Hol drágultak legjobban a lakások? Friss elemzés érkezett!
Országos szinten az átlagár, a tavalyi adatokhoz képest, eddig 13 százalékkal nőtt. A községekben elérte a 10 százalékot a drágulás, a budapesti áremelkedés pedig idén 15 százalékra mérséklődött. A kisebb városokban 10 százalék alatti, a megyei jogú városokban 13 százalék körüli áremelkedést regisztráltak körül mozgott.
Szembemegy az előző évek trendjével (de következik a meredekebb községi drágulásból), hogy az önálló házak ára emelkedett a leginkább. 2017-ben eddig, 16 százalékkal, míg a tégla és lakótelepi lakásoké ettől elmaradva, 11 és 13 százalékkal drágultak. Az elmúlt évek látványos paneldrágulása után mára a lakótelepi lakások országos átlagára már meghaladja a 225 ezer forintot négyzetméterenként.
Ki nyeri a drágulási versenyt?
"Ebben az évben a tizenkilenc megye közül sehol nem csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára" - mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. "Az átlagár lista élén három dunántúli megye, Zala, Tolna és Baranya állnak. A fővárosnál is jobban, 15 százalékot meghaladó mértékben az előzőek mellett még Csongrád és Veszprém megyék drágultak.
A legdrágább megyék közül Győr-Moson-Sopron és Hajdú-Bihar viszont az áremelkedési sorrend utolsó ötödében vannak, amire magyarázat lehet, hogy az árak további emelkedésére a magas bázis miatt itt már kisebb lehetőség van. Mindenesetre ebből a rangsorból is bizonyos szintű területi kiegyenlítődés olvasható ki - tette hozzá az elemző.
A budapesti 412 ezer forintos átlagárral nem számolva továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 265 ezer forintos négyzetméterenkénti átlagárral. A 200 ezres szintet azonban egyre több megye, immár Pest, Hajdú-Bihar, Vas és Somogy is meghaladja.
Az eladott ingatlanok országos átlagára, az év első három negyedévében, 286 ezer forint volt négyzetméterenként.
A megyeszékhelyek közül Zalaegerszeg drágult a legjobban (23 százalék), majd Veszprém 21 százalékkal, Szeged 20 százalékkal és Pécs 19 százalékkal következnek. A megyeszékhelyek között Győr áll a rangsor leghátulján az egy év alatti 6 százalékos drágulással, aminek oka valószínűleg szintén a magas bázis. Ezzel együtt továbbra is Győr a legdrágább megyeszékhely 267 ezer forintos fajlagos átlaggal. A 250 ezres limitet emellett még Debrecen, illetve Kecskemét lépi át, Székesfehérvár és Veszprém valamivel az alatt marad. Salgótarján, Miskolc és Szolnok számítanak hagyományosan a legolcsóbb városoknak. Nógrád megye székhelye az egyetlen, ahol az eladott lakóingatlanok átlagára nem éri el a 100 ezer forintot sem négyzetméterenként.
Zárul az árolló Budapesten is
Valkó Dávid szerint szembetűnő, hogy a fővárosi kerületek árváltozás rangsorának élbolyában idén több olyan, alapból olcsó, kerület van (XXIII. - itt 33 százalék a drágulás!, XXI., XVI., XVII.), amelyek nem tipikus befektetési célpontok és a forgalom is viszonylag csekély. Ezekben a kerületekben az alacsony bázis miatt mehetett végbe nagy ütemű drágulás. A klasszikus belvárosi területeken (V., VI., VII.) ugyanakkor, ahol az elmúlt években rohamos áremelkedés zajlott le, idén csak 15-18 százalék közötti áremelkedés mértek, ami a középmezőnyhöz elegendő szint. Az irányítószámok szerinti körzeteket vizsgálva 50 százalék körül drágult, és ezzel élen áll a fővárosban a 1205-ös és 1202-es körzet, azaz a XX. kerület Erzsébetfalva és Kossuthfalva kertvárosi részei.
Az V. kerület ismét messze vezeti a budapesti árrangsort a közel 700 ezer forintos átlagos négyzetméterárral. Ettől, a második legdrágább kerület, az I. fajlagos átlagára majdnem kerek százezer forinttal marad el. A félmilliós szint fölé ezek mellett még a II., XII. és VI. kerületek jutottak. A nagy ütemű éves áremelkedés hatására a lista végén lévő kerületek felzárkózása a számokban is megmutatkozik: míg tavaly ilyenkor még tíz olyan kerület volt, melyek átlagára 300 ezer forint alatt maradt (a XXIII. kerületé 200 ezer alatt!), addig idén ez a csoport megfeleződött.
A továbbra is legolcsóbb XXIII. kerületben is 260 ezer forint a négyzetméterár. Az V. kerület hat irányítószám-körzetéből négy az árrangsor legelején áll; a legdrágább továbbra is a 1051-es irányítószám 780 ezer forint fajlagos árral. Az 550 ezres szintet további 20, budai, vagy belvárosi irányítószám-körzet haladja.
Változik a befektetők magatartása
Valkó Dávid a befektetési piacról elmondta, hogy bár az ilyen céllal vásárlók becsült aránya az összforgalmon belül 30 százalék körülire csökkent, jelenlétük egyéb alternatív befektetési lehetőség híján továbbra is meghatározó lesz a keresleti oldalon. "Speciális szegmensként megnőtt azok száma, akik nem egy-két lakást vesznek, hanem törekednek egy nagyobb portfolió kialakítására.
Azokon a területeken, ahol hiányzik az új építés, ott régebbi társasházakban egész szinteket szeretnének megvenni. Ahol viszont van bőséges újlakás-kínálat, ott ilyen épületekben vesznek egyszerre akár (több) tucatnyi lakást.
Az új lakás vásárlását, illetve ezek kiadását kevésbé kockázatosnak, a megtérülést könnyebben/biztosabban kalkulálhatónak tartják a használt lakásokénál. Emellett számukra nem probléma, ha a lakás átadása még odébb van, mivel hosszabb távra terveznek. Az értékesítés korai szakaszában vásárolva ráadásul a bevezető ár és az átadáskori ár közötti hozammal is kalkulálhatnak. Az ilyen típusú befektetők egyelőre magánszemélyek; a bérleti piac laza szabályozása miatt intézményi befektetők számára még nem vonzó a magyar piac" - mondja az elemző.
Lassul a drágulás
A 2019 végéig hatályos 5 százalékos áfa, illetve megemelt csok meghosszabbítása körül bizonytalanság uralkodik. (Nagy baj közeleg - szabadesésbe válthat a lakásépítés) Ha 2019 végén újra 27 százalékra emelkedik az új lakások áfája, az további áremelkedést generál, s félő, hogy ez a mostani keresleti hajrá végét jelentené. Középtávon - mivel a használt lakások árát is nagyban az újaké húzza fel - mind jobban a lakásbérlet felé terelné az embereket.
A már két éve két számjegyű reálár-növekedés az elemző szerint idén nem vált még egy számjegyűre, de egyre valószínűbb a lassabb bővülési ütem. Középtávon az általános gazdasági bővülés szintjét veheti fel az árak változása is. Becslése szerint a tavalyi, nagyjából 150 ezer után a lakáspiaci forgalom rövidtávon beállhat a válság előtti évek átlagát jelentő 170-190 ezres sávba. Országosan éves szinten - bár 2018-ban és 2019-ben az építési volumen elérheti, ill. meghaladhatja a 30 ezres szintet - 25 ezer lakás megépülése lehet egyensúlyban a kereslettel - olvasható az elemzésben.