulást némileg tompíthatja, hogy - a használt lakásokra is igénybe vehető lesz a maximum 3 százalékos CSOK-hitel legalább 2 gyerekesek számára, és az is, hogy - bevezetik a kamatmentes hitel lehetőségét az új gyereket vállalók számára (az 1 illetve 4 milliós hitelelengedés ennél kisebb mértékben ellenkező irányba hat.) E kettő jelenség miatt jelentősen meg fog nőni az új kihelyezésekben a támogatott hitelek aránya, de a teljes volumenre kérdéses, milyen mértékben fog pozitívan hatni - mondta el Palkó István, a Portfolio szakértője.
Összességében tehát azt lehet mondani, hogy azok a vélemények, melyek szerint hamarosan eljön a lakásárak csökkenésének időszaka nem megalapozottak, sokkal inkább az árak további, de egyre csökkenő mértékű emelkedésére kell számítani. A kormány által most beharangozott intézkedések ugyan késleltethetik valamelyest az árnövekedés lassulásának ütemét, de a korábbi tapasztalatok alapján hosszabb távon az sem valószínű, hogy akár az új, akár a használt lakások piacán az előző éveknél jelentősen nagyobb mértékben kezdjenek el emelkedni az árak.