Magyarok is veszik itthon a félmilliárdos villákat és luxuslakásokat
Évi néhány tucat, de vélhetően száz alatti azon adásvételek száma, amelyeknél az ár meghaladja a félmilliárd forintot a használt lakóingatlanok piacán. Főleg saját célra veszik ezeket, zömmel a pesti belvárosban, Buda egyes övezeteiben, a Balatonnál és a Dunakanyarban. Pontos adatok azért sincsenek, mert az ingatlanok sokszor úgy cserélnek gazdát, hogy a lakást vagy házat birtokló céget vásárolják meg. A tranzakciók harmada a nyilvánosan elérhető kínálatban nem szereplő ingatlanokat érinti.
A kínálat egyelőre szűkös, de emelkedőben van a nagyon kipofozott belvárosi szuper luxus lakások száma, és a választék, ha lassan is, az által is növekszik, hogy az ingatlanfejlesztők egy kisebb része penthouse-okat és loftokat is épít egy-egy új társasházon belül. Újabban a Balatonnál is megjelentek a 100 millió forintot meghaladó új lakások illetve az újszerű villák, felújítandó kastélyok, itt már több százmilliós, vagy akár félmilliárdot meghaladó összeg is lehet az árcédulán.
A nagy értékű lakóingatlanok legfelső csoportjában már nálunk is 15 éve üzletet lát a franchise rendszerben működő Engel&Völkers. Az 1977-ben Hamburgban alapított vállalkozás - egy magyar partneren keresztül - már a 2008-as válság előtt megjelent itt. A licensz partner céget vezető Urbán Péter szerint a vagyonosok az ingatlan elhelyezkedése, mint legfőbb szempont mellett az értéktartási kilátásokat vizsgálják leginkább, de nagyon fontos az érzelmi faktor is. A top luxus egyfajta státusz szimbólum is, és egyre gyakoribb, hogy a hosszabb ideje külföldön élő honfitársaink nálunk is fenntartanak egy vagy több exkluzív lakást, házat, nyaralót.
A válság után az üzletember bevezette a külföldön már megszokott fedezetigazolást, ami egyfajta garancia arra, hogy komoly a vevőjelölt szándéka és nem vész kárba az iroda munkája. (A nemzetközi gyakorlat szerint az igazolás osztalékjövedelemről is érkezhet, de gyakoribb, hogy az ügyfél bankja nyilatkozatban vállalja, hogy az ügyfél rendelkezésére bocsát egy bizonyos összeget, amit letéti számlán vagy más módon kezel).
Arra a kérdésre, hogy befolyásolja-e az ingatlan ára a közvetítő jutalékát, vagyis csökkenhet-e a nálunk általában elfogadott 4 százalék, ha kiemelkedő az ár, azt mondta: az Engel&Völkers globálisan 6,25 százalékot számít fel, de itt az 5 százalék elérése a cél. Ebből azért nem tudnak engedni, mert nem végeznek kevesebb ingatlanszakértői és tanácsadási munkát, sőt, a valóban prémium ingatlanok egyedisége és a vevőkör speciális igényei miatt az átlagnál hosszabb a tranzakciós idő, átlagosan 8-9 hónap. Az értékesítést egyébként segíti a globális hálózatból származó előny is.
Magyarországon a közép vagy felsőközép kategóriás lakásoknál jellemzően nettó 4%, a nagy értékű (100-250 millió forint) ingatlanoknál 3,5-4 % körüli a közvetítői jutalék. A Portfolionak név nélkül nyilatkozó piaci források szerint a valódi luxus piacon (300 millió forintnál drágább ingatlanok) nem ritka, hogy a tulajdonos a közvetítővel folytatott alku során egyedi, fix összegben állapodik meg. Vagyis például a top luxus lakóingatlanoknál átlagosnak számító 400 milliós eladási ár után - 4 százalékkal számolva - nettó 16 millió forint jár a közvetítőnek.
Klikk a képre!
|
Az ultra luxus magyarországi lakáspiacon tavaly nyár óta már számolni kell a nemzetközi Barnes csoporttal is. Masszív külföldi ügyfélkörével és szolgáltatásaival jelent meg, a budapesti az egyetlen közép-európai irodája. Hamza Zoltán ügyvezető igazgató azt mondta, hogy a vásárlók/érdeklődők 60 százaléka Magyarországon élő magyar. Az ügyfelek a teljesen felújított és a nyugat-európai luxusnak megfelelő színvonalon berendezett lakásokat, továbbá a felújítandó ingatlanokat keresik, szinte kizárólag saját célra, saját névre. A kínálatban van több milliárdos is, de a 150-300 millió forint közöttiek a legnépszerűbbek.
Honlapja szerint öt budapesti és egy keszthelyi partner irodával működik az amerikai Re/MAX, a legnagyobb hálózatnak számító Duna House pedig önálló részlegben (DH Prime) kezeli a legértékesebb ingatlanokat. Ezeken kívül kisebb vállalkozások is próbálkoznak, főleg használt luxus lakások és villák eladásával. De nem csak régi villákat és belvárosi és budai lakásokat, palotákat kínálnak. Az Engel&Völkers és a Barnes sem mond le arról, hogy néhány most épülő, kiemelt hegyvidéki vagy vízparti projekt egyedi, kisszámú otthonait (penthouse-ok, duplexek) és villákat értékesítsen.
A közvetítők mellett a vezető hazai lakásberuházók szintén szeretnének pénzt keresni ezen a részpiacon: a pesti belvárosban, a budai hegyvidék egyes részein és a Balatonnál indítottak fejlesztéseket. Néhányan tetőtereket is vettek az V. és a VI. kerületben, de nem ritka, hogy egész bérházakhoz jutottak az elmúlt 3-5 évben. Az értékesítést sokszor házon belül oldják meg, de van példa, hogy ügynökséget is megbíznak.
Nagyon beindult a Szervita tér és környéke
A területi koncentrációra jó példa a Szervita tér: egyszerre két építkezés is zajlik, a Szervita Square és az Emerald Residence, mindkettőben lesz top luxus lakóingatlan. Előbbinél egyebek között a Bentley Home lakberendezési termékeit használják, de lesz itt privát tetőkert és spa is. Árat nem közölt a fejlesztő Horizon Development, de a lokáció, a felhasznált anyagok és az eddig nyilvánosságra hozott szolgáltatások bizonyosan három millió forint fölé nyomják az átlagos négyzetméterárakat. Egy-két triplex lakásnál akár az ötmilliót is elérheti ez.
Az időben előrébb tartó Emerald Residence fejlesztését végző Biggeorge Property Zrt. a lakások több mint felét eladta. A vevők harmada külföldi, többségük az Egyesült Arab Emirségekből, Egyiptomból és Oroszországból érkezett. Demetrovits Petra értékesítési igazgató szerint a lakásokhoz fizikailag szorosan kapcsolódó új hotel üzemeltetőjével kötött megállapodás értelmében a szálloda visszabérelheti a megvásárolt lakást, ha erre igényt tart a tulajdonos. Ez a körülmény kb.5 %-os hozamra ad lehetőséget, ez ösztönözheti a befektetési célú vásárlást.
A vezető szerint több olyan vevő is van, aki időszakosan kiadná az itt megvásárolt ingatlant, de máskor maga is használná azt. A nagyobb alapterületű lakásokat általában csak saját célra veszik. A hotel arra is módot ad, hogy a lakástulajdonosok a hotel által kínált szolgáltatásokat (étkezés, takarítás, fitnesz központ, mosoda) is igénybe vegyék.
Az V. kerületben az új lakások négyzetméterenkénti átlagára tavaly a 3. negyedévben már 1,9 millió forint volt a Budapesti Lakáspiaci Riport adatbázisa szerint. Ez az érték 2018 legvégére 2,1 millió forintra nőtt és idén további, ha nem is ilyen ütemű drágulás várható. Úgy tudjuk, hogy az Emerald Residence esetében szintén jellemző a 2 milliós négyzetméterár.
Budán az egykori SZOT szálló helyén az év végéig elkészülő 100 lakásos Elysium társasház ingatlanait kb. egy éve értékesítik, az ügyfelek többsége magyar - mondta Erdélyi Gábor, a fejlesztő RED Real vezetője. Pontos arányt nem említett, de szerinte "jól állnak" az értékesítéssel. Mint mondta, "a tervezéskor a kényelem és a biztonság szempontjai mellett elsődlegesnek tartották a privát szféra kialakítását is, amelyhez egyedülálló dunai panoráma és hatalmas teraszok kapcsolódnak."
A fejlesztő nem közölt árakat (a projekt honlapján csak előzetes egyeztetés után kapott azonosítóval belépve lehet tájékozódni), így a lakások ársávjáról csak becslések léteznek. Az ingatlanokat vélhetően legalább 2,5-2,7 millió forintos négyzetméteráron kínálják, ami nem kirívóan magas, ha figyelembe vesszük a belvárosihoz képest is egyedi lokációt és a lakásokhoz tartozó szolgáltatások körét. Vagyis egy kb. 100 négyzetméteres lakás ára bizonyosan meghaladja a 250-270 millió forintot. Úgy tudjuk, hogy a beruházó/tulajdonos Wáberer György a felső lakások közül néhányat magának fenntart.
Nem mindegy, ki a vevő
A saját célra vásárlók, főleg külföldiek, egy életérzést is vesznek, ha mondjuk egy felújított polgári lakást vásárolnak. Fontos, hogy a lépcsőház és az épület egésze is a gondosságot sugározza. Új luxus lakás vagy villa esetén a nagy belső terek mellett a kapcsolódó szolgáltatásokra is igényt tartanak, nem akarnak takarítani vagy füvet nyírni, csak élvezni akarják a belső és külső környezet luxusát.
A befektetők a kiadás utáni hozamra játszanak, de ez manapság enyhén csökkenőben van a nagyon megugrott árak miatt. Egy 3 halós+2 fürdőszobás lakást legalább havi 1600-1800 euróért lehet kiadni hosszú távra, ennél a változatnál kb.4-6 százalékos a hozam, ez szintén jóval meghaladja a más befektetési formánál elérhető hozamszintet. Ezekkel is érvelhetnek a közvetítők.