Lakást venne? Kellemetlen meglepetés érheti - erre figyeljen! 2014.09.24.
A bérbe adott ingatlan eladásakor az új Ptk. szerint az eladó nem mentesül a bérlővel szembeni kötelezettségek alól - írtuk szeptember 15-én,
a Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértői véleménye alapján. Értelmezésük
szerint a márciustól hatályos új Ptk. megerősítette a bérlők helyzetét a
bérelt ingatlan átruházása esetén azáltal, hogy az eladó és a vevő
egyetemleges helytállási kötelezettségét állapítja meg azon bérbeadói
kötelezettségek esetében is, melyek az ingatlan átruházását követően
keletkeznek.
Pintér Márk, az Oppenheim Ügyvédi Iroda partnere szerint azonban ez az értelmezés teljességgel irreális eredményre vezetne, amelyről úgy véli, nem egyeztethető a rendelkezés mögötti jogalkotói szándékkal. Ez alapján ugyanis a bérelt dolog eladója olyan jövőbeni kötelezettségekért válna egyetemleges kötelezetté, melyek az átruházás időpontjában számára nem ismertek, ráadásul kvázi korlátlan ideig (például ha határozatlan idejű a bérlet). A bérelt dolog többszöri eladása esetén pedig ezen értelmezés mellett az átruházási láncolat valamennyi szereplője, azaz minden tulajdonos egyetemlegesen felelne.
Ne legyen rosszabb, de jobb sem!
Véleménye szerint a rendelkezés célja az volt, hogy a bérlő a tulajdonosváltozás folytán ne kerüljön rosszabb helyzetbe, és nem pedig az, hogy jobb helyzetbe kerüljön, ami a fenti téves értelmezés szükségszerű következménye. A kérdéses rendelkezés nélkül a bérlő helyzete azért romolna, mert a bérbeadó átruházást megelőzően keletkezett kötelezettségei és az azokból fakadó bérlői követelések (többek között a szavatossági igények vagy a szerződésszegésből eredő kártérítési igény) nem szállnának át a bérleti szerződéssel együtt az új tulajdonosra. Azaz a bérlő - törvényi rendelkezés hiányában - nem kerülne abba a helyzetbe, hogy e követeléseket az új tulajdonossal szemben érvényesítse.
Mint Pintér rámutat, a régi és az új tulajdonos egyetemleges kötelezettsége nem változtat azon, hogy a kettőjük belső viszonyában az átruházásig keletkező kötelezettségek a régi tulajdonost, az utána létrejövők pedig az új tulajdonost terhelik, azaz az átruházást követően az új tulajdonossal, mint bérbeadóval szemben keletkező követeléséért a régi tulajdonos nem felel. Ha az egyetemleges kötelezettség alapján az új tulajdonosnak az átruházásig keletkező kötelezettségért kell a bérlő felé helytállnia, úgy az új tulajdonos a régi tulajdonossal szemben a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint érvényesíthet megtérítési igényt.
Így kerülheti el a vitákat
A törvény szövege azonban nem egyértelmű, ami jogvitákhoz vezethet - hívja fel a figyelmet Pintér. Szerencse azonban, hogy a vitatott értelmű rendelkezéstől a felek szerződésükben eltérhetnek. A szakértő ezért a jövőben kötendő bérleti szerződések esetén mindenképp e rendelkezés alkalmazásának kizárására vagy egyértelmű szabályozására biztat. Az ingatlantulajdonosok számára a rendelkezés alkalmazásának kizárása azért is szükség lehet, mert értékesítés esetén egy potenciális vevő minden bizonnyal megkísérli majd e "kockázatot" érvényesíteni vételárban vagy többlet garanciákat kérni a korábbi kötelezettségek teljesítéséért.