Ingatlanpiaci buborék fenyegeti Németországot? 2012.03.27.
A lakóingatlanok ára a nagyvárosokban emelkedik a legnagyobb mértékben,
Hamburg központjában például az év eleje óta 20 százalékos növekedést
regisztráltak, az átlagos négyzetméterenkénti ár így elérte a 6.300
eurót. Hamburg egészét tekintve tavaly 26 százalékkal, Münchenben 23
százalékkal, Berlinben pedig 19 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak
éves összevetésben. Országos átlagban 2011-ben az újépítésű lakások ára 5
százalékkal, a használt lakások ára 8 százalékkal nőtt éves szinten.
A kereslet az építőipart is felpörgette, Berlinben például tavaly
csaknem 50 százalékkal nőtt a kiadott lakásépítési engedélyek száma -
írta a Welt am Sonntag (WAS) című vasárnapi lap.
Magyaros tendencia
Az ingatlanpiaci fejleményekről szóló hírek egyre gyakrabban
szólnak piaci buborék kialakulásának veszélyéről. A Frankfurter
Allgemeine Sonntagszeitung (FAS) például egy héttel korábban arról írt,
hogy már a Bundesbankot is nyugtalanítja a helyzet. A német jegybank egy
elemzésében arra figyelmeztetett, hogy az áremelkedés miatt nem biztos,
hogy az elérhető bérleti díjak fedezik a lakásvásárlás költségeit.
Németországban az a jellemző, hogy az emberek bérlakásban laknak,
a saját tulajdonban lévő lakásban élők aránya viszonylag - például
Magyarországhoz képest - alacsony. Hosszabb időtávon vizsgálva azonban
fordulat figyelhető meg: 2006 és 2010 között a saját ingatlanban lakók
aránya 41,6 százalékról 45,7 százalékra emelkedett. Szakértők a
jelenséget a világgazdasági válságnak tulajdonítják, úgy vélik, a
hagyományosan takarékos németek mindenekelőtt az euró jövőjét övező
aggodalom és a válság következtében történelmi összehasonlításban igen
alacsony hitelkamatok vonzása miatt fektetik pénzüket ingatlanba.
A városokban egyéb tényezők is felfelé nyomják az árakat. A több
munkalehetőség hatására vidékről városba irányuló népességmozgás
évszázados, és továbbra is jelentős tendenciája mellett a legújabb elem
az egyszemélyes háztartások számának robbanásszerű növekedése. 2000 és
2010 között 13,9 millióról 16,3 millióra emelkedett ez egyedül élők
száma a 82 milliós országban az Engel & Völkers ingatlanforgalmazó
felmérése alapján. A cég szerint egyelőre nem látni, hogy az
"elszinglisedés" folyamata mikor fordulhat meg, így egyelőre e tényező
alapján is a kereslet további növekedésére lehet számítani - idézett az
elemzésből a WAS.
A piaci buborék akkor pukkanhat ki, ha a kamatok emelkedni
kezdenek, az amerikai vagy a spanyolországi ingatlanpiac összeomlásához
hasonló folyamat azonban nem várható, mert Németországban az amerikai
vagy a spanyol gyakorlathoz képest hosszabb távú hitelekkel és nagyobb
önrész mellett finanszírozzák a lakásvásárlást. Ugyanakkor, ha például a
német államkötvény hozama a jelenlegi, nullához közelítő szintről
elindul az 5 százalék felé, akkor az állampapír rögtön vonzóbb
befeketetés lesz, mint az ingatlan, ami az árcsökkenés irányába hat -
idézett elemzőket a FAS.
A használt piacon nincs veszély