Használt vagy új lakás: tényleg akkora a különbség, mint amit várna az ember?
Legyen szó befektetési, vagy akár saját célú lakásvásárlásról rengeteg kérdésben kell döntést hozniuk a vásárlóknak. A legfontosabb tényezők között szerepel természetesen az ár, a lokáció, a lakás állapota, alapterülete, az elrendezése, illetve az egyéni igények is jelentősen befolyásolhatják a választást, például hogy tartozik-e erkély az ingatlanhoz vagy van-e vízpartra néző kilátás. A lakásra szánt összegből lehet vásárolni egy nagyobb területű felújítandó lakást, de egy új építésű kisebbet is, ami esetében már nem kell a felújításra költeni, cserébe azonban jó néhány négyzetméternyi alapterületet kénytelen feladni a vásárló.
A lokáció vagy az alapterület mind olyan tényezők, amelyek kiválasztásakor viszonylag egyszerű döntés előtt állnak a leendő tulajdonosok. A pénzügyi lehetőségeik és az egyéni ízléseik alapján kell átgondolniuk, hogy mennyire fontos számukra, hogy a városközpontban lakjanak, vagy ugyanannyi pénzből inkább a város szélére költöznének, illetve hogy áldoznak-e többet a lakásvásárlásra annak érdekében, hogy még egy szobával növekedjen az életterük.
Valamelyest más a helyzet a lakás állapota esetében, itt ugyanis van lehetőség későbbi átalakításokra, így komoly dilemmát jelenthet eldönteni, hogy milyen állapotú ingatlanberuházás éri meg a legjobban. Ha a vásárló igényli, hogy új, vagy újszerű legyen a lakásának az állapota, vásárlás előtt mérlegelnie kell, hogy egy használt ingatlan állapotjavítási költségei valóban kisebbek-e annál, mintha egy magasabb árú, de jobb állapotú lakást venne meg. A beruházási célú vásárlások esetében szintén nem mindegy, hogy mennyivel többet kérhetnek el a tulajdonosok egy új lakás kiadásánál, mintha egy átlagos állapotú ingatlant adnának bérbe.
Hogyan alakulnak az árak Budapesten?
Elsőként nézzük, hogy milyen árakkal találkoznak azok a lakásvásárlók, akik teljesen új lakásba költöznek, vagy a magasabb hozamok érdekében ilyen típusú ingatlanba ruháznak be. Az adatbázisban szereplő, árral ellátott lakások átlagos négyzetméterára jól tükrözi, hogy a belváros és a belső budai kerületekben kell a legtöbbet fizetni. Természetesen az V. kerület vezeti a sort, ezek után következnek a XII., I. és II. kerületek 900 ezer és 1,1 millió forintos fajlagos árakkal. A sor végén a peremkerületeket láthatjuk, amelyek esetében 500 ezer forint körül alakul az új lakások átlagos négyzetméterára.
Mekkora a különbség az új és a használt lakások között?
Egészen széles skálán mozog a használt és új lakások közötti négyzetméterár különbsége az egyes kerületekben. A belvárosban például 120 százalékkal kerül többe egy új lakás négyzetmétere, vagyis több, mint kétszer annyit kell fizetnie annak a vásárlónak, aki az V. kerületben használt lakás helyett új lakásba fektet. Vannak azonban olyan kerületek is, ahol az új ingatlanok átlagos fajlagos árai 50 százalékkal, vagy annál kevesebbel haladják meg a használt lakásokét. A különbség 50 százaléknál is kevesebb a XXIII., XVI., XIII. és XI. kerületekben. Az utóbbi két kerületnél az átlagos négyzetméterár egy használt lakóingatlan esestében 460 ezer forint körül alakul, ennél 45 százalékkal kell többet fizetni egy új lakás négyzetméteréért. A 200 ezer forintos különbség a fajlagos árakban azt eredményezi, hogy egy 50 négyzetméteres lakás esetében átlagosan 10 millió forinttal kell többet szánni a vásárlásra, amennyiben a használt helyett új ingatlanban szeretnénk lakni.
Ha beleszámoljuk, hogy a használt ingatlanok esetében a felújítási költségek is milliós tételnek számíthatnak, főleg mostanában, amikor meredeken emelkednek az építési munkálatokat, vagy felújításokat végző szakemberek munkadíja, az előbbi 10 millió forintos különbség egy kétszobás lakás esetében néhány millióval kevesebb lehet. A munkaerőhiány az építőiparban pedig nemcsak az árakat dobja meg, de a felújítási munkálatok is jelentősen elhúzódhatnak. Akár hónapokba is telhet mire lesz szabad kapacitása a festő vagy kőműves csapatnak átalakítani egy kevésbé jó állapotú ingatlant.
A többi kerülethez képest, a 40-50 százalékos árkülönbség meglehetősen alacsonynak számít, a XXIII. és XVI. esetében a lokáció, míg a XIII. és XI. kerületnél az újlakás-projektek magas száma is okozhatja a kis mértékű árkülönbözetet a használt és új lakóingatlanok között. A a XIII. kerületben mintegy 8600 új lakást jegyeznek, amely 2017-ben elkészült, vagy még építés alatt áll, míg a XI. kerületben ez a szám nagyságrendileg 3000, ezek között több nagy projekt is szerepel, amely során 250-300 lakás készülhet el a kövekező években egy-egy beruházás keretében.
