Nem gondoltad volna, hogy mik a legnagyobb kockázatok az ingatlanpiacon
Egyre gyakrabban teszik fel a kérdés, hogy a régió lakáspiaca mennyire túlfűtött és ezzel kapcsolatban mik a legfőbb kockázatok. Noha az erős euró kedvez a feltörekvő piacokon való befektetéseknek, globálisan az elmúlt időszakban nemvárt kockázatok jelentek meg. Az eurózóna növekedése viszont stabil és valószínűleg a következő években is erős lesz, ami figyelembe véve, hogy jövőre negatív kötvényhozamok várhatók Németországban, Spanyolországban és Portugáliában is, felértékeli a Kelet-Közép-Európai régiót. Romániában vagy Csehországban már kezd ugyan túlfűtött lenni a piac, és Magyarország is közelít efelé, de jelenleg még mindig sok lehetőség áll a befektetők előtt - mondta el nyitóelőadásában Dan Bucsa PhD, Lead CEE Economist, Unicredit Bank AG in London.
-20170919.JPG "Nem gondoltad volna, hogy mik a legnagyobb kockázatok az ingatlanpiacon")
Kihívások a régió ingatlanpiacán
Az ingatlanpiac felívelő szakasza ellenére a régió ingatlanpiacának olyan kihívásokkal kell szembenéznie, mint a globális politikai kockázatok, a technológiai kockázatok és kihívások, az esetleges kamatnövekedés vagy a klímaváltozás hatásai - mondta el Maarten Vermeulen FRICS, Regional Managing Director for Europe, Russia & CIS, RICS, aki ingatlanpiaci szakértőket kérdezett a témával kapcsolatban.
Az ingatlanpiac egyre jobban integrálódik a többi irányzatba, így ma már nem könnyű önálló ingatlanszakmáról beszélni. A most zajló digitális transzformációba az ingatlan is bekapcsolódik, rengeteg adat érhető el, az adatvédelmi kihívások is egyre nagyobbak. A felhasználói szokások is teljesen nyitottak, a kérdés, hogy ezekkel a felhasználókról gyűjtött adatokkal mit lehet és mit szabad kezdeni - mondta el Csukás Csongor MRICS, Executive Director of International Property Management, BNP Paribas Real Estate.
A globális politikai kockázatok - mint például Észak Korea - az ingatlanpiacra is hatással van. Az ingatlan még mindig biztonságos eszköznek tekinthető a befektetési eszközök között. Nagy változás azonban, hogy néhány évtizeddel ezelőtt a mostanihoz hasonló hírek - amelyek között a Brexitet is említhetjük - sokkal jobban felforgatták a piacot, mint manapság - világított rá Prof. Dr. Alexander Goepfert, Partner, Head of the Real Estate Investments Group, Noerr. A szakmai etikai fejlődéssel kapcsolatban az országonkénti nagy eltérésekre hívta fel a figyelmet a szakember.
Jelenleg pozitív szakaszában vagyunk az ingatlanpiaci ciklusnak, de több dologra is fel kell készülni. A legnagyobb veszélyt a geopolitikai kockázatok jelentik. Míg néhány éve a magyar politikai vezetés még különösen kockázatosnak számított a világban, ma már a világpolitikában is nőttek a kockázatok. Mi sem bizonyítja ezt jobban, mint hogy több nyugodt évtized után a nukleáris fenyegetettség újra megjelent a világban. Ami a szakmai etikát illeti Kelet- és Nyugat-Európa között még vannak ugyan különbségek, de ezek fokozatosan csökkennek - mondta el Frank Nickel, CEO, CA Immo.
A geopolitikai kockázatokra azért is érdemes figyelni, mert egy esetleges háború előhozná az egész szektor törékenységét - fogalmazta meg Számely Péter MRICS, Head of Real Estate Finance CEE, HYPO Niederösterreich. Az etikai fejlődés valóban jelen van, annak sebessége a kérdés - tette hozzá.
A Brexit az új vasfüggöny?
A KPMG a Property Lending Barometer keretében 2010-2017 között részletesen vizsgálta az európai ingatlanpiac kilátásait. A felmérés több mint 20 ország, 100 bankjának részvételével készült, azzal a céllal, hogy feltárják az ingatlanpiac pénzügyi kilátásait, útmutatásul azoknak, akik az európai piacot választják befektetésük helyeként. A felmérés első 3-4 évében a kelet-közép-európai régióra koncentráltak, majd egész Európára. A fő kérdések között szerepelt a nem teljesítő hitelek (non-performing loans) kezelésének módja a bankok részéről, vagy például a bankok preferenciái a pénzügyi eszközök terén. A kiadvány kifejezetten kedvezőnek értékeli az európai ingatlanpiacot, de természetesen kockázatokról sem lehet megfeledkezni. A Brexit hatása, egy új "vasfüggüny" amely megvédheti, de meg is oszthatja Európát, illetve a nagy amerikai és orosz gazdasági döntések mind befolyásolhatják a kontinens ingatlanpiaci kimenetelét - mondta el előadásában Dános Pál MAISz, MRICS, Director, KPMG.
Valóban elértük a tetőpontot?
A közeljövőben várható folyamatok meglehetősen egyértelműek Kelet-Közép-Európa kereskedelmi-ingatlan piacán. Szilárd gazdasági növekedés és a tőkeemelés további növekedése várható Európában 2017-ben és 2018-ban, míg a kamatlábak 2019-ig várhatóan nem fognak emelkedni. Az ingatlanfejlesztőknek azonban hosszú távon kell gondolkodniuk, hogy fenntartható projekteket hozzanak létre. A régió szereplőit a befektetési és finanszírozási környezet jellemzőiről Noah Steinberg FRICS, Chairman of RICS in Hungary, CEO-Chairman, WING kérdezte.
Ha arról beszélünk, hogy a piac a tetőpontjához közeledik az azt jelentené, hogy hamarosan ismét válságra kell számítanunk, de úgy gondolom, hogy még mindig van potenciál a kelet-közép-európai régióban. A mostani piaci környezetben ugyanakkor az eszközök hozamai felértékelődtek - monda el Jeff Alson, International Partner, Head of Capital Markets CEE, Cushman & Wakefield.
A hozamokon lévő nyomás valóban nagy, a tranzakciószámok viszont azt mutatják, hogy további hozamcsökkenésre is számíthatunk. A szektor egyik legfőbb problémája a munkaerőhiány és a kivitelezési költségek emelkedése, de ezt minden szektor érzi, jóllehet az ukrán munkaerő valamelyest tompíthatja ezt. Ami viszont kevés ahhoz, hogy az elmúlt tíz évben a régióból elvándorolt 7 millió embert pótolja. Ahhoz a következő 2-3 évben arra lenne szükség, hogy legalább részben visszatérjenek, ami az egész szektor számára hatalmas lehetőség lenne - mondta el Luke Dawson, Managing Director & Head of Capital Markets CEE, Colliers International.
A hozamok csökkenésével kapcsolatban lassan a folyamat végéhez közeledünk, ugyanis Prágában és Varsóban már nem vagyunk messze a nyugat-európai szintektől. Ha ilyen ütemben csökkennének továbbra is a hozamok, az azt jelentené, hogy gyakorlatilag London szintjét érné el a régió, ami a kockázatokat figyelembe véve nem reális - állapította meg Dr. Piotr Gozdziewicz MRICS, Director, Capital Markets, Central & Eastern Europe, BNP Paribas Real Estate. A Brexit kevés pozitívumainak egyike, hogy ennek következtében a korábban elvándoroltak közül valamennyien úgy dönthetnek, hogy visszatérnek a régióba - tette hozzá a szakember.
A jogi kockázatok fontosságára hívta fel a figyelmet Dr. Erwin Hanslik MRICS, Partner and CEE Head of Real Estate, Taylor Wessing, aki elmondta, hogy vannak még jogi hiányosságok, amik kidolgozásával javítható és átláthatóbb lenne a szektor.
A fejlesztői környezet jelenleg nagyon pozitív a régióban, az viszont kihívás elé állítja a fejlesztőket, hogy a bérlői igények egyre flexibilisebbek, a bérleti időszakok rövidülnek. A helyi pénzek régiós piacon való megjelenése az ingatlanpiac iránti bizalom jele, így sokan bérlés helyett megvásárolják az ingatlant. A piac viszont - legalábbis Lengyelországban - rendkívül érett szakaszába lépett, amire a fejlesztőknek is figyelniük kell. Érdekesség továbbá, hogy Lengyelországba az ukrán munkaerő mellett egyre nagyobb számban érkeznek dél-európai országokból is munkavállalók - hívta fel a figyelmet Adrian Karczewicz, Head of Divestments CEE, Skanska Commercial Development Europe.
A régiós piaci fundamentumok még nem eléggé stabilak, így bízunk abban, hogy a siker továbbra is kitart, mivel jelenleg a régiós piac a tetőpont felé közeledik. A tőkebeáramlás még mindig tart, a Lengyelországba érkező külföldi munkavállalók pedig mindenképpen pozitív tendenciának tekinthető - mondta el Robert Martin, Principal - Head of Central Europe, Europa Capital.
-20170919.JPG "Nem gondoltad volna, hogy mik a legnagyobb kockázatok az ingatlanpiacon")
A válság előtti időszaknálá viszont stabilabb a piac. Krakkóban és Katowicében is vannak fejlesztéseink, de a befektetői piacon is jelen vagyunk. A retail piac nagy felívelésen ment keresztül az elmúlt 20 évben, a V4-eket nézve a mostani időszakban viszont inkább irodafejlesztésekre számíthatunk. Magyarországon a lakáspiaccal kapcsolatban ki kell emelni a bevezetett kedvezményes áfakulcsot, ami nagy lökést adott a lakásfejlesztéseknek, de ennek 2019 utáni folytatása még bizonytalan - foglalta össze Török Árpád MRICS, Chief Executive Officer, TriGranit.
Az ipariingatlan-piacon jól ismerjük a bérlőinket, ami különösen fontos, mert az új üzletek 70-80 százaléka a meglévőkön keresztül érkezik, így különösen fontos a bérlőkkel való jó kapcsolat. A régióval kapcsolatban magabiztosak vagyunk, az áremelkedés és az építési költségek növekedése azért is van jelen, mert modernebbek az épületek, de azért is, mert a devizák valamennyire leértékelődtek a tíz évvel ezelőtti állapotokhoz képest. A jövőben arra számítunk, hogy a kamatok emelkednek, ami a bérleti díjakat is emelni fogja, ami magasabb költségek mellett is nyereségesebbé teszi a fejlesztéseket - világított rá Radek Zeman, Chief Financial Officer, CTP.
Milyen a jó iroda?
A belső design hatékony eszköze lehet annak, hogy a tehetséges és jó munkaerőt magukhoz vonzzák a cégek vagy akár kiskereskedelmi egységek. Hasonlóan, a fenntartható üzleti növekedés elérése is múlhat az épületek belső elrendezésén, hiszen ez nagyban befolyásolja, hogy az ott dolgozók hogyan érzik magukat és mennyire tudnak hatékonyan dolgozni. Egy jó fejlesztés középpontjában az emberek állnak, és az épületek vagy helyiségek kialakítása, illetve a technológia eszközök arra, hogy eredményesebbek legyenek a munkájukban - mondta el elődásában Elina Grigoriou, Chair of the RICS SKA Rating Technical Committee, Grigoriou Interiors.
-20170919.JPG "Nem gondoltad volna, hogy mik a legnagyobb kockázatok az ingatlanpiacon")
Az iroda van az emberért és nem fordítva
A bérlőknek 2017-ben sokkal többre van szükségük, mint négy falra egy kockaépületben. A megváltozott igényekhez pedig a fejlesztőknek és a régebbi épületek tulajdonosainak egyaránt alkalmazkodniuk kell annak érdekében, hogy versenyben maradhassanak. A bérlők, a bérbeadók, a fejlesztők és a tanácsadók azt vitatták meg, hogy a mostani piacon mitől lesz egy iroda vonzó a bérlők számára, és hogyan marad az a következő évek során. A beszélgetés résztvevőit Michael P. Smithing FRICS, Director of Landlord Representation, Colliers International Hungary kérdezte.
Az irodáktól sokkal többet várunk manapság mint pár évvel ezelőtt, az egy főre jutó négyzetméter továbbra is 10 körül van egy átlagos irodaházban, a változás célja a méretcsökkentés helyett az, hogy a hatékonyabb helykihasználás miatt - mivel egyszerre nincs mindenki az irodában - az ott lévők mégis nagyobbnak érezzék a teret - mondta el Maciej Markowski, Partner, Head of Workplace Strategy CEE, Cushman & Wakefield.
A négyzetmétereken túl sokkal összetettebb egy jó iroda kialakítása, nem egy nagy tudomány, hogy a jó környezet inspirálja a munkavállalókat is, így a változásmenedzsment nagyon fontos része az iroda átalakításának - mondta el Zinaida Vojnar, International Business Development Director, HB Reavis.
A költségek vágása mellett a munkavállalói szempontokat maximálisan figyelembe kell venni, hogy mindenki komfortosan érezze magát az irodában és természetesen a cég is elégedett legyen. Ehhez nagyon világosan kell tudni azt, hogy ki a bérlő és milyen igényei vannak - tett hozzá Elina Grigoriou, Chair of the RICS SKA Rating Technical Committee, Grigoriou Interiors.
Az is fontos ugyanakkor, hogy a bérlők ne érezzék azt, hogy irreálisan sokat fizetnek az adott megoldásokért. A technológiai fejlődés, a digitalizáció pedig a facility managementet is egyre jobban érinti - mondta el John J Fekete MRICS, Global Head of Real Estate Management, Abu Dhabi Islamic Bank.
A jó kapcsolat a bérlők között is fontos, a legjobb dolgok akár meg is oszthatók az épületben lévő cégek között, ezzel is csökkentve a költségeket - világított rá Jens Böhnlein, Global Head of Office Solutions & Design, CA Immo. A kérdés az, hogyan tanítsuk meg a felhasználónak, hogy helyesen használják a megújuló teret.