Nagy változások várnak a lakásvásárlókra - Érdemes figyelni! 2016.10.14.
A tavalyi év végi kormányzati bejelentések hatására lavinaszerűen
indultak be évekig parkoltatott újlakás-projektek. Mik a 2016-os év
eddigi tapasztalatai? Fejlesztői szemmel nézve milyen hatása van az
áfacsökkentésnek?
2016 az elmúlt hat-hét év stagnálását
követően mozgalmas évnek bizonyul az ingatlanpiac alakulása
tekintetében, amely során a kereslet élénkülése folytatódott, ezzel
megnyitva az utat a lakásárak emelkedése előtt, illetve aktivitásra
ösztönözve az ingatlanfejlesztőket. A keresleti oldalt a folyamatosan
csökkenő banki kamatok és az egyéb pénzügyi befektetésekkel szembeni
bizalmatlanság gerjesztette befektetési célú lakásvásárlások mellett az
elmúlt 6-8 évben felhalmozódott elhalasztott lakásvásárlások valós
tranzakcióba való fordulása erősítette. Természetesen kiemelendő az is,
hogy a keresleti oldal megszilárdulásába - főleg az elhalasztott
lakásvásárlások esetében -, jelentős szerepe volt a jelzálogalapú
hitelek kamatainak csökkenésének, illetve a devizaalapú hitelek
kivezetésének, amelyek újra elérhetővé tették a lakáscélú hiteleket, ez
pedig a kiegyensúlyozott lakáspiachoz elengedhetetlen. A kínálati
oldalra áttérve mostanra kijelenthető, hogy az áfacsökkentés meghozta a
várt élénkülést. Az intézkedésnek köszönhetően egy bizonyos eladási
árszint felett a lakásépítés újra jövedelmező üzletté vált, de lassan
egy évvel a bejelentés után az is világosan látszik, hogy az
áfacsökkentés következtében növekvő ingatlanfejlesztői profit jelentős
részét elviszik a növekvő telekárak, illetve kivitelezési költségek.
Milyen
hatása volt eddig a piacra a lakáspiacot serkenteni kívánó másik
jelentős kormányzati intézkedésnek, a CSOK kibővítésének?
Véleményem
szerint a CSOK-nak egyelőre a vártnál kisebb hatása volt az újépítésű
lakások piacára. Ugyan a szabályozás értelmében a legjelentősebb
támogatást új lakások vásárlására lehet kapni, de mivel a szeptemberi
rendeletmódosításáig kizárólag használatba vételi engedéllyel rendelkező
lakásra lehetett támogatást igényelni, amiből a piacon jelenleg alig
van, így eddig rendkívül kevés CSOK-igényléssel találkozhattunk. Jó hír a
CSOK-ot igénybe venni szándékozók számára, hogy a szeptemberben
elfogadott jogszabály-módosítás a használatba vételi engedély meglétét
már csak a támogatás folyósítási feltételeként írja elő, ezzel lehetővé
téve, hogy a végleges adásvételi szerződés megkötését követően az
igénylés elindulhasson. Az elfogadott jogszabály-módosítás eredményeként
véleményem szerint jelentős fellendülés várható a CSOK-igénylések
tekintetében, amely pozitív hatással lehet a piacra is és újabb
lendületet adhat az újlakás-eladásoknak.
Ahogy arra egy évvel ezelőtt sokan számítottak, jelentős mértékben
megemelkedtek a kivitelezési díjak a piacon. Hogyan birkóznak meg ezzel a
fejlesztők? Belekalkulálták a meghirdetett négyzetméterárakba?
Valóban,
jelentős, rövid idő alatt végbemenő áremelkedést tapasztaltunk a
kivitelezési költségek tekintetében, amely több tényezőnek is
köszönhető. Egyrészt a kivitelezők az áfacsökkentés következtében sok év
után újra lehetőséget láttak a kivitelezési költségek emelésére, de
emellett a jelentős munkaerőhiány okozta alvállalkozói
munkadíj-növekedés is az áremelkedés irányába hat, illetve a fellendülő
építőipari kereslet következtében egyes alapanyagok ára is jelentősen
emelkedett.
Véleményem szerint az áremelkedés a piaci szereplőket
nem érte váratlanul, viszont annak mértéke a vártnál jelentősebb. Mindez
azokat a fejlesztőket, projekteket érintheti leginkább, akik a banki
hitelekhez elvárt előértékesítés teljesítése érdekében az elmúlt 1,5
éves hullámot kihasználva "asztalról", még a kivitelezővel történő
megállapodás előtt előre értékesítették a lakásaik nagy részét. Ezekben
az esetekben a kivitelezési költségemelkedés a fejlesztői profitot
csökkentheti, amelyet egyes beruházók az épülő lakások műszaki
tartamának csökkentésével próbálhatnak meg kompenzálni, amely komoly
meglepetéseket okozhat majd az átadáskor a vevők részére
Hogyan változtak az újlakás-árak az év eleje óta? Meddig tarthat a növekedésük?
A
2016-os év során az újlakás-árak tovább emelkedtek, az áremelkedés
mértéke viszont a piacra kerülő egyre jelentősebb kínálat eredményeként
lassulást mutat. Várakozásaink szerint a fent részletezett
CSOK-módosítás még lendültet hozhat, de azt követően az árak és a piac
stabilizálódására számítunk.
Fennáll a veszélye annak, hogy a 2000-es évekhez hasonlóan túl sok hozzá nem értő fejlesztő lép be a piacra?
Természetesen
a kialakult piaci helyzet sokak számára csábító lehet, de az
ingatlanfejlesztés egy komoly tőkét igénylő üzleti tevékenység, így
önerőből kevesen tudnak projekteket finanszírozni, a banki
projektfinanszírozás feltételei pedig jelentősen megszigorodtak a
2000-es évekhez képest, amely korlátot jelenthet.
Számos
fejlesztő jelentett be nagyszabású, több ütemes, városközpont jellegű
projekteket. Mennyire tartja valószínűleg, hogy ezek meg is valósulnak?
Véleményem
szerint a több ütemes fejlesztéseket és a városközpont jellegű
projekteket külön kell kezelni, mivel egy több ütemben megfejlesztésre
kerülő beruházás alapvetően fejlesztői óvatosságot mutathat, amely a
vevők részére is biztonságot nyújthat a megvásárolt lakás befejezése
tekintetében. Főleg igaz ez, hogyha a fejlesztés már infrastrukturálisan
kiépült területen valósul meg, azaz a további ütemek megépítése nem
feltétele az első ütemekben épülő lakások kényelmes használatának. A
városközponti fejlesztések tekintetében az elmúlt 20 évet tekintve igen
kevés a jó tapasztalat, az ilyen típusú fejlesztések a lakásépítéseken
túl jelentős infrastrukturális beruházásokat igényelnek, amelyek
megvalósítása gazdasági és politikai tényezőktől is függ, azok esetében
pedig ritkán fordul elő 8-10 éven keresztüli állandóság, amely az ilyen
típusú fejlesztésekhez a megfelelő hátteret biztosítaná.
Milyen beruházásokkal készül az OTP Ingatlan Zrt. a megnövekedett fővárosi kereslet kielégítésére?
Az
OTP Ingatlan Zrt. közel 2000 darab lakás megépítését tervezi az
elkövetkezendő években, amelyek többsége Budapesten valósul meg. Az
elmúlt évek telekvásárlásainak eredményeként Pesten és Budán egyaránt
várhatók fejlesztések, a X. kerületben már javában zajlanak a Somfa
Liget Lakópark 5. ütemének kivitelezési munkálatai, amelyet további két
ütem követ, de még ősszel megkezdődik a XI. kerületi Tetris Ház első
ütemének építése is, amelynek keretében 267 lakás valósul meg 2018
végéig. Számos beruházásunk előkészítési fázisban van, de hamarosan, a
szükséges engedélyek megszerzését követően, azok is piacra kerülhetnek.
Ilyen a II. kerület Csalogány utcában tervezett épületünk vagy a XIII
kerületben a megújuló Dagály Fürdő közvetlen közelében fekvő
beruházásunk is.
Az OTP Ingatlan Zrt. Budapesten kívül Győrben
is aktív volt az elmúlt években. Ott jelenleg milyen fejlesztések
zajlanak? Lát potenciált más vidéki városokban is?
Ez így
van, egy minden szempontból sikeres fejlesztést sikerült lezárnunk
Győrben, amelynek tapasztalatai alapján vágtunk bele a most épülő 201
lakásos Olimpia Sétány fejlesztésébe, amellyel a 2017 nyarán Győrben
megrendezésre kerülő Európai Ifjúsági Olimpiai Fesztivál szervezéséhez
is hozzájárulunk, mivel a megépülő lakások 2 hétig szállást fognak
biztosítani az eseményre érkezők részére. Győrben hosszabb távon is
látunk potenciált, csakúgy, mint a Balaton-partban. Ott aktuálisan
Balatonlelle közvetlen vízparti részén indítunk egy fejlesztést, de
természetesen valamennyi megyeszékhely, illetve megyei jogú város
tekintetében nyitottak vagyunk az új projektek iránt, ahol a
méretgazdaságossági szempontok érvényesülni tudnak.
Az
ingatlanfejlesztés mellett az ingatlanközvetítés gyakorlata is
jelentősen átalakult a válság évei alatt. Milyen további változásokra
számít a jövőben?
Az ingatlanértékesítés módszerében
jelentős, gyakorlatilag a piacot átforgató változásokra számítok az
elkövetkező 10-15 évben. Az a technikai fejlődés, amelyről az egyéb
szektorok tekintetében hallani lehet, az ingatlanközvetítést sem fogja
elkerülni. Ennek eredményeképpen a jövő tekintetében meglehetősen
bizonytalannak látom a hagyományos ingatlanközvetítői szerepet.
Várakozásaim szerint az ingatlanközvetítő szerepét ki fogják váltani az
internetes tematikus oldalak jelenleg még csak jövőbe mutató, de
rendkívül gyorsan általánosan alkalmazottá váló szolgáltatásai, főleg
mivel azok az eladói, illetve vevői oldal tekintetében is egyszerűsítést
és költségmegtakarítást fognak eredményezni a jelenlegi eljárással
szemben.