Milliókat dob ki az ablakon, aki nem figyel lakásvásárláskor! 2016.10.14.
Bár a háztartások vagyonának jelentős részét az ingatlanvagyon teszi ki,
lakásvásárláskor mégsem igazán foglalkoztatja a vevőket az adott lakás
vagy ház jövőbeli értékváltozása. Az ingatlan kiválasztásának
szempontjai közül a lakás későbbi eladhatósága mindössze a 8. helyen áll
a fontossági listán, sokkal jobban figyelnek a vevőket az adott lakás
környezetének minőségére, a környék biztonságára, illetve a környék
ellátottságára, közlekedésére.
Az ingatlan aránya a háztartások vagyonában
Tesszük mindezt annak ellenére, hogy a hazai magas ingatlantulajdonlási arány miatt, a magyar háztartások tulajdonában álló ingatlanok értéke közel 49 ezer milliárd forint volt 2014-ben. Ez leegyszerűsített számítással élve azt jelenti, hogy egy-egy háztartás átlagosan közel 13 millió forintos ingatlant birtokol. Összehasonlításként, a háztartások tulajdonában álló gépjárművek összértéke 2 741 milliárd forintot tett ki, a háztartások által birtokolt pénzügyi eszközök közül a készpénz állomány a felmérés adatai szerint 245 milliárd forintot, a lekötött (egyéb) betétek összege 3 671 milliárd forintot, a részvények, üzletrészek pedig 5 811 milliárd forintot értek egy friss KSH által készített tanulmány szerint. A többi eszközt figyelembe véve a háztartások vagyonának nagyjából kétharmad részét jelentik az általuk birtokolt ingatlanok. Ez egyébként sokkal magasabb, arányt jelent, mint Nyugat-Európában, ahol 50 százalék körül vagy ez alatt mozog ez a szám. A fentiek miatt, a háztartások vagyonának alakulását tehát jelentősen meghatározza, hogy az általuk vásárolt ingatlan értéke hogyan alakul a jövőben, ezért nagyon nem mindegy, hogy hol és milyen lakást vásárol valaki.
Milyen befektetés volt a lakásvásárlás?
A lakáspiac teljesítménye tehát, szinte mindenkit érint, és a háztartások vagyonára is komoly hatással bír. Korszakainak megfelelően azonban az árak alakulásában jelentős különbségek mutatkoznak. Az FHB Index korszakbesorolása szerint, a legnagyobb bővülésre a lakáspiac hőskorában került sor (1999 és 2000 között), amikor évente átlagosan közel 36 százalékkal növekedtek az árak nominálisan, de a lakások reál értelemben is felértékelődtek, a növekedés 23,5 százalékos volt. Szintén jelentős volt a lakásárak bővülése a Költségvetési expanzió időszakában 2001 és 2003 között. Az árak 17 százalékkal növekedtek évente, de hasonlóan jelentős drágulás tapasztalható a válság után elindult, és máig tartó felívelési időszakban. A kifulladás korszakát ugyanakkor a visszaesés jellemezte, de a hitelboom időszakában is mérsékelt volt az éves lakásár-változás, 5 százalék alatt maradt a növekedés.
A korszakokon túl megvizsgáltuk azt is, hogy mennyivel növekedtek a lakásárak 5-10-15 és 18 éves időtávon. Mint a lenti táblázatból látható, 1998 és 2016 eleje között a lakásárak évesített változása 9 százalékos volt, mely jelentősen meghaladta az időszak elején elhelyezett bankbetét évesített hozamát, ami 7,1 százalékot tett ki. (Az évesített betéti hozamot, az időszakra jellemző éves átlagos éven belüli betéti kamatok kamatos kamatozása alapján számítottuk) Ha azonban a 1998 és 2000 közötti rekordnövekedést nem számítjuk, és csupán az elmúlt 15 évet vesszük figyelembe már sokkal kevésbé pozitív a kép. A lakások évesített nominális felértékelődése 4,3 százalékos volt, míg az évesített betéti hozam 6,1 százalékra rúgott. 10 éves időtávon még nagyobb a különbség a két hozam között, ugyanakkor az utóbbi 5 évet ismét a lakáspiac "nyerte", a lakásárak évesített változása 4,2 százalékos volt, szemben a betéti kamatok 3,7 százalékos évesített értékével.
Az előzőeket mutatjuk be a következő idősoros ábrán is, ahol a lakásárak nominális és reál éves változását, valamint az aktuális kamatokat tűntettük fel. Mint látható az 1998-2004 között a nominális lakásárak éves változása meghaladta az aktuális kamatok szintjét, ezután azonban 2013-ig jóval több hozamot biztosítottak évente a bankbetétek, mint a lakásárak alakulása. A 2014-es lakáspiaci fordulatot követően azonban ismét fordult a helyzet, a lakásárak változása jócskán meghaladja az egyébként is padlón lévő betéti kamatok szintjét.
Otthonom.com Ingatlan véleménye:
A fentiek természetesen az átlag lakásokra vonatkoznak, mivel az árak alakulásában országosan nagyok a különbségek az eredmények is eltérőek lehetnek területenként. De akár a főváros különböző kerületei, vagy az ezen belüli szűkebb területen belüli elhelyezkedéstől is erőteljesen függhet az árak alakulása. Szintén meg kell jegyezni, hogy a lakások az időszak során amortizálódnak, vagyis a felújításukra évente körülbelül az értékük 1 százalékát kell költeni az állagmegóvás érdekében, ez tehát csökkenti a hozamot. Ugyanakkor, ha valaki lakásvásárlás helyett bérel, és pénzét bankbetétben helyezte el, a lakhatását bérlés útján kellett megoldania, ami viszont csökkentette az összjövedelmét. Mivel most nem arra kerestük a választ, hogy a fenti időszakban a bérlést vagy a vásárlást volt érdemes választani, ezért vetettük össze pusztán a lakásárak változásából illetve a betét elhelyezéséből származó hozamokat.
A fentiek természetesen az átlag lakásokra vonatkoznak, mivel az árak alakulásában országosan nagyok a különbségek az eredmények is eltérőek lehetnek területenként. De akár a főváros különböző kerületei, vagy az ezen belüli szűkebb területen belüli elhelyezkedéstől is erőteljesen függhet az árak alakulása. Szintén meg kell jegyezni, hogy a lakások az időszak során amortizálódnak, vagyis a felújításukra évente körülbelül az értékük 1 százalékát kell költeni az állagmegóvás érdekében, ez tehát csökkenti a hozamot. Ugyanakkor, ha valaki lakásvásárlás helyett bérel, és pénzét bankbetétben helyezte el, a lakhatását bérlés útján kellett megoldania, ami viszont csökkentette az összjövedelmét. Mivel most nem arra kerestük a választ, hogy a fenti időszakban a bérlést vagy a vásárlást volt érdemes választani, ezért vetettük össze pusztán a lakásárak változásából illetve a betét elhelyezéséből származó hozamokat.