Lakást venne? Mutatjuk, mire számíthat! 2014.06.05

2014. június 5.

A lakásárak 2008 óta csökkennek, ennek mértéke azonban 2009 és 2011 között országos szinten mérséklődött, és 2012-ben is alacsony szinten maradt. Ugyanakkor 2013-ban ez a tendencia megtört, mert a 2009-ben megfigyelt értékhez hasonló, 6,4 százalékos volt a csökkenés. A kedvező inflációs adatoknak köszönhetően azonban reál értelemben az előző évivel szinte azonos mértékű, 8 százalékos volt a lakóingatlanok értékvesztése. Az FHB Lakásárindex éves változások értékei az alábbi ábrán láthatóak.

Forrás: FHB Lakásárindex

Az FHB Lakásárindex tavaly évi pályája lassú csökkenést mutatott, év végi értéke 22,8 százalékkal alacsonyabb a 2008 eleji csúcsánál, a fogyasztói árindexszel deflált záró értéke 79,7 volt.

Szegmentálódó lakásár-folyamatok

A lakásárak országos szintű csökkenésében erős szerepet játszik a Nemzeti Eszközkezelő 2013-as aktivitása. Ezeknek a tranzakcióknak az ára az eredeti hitel nyújtásának idején becsült ingatlanár 35-55 százalékos értéke. A NET 2013-ban tízezerrel több lakást vásárolt, mint egy évvel korábban, és az FHB több feltételezésen alapuló számítása szerint ezek a tranzakciók mintegy 3 százalékkal csökkentették az országos Indexet. Minél kedvezőtlenebb a helyzet egy alpiacon, annál magasabb ott a kényszerértékesített lakások száma, és annál nagyobb a lakásárak visszaesése.

A lakáspiac keresleti oldalán a háztartások jövedelmi helyzete jelentősen javult - írja az FHB. A nettó bérek az egész év során emelkedtek. Az alacsony inflációs szintnek köszönhetően a reál és bruttó bérek szintén végig emelkedtek 2013-ban, és folytatódik ez a növekvés 2014-ben is.

A jövedelmek tavalyi növekedése még csak elvétve jelentkezett a lakáspiac közvetlen mutatóiban. A lakáspiaci forgalom már ötödik éve nem mozdul el a holtpontról. Az adásvételek száma 2013-ban az előző évekhez hasonló 90 ezer körüli szinten stagnált. A lakáscélú forinthitel kihelyezés lassan, de folyamatosan növekvő trendet mutat.

A rekord alacsony jegybanki alapkamat nyomán, a betéti kamatok mellett a hitelkamatok is csökkennek. Az átlagos piaci kamatláb 2014 májusára már 7 százalék alá csökkent, 6 százalékos árazás is előfordul, a legkedvezőbb hitelek kamatlába 5-tel kezdődik. A várhatóan 6 százalék alatt stabilizálódó kamatszint, valamint a jelenlegi formájában 2014 végéig érvényes Otthonteremtő Kamattámogatási rendszer által kínált lehetőségek ezt a folyamatot az év hátralévő részében még támogatják.

Még gyengélkedik az új lakások piaca

Az új lakások piacán sem következett be fordulat tavaly, a lakásépítés mélypontjára süllyedt mindössze 7293 lakás épült Magyarországon, ebből Budapesten 1770 darab. Az építési engedélyek alakulása alapján 2014-ben is kevés lesz az átadott lakás. Egyértelműen pozitív jel viszont, hogy ismét van példa nagyobb lakásfejlesztésekre. A Metrodom cégcsoport idén ad át egy 33 lakásos társasházat a XIII. kerületben, ahol még idén megkezdi egy újabb, 68 lakásos ház építését. Szintén 2014-ben indítottak el egy nagyobb beruházást Ferencvárosban, ahol a következő években több száz lakást kívánnak felépíteni, a most épülő első ütemben 120 lakás készül el. Budapest határain kívül is vizsgálják a lakóingatlanok építésének lehetőségét, mivel náluk is tapasztalható a kereslet élénkülése.

Az új lakások iránti kereslet és az új lakások áraiban már tapasztalható emelkedés mellett az is jellemző, hogy megfelelően előkészített projektekben a vevők - hasonlóan a 10-15 évvel ezelőtti időszakhoz - az építkezés egyre korábbi szakaszában hajlandóak vásárolni. A fejlesztő tapasztalatai szerint a lakások 10-20 százaléka "tervről" kel el, a műszaki átadásra pedig a lakások 60-70 százaléka is vevőre találhat.

Tovább csökkentek az árak

A tavaly év elején publikált FHB Lakásárprognózis 2013-ra stagnálással számolt. Ehhez képest a lakásárak a 2012 év végi értékhez képest további 1,5 százalékot csökkentek országos szinten. 2012 sajátos folyamatainak következtében ez 6,4 százalékos éves csökkenést jelentett az árakban.

Az idei prognózis szerint az első negyedévről kiadott adatok óvatos bizakodásra adnak okot. Ezek szerint az építések 50 százalékkal, a kiadott építési engedélyek 20 százalékkal emelkedtek az előző év első negyedévéhez képest. A hitelezés és a lakáspiaci élénkülése párhuzamosan következhet be. A kamattámogatott hitelek iránti növekvő kereslet, és a vásárlói érdeklődés emelkedése valószínűleg meg fogja előzni az új lakások piacának jelentősebb erősödését, így az új lakások építése előtt a hitelezés, a forgalom és az ármutatók alakulásának pályája fordulhat kedvezőbb irányba.

Kinek kedvez a trend?

Az árak csökkenése az első lakásuk vásárlását fontolgatók számára kedvező hír, mert az árak számukra kedvező szintje nekik kínál jó vásárlási lehetőséget. Az alacsony árszint mellett az alternatív befektetési lehetőségek alacsonyabb hozamszintje mozdít meg egy másik vevői csoportot is: a hazai és külföldi, jellemzően 10-20 millió forintos megtakarítással rendelkező magánszemélyeket, illetve az ingatlanportfólió tartása iránt érdeklődő professzionális befektetőket. A jó tömegközlekedésű, fiatalok körében kedvelt környéken elhelyezkedő lakások bérleti hozama 5 és 10 százalék közé tehető. A várhatóan tartósan alacsony kamatszint így a lakáspiac felé fordíthatja a befektetőket is.

A konjunktúra is a lakáspiac szempontjából kedvező. Az első negyedévi előzetes gdp-adat szerint minden bizonnyal idén 2 százalék feletti gazdasági növekedés várható. Az elemzői konszenzus pedig jövőre is stabil növekedést prognosztizál. A stabil gazdasági környezet eredményezi a lakásárak növekedését a gazdaságban. A lakásárak inflációval deflált (reál) változása nem tud lábra állni, amíg gyenge a növekedés, de egy tartósan 2 százalék feletti gdp-pálya minden bizonnyal pozitív tartományba húzná a mutatót - hangsúlyozzák az elemzés készítői.

Hol kezdődik a fordulat?
A fordulat azonban nem általánosan várható, hanem a kedvezőbb lokációkon lehet rá számítani először. Ezek a helyszínek már a válság során is jobban teljesítettek az országos átlagnál.  Ígéretes helyszínek a Balaton környéke; Nyugat-Magyarország gazdaságilag kedvező helyzetben lévő részei, azok a területek, amelyeknek legtöbbet számít a 4-es metró indulása és a Kelenföldi pályaudvar vonatainak ütemezett menetrendje (Érd és Budaörs környéke, valamint a XI. kerület érintett részei), valamint az autópályán 2 órán belül elérhető nagyvárosok kedvelt részei, és az újjáéledő budapesti belváros.

A legtovább pedig azokon a területeken várathat majd magára a fordulat, amelyeknek a lakáspiaca és foglalkoztatási lehetőségei egyformán nehezebb helyzetben van, ilyen például Borsod-Abaúj-Zemplén, Békés és Szabolcs-Szatmár-Bereg. Természetesen a megyéknél kisebb területi egységekre bontva összetettebb a kép.

Az FHB prognózis szerint az árakban várható kétirányú változások összességükben 2014-ben sem eredményeznek országos szintű áremelkedést. Ugyanakkor az árak nominális stagnálása az alacsony inflációnak köszönhetően az elmúlt évekénél kedvezőbb piacot teremt. Az előző években az árcsökkenés mértékét még tovább erodálta az infláció, azonban a 2014-es infláció csak több évtizeddel ezelőtt előfordult alacsony szinten zárhat. A reál értelemben tekintett árak stabilizálódása a forgalom érezhető élénkülésében is szerepet játszhat. Összefoglalva megállapítják: elértük a gödör alját, de biztosra vehetjük, hogy a felfelé vezető út továbbra is rögös lesz.


Vissza