Lakáseladás után adót kell fizetnem?

2021. május 3.

Lakás eladása után keletkezett jövedelmünk után személyi jövedelemadó fizetési kötelezettségünk keletkezik. Ennek mértéke 2021-ben 15%. A lakáseladásból származó jövedelmünket, így az adó alapját a személyi jövedelemadó törvény alapján tudjuk kiszámítani. 

Ezekkel számoljunk

A lakás eladásából származó bevételünk az eladási ár. Ebből a bevételből le kell vonni az eladót terhelő személyi jövedelemadó törvényben meghatározott költségeket:

  1. megszerzésre fordított összeg, és ezzel összefüggő más kiadások: ide tartozik elsődlegesen a lakás általunk fizetett vételára, tehát ha egy lakást korábban 30 millió forintért vettünk, majd 40 millió forintért adjuk el, akkor eszerint a 40 millió forintból a 30 millió forint levonható. Felhívjuk a figyelmet, hogy a megfizetett vagyonszerzési illeték is e körbe tartozik, tehát a bevételből levonható.
  2. értéknövelő beruházások: az előző példánál maradva, ha 30 millió forintért vettünk lakást, majd 5 millió forintért ezt felújítjuk (értéknövelő beruházást végzünk), és így adjuk el 40 millió forintért, akkor a 40 millió forintból a 30 millió forint mellett az 5 millió forint értéknövelő beruházásunk igazolt költsége is levonható.
  3. átruházással kapcsolatos kiadások: ide tartozik az ingatlanközvetítő díja és az ingatlanhirdetések díja is.

A bevételből a fentiek szerint számított és levont költségek után kapjuk meg, hogy mennyi jövedelmünk származott a lakásunk eladásából. 

Mikor, mennyit kell fizetni?

Fontos, hogy adófizetési kötelezettségünk csak a lakás megszerzési évében vagy az azt követő négy évben történő értékesítés esetén keletkezik, méghozzá az előzőek szerint kiszámított jövedelemből alábbiak szerint számított összegek, mint adóalap után:

  • A jövedelem 100%-a a megszerzés évében és az azt követő évben,
  • A jövedelem 90%-a a megszerzés évét követő második évben,
  • A jövedelem 60%-a a megszerzés évét követő harmadik évben,
  • A jövedelem 30%-a a megszerzés évét követő negyedik évben,
  • A jövedelem 0%-a a megszerzés évét követő ötödik és további évben. 

Azaz a megszerzés évét követő ötödik évtől nem keletkezik adófizetési kötelezettségünk bármennyiért is értékesítettük a lakásunkat.

Ki kell hangsúlyozni, hogy a törvény megszerzés időpontjának a lakás adásvételi szerződés földhivatalba történő benyújtásának napját, tehát nem a lakás adásvételi szerződés aláírásának napját tekinti! Így például lényeges, hogy egy lakás adásvételi szerződést a felek adott év december utolsó napjaiban írnak alá, de az csak a következő év elején kerül a földhivatalhoz benyújtásra, úgy a megszerzés éve már a következő év lesz, amely így jelentősen megnöveli az adómentes értékesítéshez szükséges időtartamot.

Így néz ki a gyakorlatban

Egy példán keresztül szemléltetnénk is a fentieket. 2020. évben 30 millió forintért vásároltunk egy lakást (amellyel kapcsolatos ingatlan adásvételi szerződést a földhivatal 2020. novemberében befogadott). A vásárlást követően 1.200.000,- forint illetéket megfizettünk. 2021-ben 3 millió forintért felújítjuk a vásárolt lakást, majd 2023. évben 40 millió forintért értékesítjük ingatlanközvetítő útján, aki ezért 1.600.000,- forint jutalékot felszámít. A jövedelmünk a 40 milliós eladási ár után (40 millió – 30 millió – 1,2 millió – 3 millió – 1,6 millió) 4.200.000,- forint lesz.

Tekintettel arra, hogy a megszerzés éve 2020. az értékesítés éve 2023., így a 4.200.000,- forint 60%-a, azaz 2.520.000,- forint lesz személyi jövedelemadónk alapja, amelynek 15%-a az adó, így végül 378.000,- Ft adófizetési kötelezettségünk keletkezik eladóként. Amennyiben a 2020. évben vásárolt lakást csak 2025. évben vagy ezt követően értékesítjük, úgy nincs adóalapunk, tehát adófizetési kötelezettségünk sem keletkezik.

Figyeljünk arra, hogy a jövedelmet a személyi jövedelemadó bevallásunkban rögzítenünk kell, és bevallási határidőben befizetnünk a keletkezett adót.

(forrás: ingatlan.com)

   


Vissza