Még drágább lakások, még olcsóbb hitelek jöhetnek!
Portfolio: Kezdjük egy egyszerű kérdéssel: van-e buborék a magyar lakáspiacon?
Banai Ádám: A rövid válasz az, hogy nincs. 2017-ben 13-14 százalékkal nőttek a lakásárak országosan és Budapesten is. Modellalapon vizsgáljuk az esetleges buborékképződéseket, és elmondható, hogy országos szinten bőségesen, 10-15 százalékkal a gazdasági fundamentumok által meghatározott szint alatt tartózkodnak a lakásárak. Még Budapesten is "csak" a fundamentumok által magyarázható szinten, illetve minimálisan afelett vannak. Ettől függetlenül a dinamikus budapesti árnövekedés, ahogy korábban is jeleztük, erőteljes odafigyelést igényel a jegybank részéről.
A budapesti lakáspiac mely lakáskategóriák és kerületek miatt igényli az említett különös odafigyelést?
Az árváltozást kerületenként is vizsgáljuk, a piacot természetesen elsősorban a belső kerületek hajtják felfelé. Kategóriában az új és a használt lakásokat, illetve panel és tégla lakásokat különítjük el. Az új lakások árszintje jelenleg nagyon magasan van és lényegesen eltér a használt lakásokétól. Vizsgáljuk továbbá a külföldi kereslet hatását is a fővárosi lakáspiacon, ami leginkább a pesti belvárost befolyásolja. Egyes belvárosi kerületekben akár 25-30 százalékot is elérhet a külföldiek aránya, míg a külső kerületekre ez csak 1-2 százalékban igaz.
Még magasabb lehet a befektetői kereslet aránya. Erre vonatkozóan van becslésük?
Ez mindig egy nehéz kérdés, mert nincs róla egzakt adat és ami elérhető, az is jobbára csupán fővárosra. A piaci szereplők mérései szerint napjainkban nagyjából 40 százalékos befektetési arányt mutatnak Budapesten, ami az elmúlt években ugrott meg jelentősen.
Az MNB elsősorban a bankrendszer stabilitása szempontból vizsgálja a lakáspiacot. Miért érdekesek a nem hitelből vásárolt lakások is?
A pénzügyi stabilitás szempontjából sem lehet élesen elkülöníteni a hitelből és a tisztán készpénzből vásárolt lakásokat, hiszen a teljes lakáspiac dinamikája határozza meg a lakáscélú hitelek fedezetértékét is. Magyarul hiába nincs a tranzakciók egy része mögött hitel, ha esik a piac, akkor az befolyásolja a hitelbiztosíték értékét is. Emellett szociális szempontból, illetve az építőiparon keresztül nagyon fontos reálgazdasági tényezőként is vizsgáljuk a lakáspiacot.
A lakáspiac lényeges ösztönzője a családi otthonteremtés kedvezmény (CSOK), amelyet csak minden hatodik lakáshitelhez vesznek igénybe. Szükség van a CSOK átgondolására?
A CSOK-nak az új lakások piacán volt érdemi hatása, hiszen egyértelműen élénkítette a piacot. A CSOK igénybevételének aránya azonban sokkal kevésbé pénzügyi stabilitási, mint szociális kérdés. Számunkra az a legfontosabb kérdés ezzel kapcsolatban, hogy a támogatás mennyire jelenik meg az árakban, és mennyire marad meg kedvezményként a célcsoportnál. A CSOK jövőjének meghatározásakor ezt mindenképpen érdemes lesz majd átgondolni, de ez nyilván a kormány kompetenciája.
Tavaly körülbelül 150 ezer hazai lakás cserélt gazdát, és mintegy 15 ezer új lakás épült készre Magyarországon. Hüvelykujjszabályként szokták emlegetni, hogy 40 ezer új lakásra van szükség ahhoz, hogy egy évszázad alatt megújuljon a hazai lakásállomány. Ettől nagyon messze vagyunk. Az MNB is így látja?
Valóban, így van, de sokat emlegetett bűvös 40 ezres határ helyett a reálisabbak inkább valahová 20 és 40 ezer közé teszik ezt a számot. Az egyébként nagyon leromlott magyarországi lakásállomány megújulása ugyanakkor nemcsak új lakások építésével valósulhat meg, hanem például korszerűsítéssel is. A 40 ezres szám helyett tehát fontosabb, hogy a hazai lakásállomány átlagos minősége folyamatosan javuljon.
Mennyi új lakás épülhet idén?
A lakásfejlesztők az idei és a jövő évre rendelkeznek tervekkel. Csak Budapestre terveznek 2018-19-ben évi 9-10 ezer új lakást, míg 2017-ben kevesebb mint 3000 lakást adtak át. Így a tavalyi országosan átadott mintegy 15 ezernél várhatóan érdemben több lesz az idei és a jövő évi használatba vételek száma is. A lakásállomány megújulása rátája nálunk így csak 0,3 körül van, míg a régiós átlag 1,2-1,3. Szóval ebből is látszik, hogy akár lényegesen több lakás is épülhetne Magyarországon.
Aminek viszont keresztbe tehet a mostani 5%-os lakásáfa felemelése 27%-ra 2020 elejétől. Mekkora veszélyt látnak ebben?
A legfontosabb az, hogy mindenki fixen, tervezhetően lássa, hogy mi lesz az áfaszabály sorsa a későbbiekben. Mi is látjuk, hogy a piac arra vár, hogy meghosszabbítják-e ezt az időszakot, vagy esetleg köztes áfakulcsot kapnak az új lakások. Hogy ennek a szintnek hol kellene lennie, a Nemzetgazdasági Minisztérium (új nevén Pénzügyminisztérium) döntésén múlik, de mindenképpen figyelembe kell venni, hogy a csökkentett áfa ténylegesen milyen hatással járt. Profitként lecsapódott az építőiparban, vagy a lakosságnál jelent meg kevésbé dráguló lakásárakban?
De azzal egyetért, hogy a csökkentett lakásáfára szükség volt az új lakások piacának érdemi felpörgéséhez?
Az biztos, hogy felpörgött a lakáspiac, ugyanakkor azt nem tudjuk megmondani, egyenként mekkora szerepe volt ebben a gazdasági környezetnek, a csökkenő hitelkamatoknak vagy a csökkentett áfának. Az kétségtelen, hogy az 5 százalékos áfa jelentősen megnövelte a beruházók kedvét.
Adnak-e előrejelzést a lakásárakról?
A lakásárak tekintetében mi kifejezetten rövid távra fókuszálunk. A leghosszabb előrejelzésünk is csak 2018 végéig tart, ami jelenleg azt mutatja, hogy 10-12 százalék lehet idén a lakásár növekedés. Ennél hosszabbra nem merészkedünk, azért sem, mert nem akarjuk befolyásolni az ingatlanpiac keresleti oldalát. A rövid távú előrejelzés is inkább egyfajta jelenképet mutat az adatok természetes időbeni csúszása miatt, mintsem egyértelmű prognózis a jövőre nézve.
Ettől függetlenül a 10-12 százalékos éves lakásár-növekedést hosszú távon is fenntarthatónak tartja?
Azt látjuk, hogy lassul a drágulás, és rövid távon is további lassulás várható. Fontos ugyanakkor, hogy a mostani növekedés mögött van egy jelentős bérnövekedés is. A mostani bérdinamika fennmaradása mellett a lakásárak emelkedése is fenntartható lesz.
Mintegy 150 ezer lakástranzakció történt Magyarországon tavaly és tavalyelőtt is. Mennyi lehet ez a szám a jövőben?
Az látszik, hogy tranzakciószámban még elmaradunk a 2000-es évektől, amikor ez több évben is 200 ezer felett volt. Itt is van tehát tér a bővülésre.
Azért lettem volna kíváncsi e két utóbbi előrejelzésükre, mert a Portfolio április 18-ai Hitelezés 2018 konferenciáján Nagy Márton MNB-alelnök idilli jövőképet vázolt fel a magyar hitelpiac elé. Konvergenciapályájuk szerint 2030-ig éves átlagban 18%-kal nőne a lakosság lakáshitel-tartozása. Csakhogy ehhez a Portfolio legutóbbi becslése szerint még 200 ezres tranzakciószám mellett is kétszámjegyű átlagos lakásár-növekedésre lenne szükség a következő több mint 12 évben. Nehéz elképzelni.
Konvergenciapályánkat egy makrokép alapján készítettük el, aminek az egyik fontos feltétele, hogy jóval szélesebb kör próbálja kihasználni az olcsó hitelben fakadó lehetőségeket. A háztartásoknak most a 30 százaléka rendelkezik hitellel, ez akár 50-60 százalékra is nőhetne és ebből következően a tranzakciószám is jelentősn bővülhet. A lakásállomány megújulása pedig nagy hatással lehet a tranzakciók méretére, hiszen az új lakások alapvetően drágábbak, a lakásállomány megújulása pedig eddig nagyon lassú volt Magyarországon. Ha a minőségben eltolódunk egy magasabb kategória felé, akkor az összetételhatás miatt egy növekvő tranzakcióérték úgy is kijöhet, hogy a lakásárak átlagban nem nőnek annyira dinamikusan. A lakáshitel-állomány előrejelzéséhez pedig azt is érdemes figyelembe venni, hogy az átlagos futamidő nagy valószínűséggel nőni fog a jelenlegi 15 éves szintről. Dinamikus hitelezés esetén általában így szokott lenni. Például a környező országokban ez 20 év felett van bőven. Ez a szint lassabb éves hitelamortizációt jelenthet majd, vagyis a lakáshitel-állomány az említett 18%-os éves növekedéséhez a mostani adatokból feltételezhetőnél kisebb mértékű hitelfelvételi összeg is elég lehet.
Mi a véleménye az elterjedt piaci vélekedésről, miszerint az MNB hitelpiaci konvergenciapályája túl optimista?
Alapos nemzetközi összemérések alapján gondoljuk úgy, hogy konvergálni fogunk és konvergálnunk kell mind a régióhoz, mind Nyugat-Európához. Nyilvánvaló, hogy a mostani lakáshitel-szerkezet a válság következménye, a krízis nagy alkalmazkodást követelt a kereslet oldalán. Ez lényegesen megváltozhat a következő több mint egy évtized jó gazdasági kilátásai miatt.
Magyarországon már volt egy nagy lakáshitelboom, amelynek nem lett jó vége. Nem tart attól, hogy ismét ugyanabba a folyóba lépünk, mint 2008 előtt?
A devizaárfolyam-kockázatnak lényeges szerepe volt a probléma 10 évvel ezelőtt eszkalálódásában. Ne felejtsük el, hogy az adósságfékszabályok (a HFM és a JTM mutatók) sem léteztek, továbbá igyekszünk mindenkit arra terelni, hogy a lakossági új hitelek egyre inkább fix kamatozásúak legyenek. Tehát még az utolsó nagy kockázat, a kamatkockázat is szép lassan eltűnik, és ezt az MNB minden eszközével próbálja is támogatni. A minősített fogyasztóbarát lakáshitelek felfutása ennek szembetűnő eredménye.
Fix kamatozásúnak tekinthetjük a terjedőben lévő 3 és 5 éves kamatperiódusú hiteleket? Ezek törlesztőrészlete ugyanúgy megugorhat, ha pont 3 vagy 5 éven belül éri a kamatkörnyezet megemelkedése az adóst.
Minél hosszabb a kamatperiódus, annál jobb kockázati szempontból, ez vitathatatlan. Fontos azonban, hogy 1, 3, 5 vagy éppen 10 év múltán, vagyis a legközelebbi a kamatváltozás időpontjára már amortizálódni fog a hitel, ami mindenképpen csökkenti a kamatváltozás hatását. Az sem elhanyagolható szempont, hogy ebben az időszakban várható egy jelentős bérnövekedés is, ami jelentősen támogathatja az adósok fizetőképességét.
Figyelembe véve, hogy a 3 és 5 éves kamatperiódusú hitelek továbbra sem adnak teljes biztonságot, szükségesnek tartja-e az MNB a még hosszabb kamatperiódus felé való elmozdulást? Tesz-e ezért még valamit?
Az MNB mind az IRS-, mind a jelzáloglevél-programmal segíti a bankokat ebbe az irányba elmozdulni, de tény, hogy ez a folyamat csak fokozatoson halad. Jelen pillanatban úgy gondoljuk, hogy a meglévő eszközök önmagukban is ösztönzőleg hatnak a bankokra.
Az adósságfékszabályok szigorítására sincs szükség?
Jelenleg a hitelek túlnyomó része nem a szabályozói maximum környékén csoportosul. Így nem látjuk, hogy nagyon kifeszített lenne a szabályozás, vagyis túlzott kockázatvállalásra használnák ki az adósok. Ezt figyelembe véve nincs szükség szigorításra. Túlzott eladósodásra utaló jel nincsen a mostani hitelezési ciklusban. A hitelezés szerkezetével kapcsolatban viszont továbbra is támogatjuk, hogy az a fix irányába tolódjon el. Ezt minél több eszközzel érdemes támogatni.
Ahogy legutóbbi Hitelezési folyamatok kiadványukból kiderült, nő azoknak az aránya is, akik a lakáshitel felvételét követően egy éven belül fogyasztási hitelt is felvesznek. A személyi kölcsönökre is elmondható az, ami a lakáshitelekre, hogy nincs buborék?
A személyi kölcsönök nagyon gyors növekedése az alacsony bázisnak is köszönhető, és ebben a korábbi alkalmazkodáson túl benne van az is, hogy az ilyen típusú kölcsön szerepét a szabad felhasználású jelzáloghitel testesítette meg a válság előtt. Ez mára szinte teljesen kifutott, ma a személyi kölcsön tölti be ezt a funkciót. Azt gondoljuk, hogy e téren sem látható túladósodás, ráadásul sokkal jobb ez a hitelfelvétel, mint szabad felhasználású jelzáloghitel formájában fogyasztási céllal a lakást kockáztatni.
Eddigi beszélgetésünk alapján úgy tűnhet az olvasóknak, hogy semmilyen problémát nem látnak ma a lakáshitelek piacán. Így van ez?
Ez azért csak részben igaz. Két problémát mindenképpen megemlítenék. Bár a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek eddigi tapasztalatai nagyon pozitívak, még mindig úgy gondoljuk, hogy erőteljesebben lehetne elmozdulni a fix kamatozás irányba. A másik probléma pedig, ami bár csökkenő mértékben, de továbbra is fennáll, a fix kamatozású lakossági hiteleknek nemzetközi összevetésben is magas felára. Ha régiós összehasonlításban nézzük, még mindig van tér ezek csökkentésére.
Még a jelenlegi BUBOR és hosszabb lejáratú hozamszintek mellett is lát lehetőséget a banki kamatmarzs szűkítésére, a lakáshitelek olcsóbbá válására?
Mi azt gondoljuk, hogy a lakáshitelek esetében a marzs még mindig csökkenthető. A banki hatékonyság növelése mellett a portfólió folyamatos növekedése is segítheti ezt, ugyanis ezzel a hitelek egységköltségének a csökkenésére van kilátás. A régiós példák is alátámasztják, hogy a marzs tovább csökkenthető, így még változatlan hozamkörnyezetben is olcsóbbak lehetnek a hitelek a jövőben.