Egyre könnyebben adnak hitelt a bankok: alig kell saját pénz egy új ingatlanhoz
Jól teljesítenek az ingatlanhitelek Magyarországon, és folyamatosan nő a bankok ingatlanfinanszírozási kedve, azonban nem volt ez mindig így. Magyarországon a nem teljesítő hitelek aránya - Európa többi országához hasonlóan - megugrott a 2008-as gazdasági válság kitörése után, így 2010-ben az összes ingatlanhitel alig több mint 60 százaléka tartozott a jól fizető kategóriába, ami alaposan elvette a bankok kedvét attól, hogy ingatlannal fedezett hiteleket nyújtsanak az ügyfeleknek. Mára a jól fizető hitelek aránya 81 százalékra emelkedett, ami nemcsak azért fontos, mert meghaladja a régiós átlagot is, hanem azért is, mert javítja a bankok finanszírozási kedvét.
A KPMG kutatása szerint szinte valamennyi klasszikus ingatlan kategóriában - kereskedelmi, logisztikai, lakóépület, iroda, hotel - emelkedett a bankok finanszírozási kedve az elmúlt években, egyedül a turisztikai beruházások hitelezésénél lehet inkább stagnálásról, mint dinamikus növekedésről beszélni.
"Általában igaz, hogy a bankok a világon mindenütt az irodai beruházásokat kedvelik a legjobban, mert átlátható és jól kiszámítható piacról van szó. Ez a hozzáállás csak ritka történelmi pillanatokban változik meg, ilyenkor a lakóépület-finanszírozás kerül előtérbe. Ez történik ma Európa egészében és a régióban is" - mondja Dános Pál MRICS, a KPMG ingatlan-tanácsadási igazgatója. Magyarország ebben a tekintetben kilóg a sorból, mert nálunk most is az irodaberuházások finanszírozására a leginkább nyitottak a bankok, hitelezési portfóliójukban az irodafejlesztések finanszírozását a lakásprojektek, az ipari, kereskedelmi, és végül a turisztikai beruházások követik.
Ugyancsak a bankok hitelezési kedvének növekedését mutatja, hogy a szakma által figyelt két arányszámban - új fejlesztések esetében a beruházási értékhez viszonyított hitel arányban, illetve a már működő befektetéseknél az ingatlan értékéhez viszonyított hitel arányban - is jelentős előrelépés történt. Míg 2013-ban az irodák és a lakások esetében is a beruházási költség 55 százalékára rúgott a hitelarány, addig ma már 73, illetve 74 százalékát hitelből finanszírozzák. A már jövedelmet termelő ingatlanok esetében a hitel/érték arány 64-65 százalékról 72-74 százalékra emelkedett 7 év alatt.
A hitelezés kedvének növekedésének fontos indikátora, hogy milyen lekötöttségi szinten szállnak be az üzleti célú ingatlanok finanszírozásába. A felmérés azt mutatja, hogy a kereskedelmi célú és az irodai beruházások esetében 2010-ben a bankok akkor adtak hitelt, ha az ingatlan 67 százalékára volt már bérleti szerződése a tulajdonosnak, ma viszont már akkor is adnak forrást a beruházónak, ha 45 százalékos az épület garantált kihasználtsága.
A bankok ingatlanhitelezési kedvének növekedésével párhuzamosan csökkennek a kamatprémiumok, azaz a banki kockázati felárak is. Magyarországon a turisztikai beruházások kivételével minden ingatlantípusban kisebb a kamatprémium, mint Lengyelországban vagy Csehországban, a szomszédos országok közül egyedül Szlovákiában olcsóbb a hitel, mint nálunk. Ennek magyarázata, hogy Szlovákiában euróval fizetnek és hiteleznek, ami csökkenti a bankok finanszírozásának árfolyamkockázatát.