Csak a legnagyobbak élhetik túl a lakásáfa körüli bizonytalanságot!
Nagygyörgy Tibor MBA, MRICS, a Biggeorge Property Zrt.vezérigazgatója
Véleményem szerint gazdaságpolitikai szempontból is, és a piaci szereplők (fejlesztők, kivitelezők, vevők, finanszírozók) szempontjából is kedvezőtlen, hogy a kormány lebegteti a piac által nagyon várt hosszabbítást, de nem jelent be konkrétumokat. A korábbi lakáspolitikai intézkedések rendkívül pozitív eredményt hoztak a gazdasági növekedés támogatásában és hozzájárulnak a demográfiai célok eléréshez is, ezért nem is igazán világos számomra, hogy mit mérlegel a kormány. Egy ingatlanfejlesztési projekt előkészítése legalább 1 évbe telik, így azáltal, hogy nem dönt a kormány csak 1 év múlva, 2020-ban nagyon kevés projekt fog elindulni még akkor is, ha 2019 őszén pozitív döntés születik, és így a szektor hozzájárulása a 2020 évi gazdasági növekedéshez sérülhet. A döntés elodázásnál egy korábbi érv az volt, hogy így az ingatlanfejlesztők majd jobban igyekeznek, és így magasabb kibocsátás érhető el 2019-ben, de ez a feltételezés az építőipari kapacitások hiánya miatt nem fog teljesülni, inkább csak kapkodáshoz és minőségi problémákhoz vezethet, hogy mindenki igyekszik átadni 2019-ben a projektjeit. A szektor a 2000-es évek óta szenved a "húzd meg - ereszd meg" jellegű lakáspolitikától, ez is az oka annak, hogy nem épülnek ki megfelelő kapacitások. Ha egy külföldön dolgozó szakembernek döntenie kell, hogy hazaköltözzön-e, vagy egy külföldi kivitelezőnek, hogy belépjen-e a magyar piacra és így enyhítse a kapacitás problémákat, vagy egy magyar kivitelezőnek, hogy jelentős beruházást hajtson végre a gépparkjában vagy képzésekkel fejlessze a munkavállalóit, vajon akar-e úgy lépni, ha csak 1,5 évet lát előre? Ha a kormány legalább egy 1-2 éves hosszabbítást bejelentene most, azzal már biztosítani lehetne, hogy ne álljon le a szektor, ne fagyjon le a telekpiac, fejlődjenek az építőipari kapacitások, és ne bizonytalanodjanak el a vevők. Cégünk mindemellett egy kedvező finanszírozási konstrukció révén biztosítja a projektjeinken vásárló vevők számára, hogy egy esetleges 2020 évi átadás esetén is az 5 százalékos áfa mellett tudjanak lakást vásárolni és a tulajdonunkban álló telkeken folytatjuk az előkészítő munkálatokat, de ezt jellemzően csak a legnagyobb szereplők engedhetik meg maguknak.
Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője
Bár a 2016 elején bevezetett 5%-os lakásáfa deklaráltan 2019 végéig van hatályban, szakmán belül - és áttételesen az ügyfelek részéről is - erős a remény ennek meghosszabbításáról. A döntés során sok tényezőt kell mérlegelni. Egyrészt, hogy a mostani helyzet mennyire segíti a kormány stratégiai célját, a demográfiai helyzet javítását (pl. karöltve a csok támogatással a gyerekvállalás ösztönzését), illetve egyéb célokat, mint a lakásállomány megújulása, a foglalkoztatás növelése, vagy általában az építőipar helyzetbe hozása. Másrészt, nyilván részletes kimutatást kell készíteni az eddigi eredményekről, azaz, hogy az alacsonyabb áfa hoz-e annyival több pluszforgalmat, hogy összességében több adóbevétel érkezzen az államkasszába. Végig kell gondolni, hogy mivel járna, ha újra 27 százalék lenne az áfa. Itt már most biztosan lehet tömegével csalódott vevőket vizionálni, hiszen a mostani kapacitás- és munkaerőhiány miatt a projektek többségének átadása csúszik, így egy akár ma szerződött ügyfél is járhat úgy, hogy az utolsó (vagy szakaszos fizetésnél akár több) vételárrésze bő 20 százalékkal megemelkedik - hacsak nem tud előre, a teljesítés előtt fizetni, ami most sok esetben igencsak kockázatos lehet. Magasabb adótartalom mellett biztosan visszaesne a lakásépítések száma, az eladatlan készlet ideiglenesen feltorlódna, miközben az árak tovább emelkednének. Ha ugyanakkor maradna az 5 százalékos szint, egy idő után - a mostani vásárlási hajrá kifulladásával - ugyanúgy adódhatnak értékesítési nehézségek, a piac szelektálódna, az éles versenyben sokan elbuknának. Bármi is legyen a döntés, az tökéletes úgysem lesz az összes félnek (építőipar, beruházó, kivitelező, lakásvásárló, állam) egyszerre. Amivel viszont mindenki jól járna, az a kormány mihamarabbi nyilatkozata a 2019 utáni helyzetet illetően. Az építőipari kapacitások tervezhetőbbek lennének; a beruházók megalapozottan dönthetnének jövőbeli stratégiájukról; a kivitelezők nem feltétlenül kényszerülnének sok hibalehetőséget rejtő kapkodásra; a vevők alaposabban, megfontoltabban böngészhetnék a kínálatot; a jogászok pedig előre felkészülhetnének a szerződések egyértelmű, a későbbiekben minél kevesebb értelmezési zavart okozó megszövegezésére. Amit pedig még érdemes lenne megfontolni, az az áfaszint különböző - a kormány céljaihoz jól szabható - paraméterek szerinti differenciálása, akár néhány környező ország példája alapján.
Horváth Áron, az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont vezetője
A kedvezményes újlakás ÁFA-időszakkal kapcsolatos bizonytalanság erősen érződik a piacon. A fejlesztők a jelenleg érvényben lévő határidőig befejezhető társasházakat rohamtempóban igyekeznek értékesíteni úgy, hogy szinte semmilyen tartalék nem marad a határidő tartásával kapcsolatban. Az építkezés megkezdése után is hiba és késlekedés nélkül kell dolgozni a 2019-es befejezéshez. Ez a kivitelezési árak emelkedéséhez, és kivitelezési minőséggel kapcsolatos kockázatokhoz vezetett. A - például külföldi tulajdonosuk miatt - merevebb döntéshozatali rendszerben működő cégek nem tehetnek mást, minthogy 27 százalékos áfa-szinttel kalkulálnak 2020-tól, ilyen szigorú tervezéssel jóval kevesebb projekt előkészítése indulhat meg. A rugalmasabban működő vállalkozások bízhatnak abban, hogy a kormányzat lépéskényszerbe hozta magát, hiszen az átmenet nélküli áfa-emelés a kivitelezési csúszások miatt sok társasházi lakás vásárlója, fejlesztője és finanszírozója számára is nehezen megoldható helyzetet eredményezne. A "Bízz Istenben, és tartsd szárazon a puskaport!" most azt jelenti, hogy ott vannak a 2020 utánra betárazott telkek és projektek a fejlesztőknél, de ha nem jön ki a matek, lelövik a tervezett indításukat.
Kricsfalussy Tamás, a Metrodom értékesítési igazgatója
A jelenleg futó projektjeinket nem befolyásolja, hogy a következő 1 évben nem lesz információ az áfa sorsáról. Mivel ezeket az épületeket a jövő év során átadjuk, illetve a vevők a vételárat kifizetik, ezért az áfa kérdése fel sem merül. Az áfa miatt legfeljebb a valamilyen okból fizetési késedelembe eső vevők aggódhatnak, ha a jövő év végén lejáró határidőket elmulasztják. Az előkészítés alatt lévő projektjeink esetében más a helyzet, ezeknél már 2020-as teljesítéssel, illetve vevői fizetésekkel számolunk. Igyekszünk felkészülni minden lehetséges helyzetre, attól kezdve, hogy meghosszabbítják az 5 százalékos áfakulcsot odáig, hogy az eredeti tervek szerint 2020. január 1-től ismét 27 százalék áfa terheli az új lakásokat. A lakóingatlan-fejlesztéseknek azonban mindenképpen rosszat tesz a bizonytalanság, egy olyan projektnél, amely 5 százalékos áfával nyereséges, 27 százalékos áfa mellett a nyereség teljesen eltűnhet, veszteségbe fordulhat át, ilyen mértékű áfakockázatot pedig a vevők sem szívesen vállalnak fel. Mindez együtt jó eséllyel azzal jár, hogy az ingatlanfejlesztők többsége a jövő év végéig, vagy amíg biztos információt nem kap, már nem fog újabb telkeket vásárolni, projekteket indítani. Ez, az áfa emelkedésétől való félelemmel együtt pedig a szűkülő kínálat mellett tovább hajtja felfelé az új építésű lakások árát, az áremelkedés pedig részben tovább fog gyűrűzni a használt lakások piacára is.
Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület állásfoglalása
Továbbra is bizakodóak az ingatlanfejlesztők és az építőipari vállalkozások a kedvezményes lakásáfa meghosszabbítása ügyében, miután a pénzügyminiszter a költségvetés június 13-i benyújtásakor jelezte, hogy még nem döntöttek az ügyben. Ugyanakkor az ingatlanfejlesztők arra is felhívják a figyelmet, hogy a kedvezményes lakásáfa körüli bizonytalanság elhúzódása visszavetheti a szektor gyorsuló növekedését, ezzel alacsonyabb költségvetési bevételt és a GDP-hez való hozzájárulás mérséklését is okozhatja - mondta Takács Ernő, a legnagyobb ágazati szereplőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke.
A piaci szereplők bíznak a kedvező döntésben, miután az IFK számításai szerint az áfakulcs megemelésének hatására közel 40 milliárd forinttal kevesebb adóbevétel folyna be a költségvetésbe 2019-2022 között, mint amennyi abban az esetben folyna be, ha az áfakulcs változatlan maradna tekintettel a lakásépítések számának alakulására.
Az IFK álláspontja szerint a kedvezményes áfakulcs hatályának meghosszabbítása körüli bizonytalanság miatt a fejlesztők jelenleg minden erőforrásukat az új lakások építésére fordítják azért, hogy kihasználják az átmeneti alacsonyabb áfás időszakot, ami tovább növeli a véges építőipari kapacitás iránti keresletet. Vagyis egy kedvező és gyors döntés a kedvezményes áfa hatályának meghosszabbításáról a beruházások ésszerű átütemezését eredményezné és jelentősen enyhítené a kapacitáshiány okozta krízist, amely végső soron a kivitelezési költségekre is kedvező hatással lehetne.
Az IFK szerint a kedvezményes áfa megszűnése önmagában 22 százalékkal növelné az új lakások árát 2020 január 1-jétől. A piaci szereplők azonban bíznak a kedvező döntésben, miután az IFK számításai szerint az áfakulcs megemelésének hatására közel 40 milliárd forinttal kevesebb adóbevétel folyna be a költségvetésbe 2019-2022 között, mint amennyi abban az esetben folyna be, ha az áfakulcs változatlan maradna tekintettel a lakásépítések számának alakulására.