Így hazudnak a lakáshirdetések - Minek ne dőljünk be? 2012.04.13.
1. Hol van a lakás?
Az ingatlanpiacon az egyik
legfontosabb kérdés: hol van az ingatlan? Mivel főleg a fővárosban
bizonyos kerületek és főutak említése után a vevők legtöbbje azonnal el
is köszön, a hirdetők egy kis kreativitással próbálják vonzóvá tenni
portékájukat.
A város fő ütőerénél: 4-6, rosszabb
esetben 8 sávos főútra néző ingatlanra is számíthat. Ugyanennek az
esetnek a variációja, ha egy, a főútba kapcsolódó mellékutca szerepel
címként: esélyes lehet, hogy a lakás valójában a főútra néz. Vadregényes környezetben: erdő szélén, a városhatárhoz közel
található ingatlan, jellemzően limitált tömegközlekedéssel, rosszabb
esetben rendezésre váró területen. A lakás vagy ház csodálatos lehet, ám
könnyen előfordulhat, hogy egy doboz cigarettáért vagy üdítőért is
autóba kell ülni, a legközelebbi buszmegálló pedig jó negyedóra sétára
van.
Közismert tértől, csomóponttól néhány lépésnyire/néhány percre:
rosszabb hírű városrész esetén jellemző megoldás, hívogatónak a már nem
oda tartozó, de közismert teret, metróállomást adják meg. Például:
"Blaha Lujza tértől néhány percre:" jó eséllyel a VIII. kerület belső,
nem mindig a legjobb állapotú részén található lakásról van szó. "Mester
utcánál, fantasztikus közlekedéssel" = IX. kerület lerobbantabb részén
elhelyezkedő ingatlan. "Köztársaság térnél, néhány percre az épülő 4-es
metrótól" = Teleki tér, Magdolna utca, Lujza utca és környéke, a VIII.
kerület nem túl jó hírű részei.
2. Milyen a lakás elosztása?
Egy
komoly lakásfelújítás és átalakítás szélsőséges esetben akár az
ingatlan vételárát is elérheti, ezért nem árt ebben a tekintetben is a
sorok mögé nézni, ugyanis a hirdetők fantáziájának szinte semmi nem szab
határt.
Kellemes kuckókkal rendelkező ingatlan:
széttagolt, aprócska, néha csak nehezen funkcióra bírható helyiségek. Ez
általában a kisebbik baj, hiszen falbontással a terek
összekapcsolhatók. Ilyen esetben olykor nem árt a statikus, nem biztos,
hogy beköltözés után tényleg minden olyan falat ki lehet venni.
Tágas terek várják:
nagy alapterületű az ingatlan, aminek fűtésszámlája ősztől tavaszig nem
lesz kevés, nem beszélve a lakáshoz kapcsolódó közös költségről - egy
új építésű társasházban néhány szolgáltatással egy 100m2-es lakás közös
költsége 45-50 ezer forint is lehet. Lépéstakarékos konyha: az egyik leghíresebb blöff: valójában
mikro méretű főzőhelyiséget jelent, vagy még annyit sem, lehet, hogy
csak a nappali sarkában néhány alapvető konyhai egységet. Nem biztos,
hogy emiatt ott kell hagyni a lakást, de ha külön konyhát szeretne,
hozzá kell írni a későbbi költségekhez.
Parádés elosztás:
a gyakorlatban a kevésbé rossz, vagy normális beosztású lakásokat
jelöli, használata azonban egyes ügynökségeknél már annyira elterjedt,
hogy még az egyszobás lakások hirdetéseihez is használják.
3. Az ingatlan tulajdonságai
Előfordulhatnak
a hirdetésekben egyéb jelzők is, melyek szintén azért szerepelnek, hogy
a vevő érdeklődését felkeltsék a lakás iránt. Sok közülük reális képet
ad a lakásról, egyes jelzők azonban már annyira el lettek koptatva az
elmúlt években, hogy néha maga a hirdetés feladója sem feltétlenül hiszi
el ezeket. Íme.
Ősfás környezet: Az agyonkoptatott
közhelyek közé tartozik, egyáltalán az sincs feltétlenül tisztázva, hogy
mi az az ősfa - van, aki az utcában álló néhány árva cserjét is annak
tekinti a hirdetésben. A fás-bokros környezet egyébként valóban
hangulatos, ám ha túl sok a fa, az könnyen okozhatja azt, hogy az
ingatlan sötétté válik. Párizsi panoráma: kilátás a szomszéd házak tetőire, antennáira.
Optimális esetben a környező épületeknél magasabban lévő lakásról van
szó, kevésbé jó esetben a tetők még a lakás fényviszonyait is jelentősen
rontják. Elsősorban a belső városrészeken jellemző lakástípus.
Részleges kilátás, panoráma:
kedvezőtlen esetben egy hatalmas épület, vagy valami más takarja el a
panoráma egy nagyobb részét, amiből így olykor csak egy szűk csík
élvezhető. Dunai panorámás lakásoknál (különösen, ha nem hegyen, vagy a
parton van az ingatlan) olykor előfordulhat, hogy a panoráma valójában
az erkélyről erősen kihajolva és elfordulva élvezhető.
Saját kertes álomlakás zárt udvarban:
főleg vidéken, illetve Budapest külsőbb kerületeiben található
jellegzetes ingatlantípus. Egy nagy, kapuval lezárt belső udvaron,
6-8-10 földszintes lakás helyezkedik el L vagy U alakban, adott esetben
egymással szemben két házsorban. Az elrendezés nagy hátránya, hogy igen
limitált a privát élet: minden alkalommal el kell vonulni a többi lakó
ablaka, kertje előtt.
Legénylakás: kis (néha csak
15-20 nm) alapterületű ingatlan, jellemzően a földszinten vagy a
szuterénben, alapszolgáltatásokkal. Gyakran nyílik a belső udvarból
közvetlenül. Új építés esetén más a helyzet, ott általában a legkisebb
méretű garzonlakásokat jelenti. Hasonló ingatlant takarhat az "ideális
első lakás" kifejezés is.
4. Az ingatlan állapota
Sajnos
főleg a használt lakások egy része esetén tapasztalat, hogy az eladók
egy picivel talán többre tartják az ingatlan állapotát, színvonalát,
mint amilyen az valójában. Annak érdekében, hogy ne a helyszínen
derüljön ki az ilyesmi, íme néhány általánosan használt meghatározás, és
azok lehetséges alternatív jelentései.
Egyedi stílusban felújított:
megtörtént a felújítás - a tulajdonos saját ízlésvilága szerint. Jó
eséllyel találkozhat ilyenkor mélyvörös vagy sötétkék falakkal,
egymással nem komplementer, vagy nem összeillő színekkel, ne adj isten
hupilila homlokzattal. Volt már példa gyönyörű görögös oszlopokra
lakótelepi lakásban, vagy éppen az egész mennyezetet beborító freskóra -
mely a tulajdonos saját alkotása volt.
Rövid felújítás után költözhető:
az egész lakást teljesen ki kell festeni, rosszabb esetben a parkettát
vagy padlószőnyeget is ki kell cserélni. Ahol tényleg csak festeni kell,
azt általában "tisztasági festés után költözhet" jelzővel szokták
illetni, de még ez sem minden esetben garancia az egyébként makulátlan
állapotokra.
Frissen festett: de miért is?
Előfordulhat, hogy a friss festéssel falrepedéseket, esetleg szerkezeti
hibákat akarnak eltakarni - bár ma már az eladói igényesség
fejlődésével, a forgalomképesség növelése érdekében kifestenek - ez
azonban általában csak a tisztasági festést szokta jelenteni. Retro hangulat: általában lakótelepi típuslakások esetén, vagy
nagy, szövetkezeti társasházakban lévő ingatlan esetében: az 1960-as,
vagy 70-es években történt átadás óta minden változatlan, jellemzően
leharcolt vizesblokk és nagyvirágmintás tapéta várja a vevőt.
5. Figyelemfelhívó szövegek
A
számtalan hirdetésből valamilyen módon ki kell emelni az adott ingatlan
ajánlatát, főleg akkor, ha az eladás sürgős, vagy már nagyon régóta vár
vevőre az ingatlan, különösebb eredmény nélkül. Ilyenkor a tulajdonosok
egy része olyan jelzőket, mondatokat tesz be a hirdetésbe, ami azt
sugallja a lehetséges vevőnek: lemaradhat a lakásról, ha nem cselekszik
időben.
Már csak néhány napig eladó! De vajon mi
történik utána? Inkább mégis benne marad a tulajdonos, esetleg kiadják
albérletbe? Ritkán, de előfordul, sokkal jellemzőbb azonban, hogy ez egy
utolsó, vagy utolsó előtti próbálkozás az érdeklődés felkeltésére,
kihasználva a fentebb említett "lemaradhat" érzést. Az esetek jó
részében nem kell komolyan venni, lehet, hogy csak arról van szó, hogy
lejár a megbízott ingatlanossal kötött szerződés, vagy éppen maga a
tulajdonos próbál egy kis forgalmat generálni.
Óriási árcsökkenés!
Általában hatékony figyelemfelhívó módszer, ami magában hordozza a
kódolt üzenetet: a lakást már régebb óta hirdetik, de a korábbi áron nem
volt rá vevő - azaz az ár elkezdett csökkenni a piacon elfogadott
szintre. Szintén jellemző a módszer használata, amikor az ingatlan
eladása nagyon sürgőssé válik.
6. A lakás, ami nincs
Napos
kétszobás a Deák térnél 7 millióért! Vitatható módszerrel működő
ingatlanirodák egyik fogása, hogy az érdeklődést generálva olyan
lakásokat hirdetnek, ami fizikai valóságában nem is létezik, az
érdeklődő telefonálóknak pedig a jól bevált "ez már elkelt, viszont
felhívnám a figyelmét további hasonló ingatlanainkra" szöveget adják
elő. Bár a módszer egyre kevésbé működik, még mindig vannak, akik
próbálkoznak vele. Érdemes belegondolni, hogy az első látásra is extrém
olcsó lakásokat valószínűleg már egy, a házban kitett A4-es hirdetéssel
is el lehet adni - miért fordulna bárki ingatlanoshoz?