Budapest legdrágább és legolcsóbb városrészei - Itt a lista! 2013.05.13.
Annak idején, a lakásárindexe okán a mai napig a lakáspiaci ármozgások egyik legfontosabb forrásaként ismert FHB indította útjának az Otthontérkép első, a maihoz mérve fapadosnak mondható verzióját. Bár közel sem volt annyira interaktív és felhasználóbarát, mint a mai verzió, a szakma és a felhasználók egy emberként újongtak, hogy valami új, a lakásvásárlási döntést érdemben segítő, és nem utolsó sorban ingyenes alkalmazást használhattak. A szakújságírók és elemzők figyelték az oldalon megjelent frissülő adatokat, ármozgásokat, készítették a híreket, elemzéseket, a vásárlók pedig a kiszemelt lakások környezetét, átlagárait nézegették és hasonlítgatták egymáshoz. A megújult Otthontérképen mindezek a tevékenységek sokkal kényelmesebb és praktikusabb formában zajlanak tovább. Gombnyomásra váltogathatunk a különböző térképszelvények között, és kisebb kutatómunkával, egyszeri elemzőként, újságíróként, vagy akár magánemberként is könnyedén készíthetünk toplistákat, akár a legdrágább és legolcsóbb környékekről, a legzöldebb kerületekről és városrészekről, vagy akár az eltérő garázsárakról. Az alkalmazás fejlesztői pedig blogjukon további térképszelvények megjelenésével bíztatják a felhasználókat. A hírek szerint a jövőben már bűnözési statisztikák alapján is viszonyítgathatjuk az egyes városrészeket egymáshoz, de számíthatnak saját térképes alkalmazásra a biciklisták és a kismamák is, valamint nemsokára országossá bővülhet, a ma még csak budapesti alkalmazás.
Toplisták
A térképen látható adatok szerint az egy négyzetméterre vetített eladási árakat tekintve, ugyan a II. kerület a legdrágább 348 ezer forintos átlag négyzetméterárral, Budapest legdrágább városrésze azonban a XI. kerületben található. Az újbudai Kamaraerdő nem kevesebb mint 444 ezer forintos átlag négyzetméterárral vezeti a toplistát. A 2001-es népszámláláskor még 407 fős népességgel büszkélkedő városrész vélhetően annak köszönheti az első helyet, hogy az elmúlt tíz évre visszatekintve is csak néhány darabra becsült tranzakciós száma olyan ingatlanokat érintett, amelyek a hozzájuk tartozó hatalmas telkekkel együtt, kimondottan egyedinek minősülnek a fővárosi lakáskínálaton belül. Pálvölgy ezzel ellentétben egyértelműen presztízs alapon vívta ki magának az előkelő pozíciót, a Marina part pedig egy teljesen új, mondhatni mesterséges városrész, mivel itt kizárólag új építésű lakásokat találunk, ami az összehasonlítások során torzítóan hathat. Az elérhető adatok alapján végeredményben megállapítható, hogy egyéb piaci körülményeket is figyelembe véve Pálvölgy (II.) a legdrágább városrésze Budapestnek, amit további négy darab II. kerületi városrész követ a toplistán.
Nincs, a legdrágább városrészeknél tapasztalt torzulás a legolcsóbb városrészek között. A listán és a számok tükrében a legolcsóbb a XVII. kerület Akadémiaújtelep városrésze, amit a csepeli Szabótelep és Ófalu követ. A kerületek összevetéséből is valami hasonló kép rajzolódik ki, ám Rákosmente (XVII. kerület) azért az Akadémiaújtelep helyezésénél valamivel jobban pozícionált. 161 ezer forintos átlag négyzetméterárral Csepel vezeti a legolcsóbb kerületek listáját, 166 ezerrel követi őt a XV. kerület, 170 ezer forintos átlag négyzetméterárral pedig az a Soroksár került fel a képzeletbeli dobogóra, amelynek egyetlen városrésze sincs a legolcsóbb tíz között.
Lakást egy térképről?
Az Otthontérkép egyik legnagyobb újítása, hogy mostantól nem kizárólag lakásvásárlási döntéseket támogató információs adatbázisként szolgál, hanem hagyományos értelemben vett - ám korántsem hagyományos módon megvalósított - lakáskereső portálként is. A térképen amellett, hogy kiszemelhetjük a számunkra szimpatikus lakókörnyéket, egyből konkrét ajánlatokat is találunk. Tapasztalataink alapján jelenleg csak a CDC Ingatlan nevű ingatlanközvetítő hálózat ajánlatai találhatóak meg a térképen. Megkeresésünkre az Otthontérkép fejlesztői elárulták, hogy a jövőben folyamatosan bővítik majd a közvetítők körét, így az eladásra kínált lakások számát is.
Sok vagy kevés a 7000 eladó lakás?
Alapvetően kevés. Ám kezdetnek nem rossz egy teljesen új lakáskereső portáltól. A legnagyobbként emlegetett ingatlan.com, Budapestre szűkítés után, ugyan 121 ezer találatot listáz ki a felhasználóknak, ám itt a multiplikációk száma sok esetben már olyan mértéket öltött, ami komoly kérdéseket vethet fel egyesekben a számok tényszerűségével kapcsolatban. Számtalan olyan lakást találni ugyanis a lakáskereső portál hirdetései között, amit a közvetítő cégek egymástól függetlenül töltenek fel a rendszerbe - sokszor akár más árral, képpel, és alapadatokkal, ahogy arra a legdrágább lakásokkal foglakozó cikkünkben már korábban is utaltunk -, így fordulhat elő az, hogy egyes lakásokat akár tízszer is megtalálhatunk az adatbázisban. Mindenestre a lakáskeresők élménye az marad, hogy itt valóban minden ingatlan fent van, még ha többször is.
A legnagyobb ingatlanközvetítői hálózatok elemzőivel történt háttérbeszélgetések után, azt a következtetést lehet levonni, hogy pontosan senki sem tudja megmondani, hogy hány egyedi eladó lakás lehet ma Budapesten. Ez a szám persze napról napra változik, de a szakértők becslése alapján nagyságrendileg olyan 35-50 ezer körül mozoghat, amibe beletartozik a magán és a közvetítők által hirdetett állomány is.
Jó iránymutató lehet minden lakáskereső számára, ha csak a legnagyobb lakásközvetítő hálózatok adatait vizsgálja meg. A Duna House-nál például összesen 8600 lakást és házat kínálnak eladásra Budapesten, az Otthon Centrumnál valamivel több mint 10 ezer ajánlat található Budapestre, így ezekhez viszonyítva már mindjárt nem is tűnik annyira kevésnek az Otthontérképen indulásként szereplő közel 7000 ajánlat.
Hasznos térkép vagy lakáskereső portál?
Az Otthontérkép egyelőre inkább tekinthető hiánypótló térképes alkalmazásnak, egyedi innovációs alkotásnak a magyar cybertérben, mintsem kimagasló lakáskeresőnek. A jelenlegi üzleti modelljük alapján azonban ez a két dolog kéz a kézben jár. Vélhetően úgy taktikáztak az alkalmazás fejlesztői, hogy a minőségi téképes szolgáltatás vonzza majd a lakásukat, avagy mások lakását, hirdetni kívánó felhasználókat, ehhez azonban stabil alapokra, például egy valóban hasznos és jól működő térképes adatbázisra van szükség.
A térkép szolgáltatásai, és a megjelenített adatok valóban komoly segítséget adnak a lakáskeresőknek, ám az egyes városrészekben erősen limitált kínálat sokak szemében hiányosságokat mutathat, amin kizárólag az újonnan bevont eladó lakásállomány segíthet majd igazán. Egy másik, a magyar lakásközvetítői piacot hosszú évek óta fertőző jelenség azonban sajnálatos módon ennél az alkalmazásnál is visszaköszön. Mégpedig a feltöltött lakásadatlapok minősége. Átlagban csak simán rossznak mondható az a minőség, ahogyan a közvetítő cégek megpróbálják kívánatossá tenni az eladó portékát (a lakást), de olykor egyenesen horrorisztikus a kép, függetlenül attól, hogy melyik ingatlanközvetítőről beszélünk (leszámítva a luxus kategóriában utazó ügynökségeket). A használtcikk piacon sem kajamaradékos tálakat árulnak a kereskedők, méginkább nem olyan képet töltenek fel róla az internetre kedvcsinálónak, ezért érdemes lenne az eladóknak is odafigyelnie a hirdetéseik minőségére.
Amíg a kisebb és nagyobb ingatlanközvetítői hálózatok vezetői nem teremtenek egységet egy hatalmas huszárvágással a feltöltött képek minőségének minimumának megszabásával, a lakásokra vonatkozó alapinformációk meghatározásának egységesítésével, addig sajnos tucatszámra fognak a lakáskeresők belefutni a minőségileg megkérdőjelezhető hirdetésekbe bármelyik lakáskereső honlapon.
A térképen látható adatok szerint az egy négyzetméterre vetített eladási árakat tekintve, ugyan a II. kerület a legdrágább 348 ezer forintos átlag négyzetméterárral, Budapest legdrágább városrésze azonban a XI. kerületben található. Az újbudai Kamaraerdő nem kevesebb mint 444 ezer forintos átlag négyzetméterárral vezeti a toplistát. A 2001-es népszámláláskor még 407 fős népességgel büszkélkedő városrész vélhetően annak köszönheti az első helyet, hogy az elmúlt tíz évre visszatekintve is csak néhány darabra becsült tranzakciós száma olyan ingatlanokat érintett, amelyek a hozzájuk tartozó hatalmas telkekkel együtt, kimondottan egyedinek minősülnek a fővárosi lakáskínálaton belül. Pálvölgy ezzel ellentétben egyértelműen presztízs alapon vívta ki magának az előkelő pozíciót, a Marina part pedig egy teljesen új, mondhatni mesterséges városrész, mivel itt kizárólag új építésű lakásokat találunk, ami az összehasonlítások során torzítóan hathat. Az elérhető adatok alapján végeredményben megállapítható, hogy egyéb piaci körülményeket is figyelembe véve Pálvölgy (II.) a legdrágább városrésze Budapestnek, amit további négy darab II. kerületi városrész követ a toplistán.
Módszertan
Az Otthontérképen az elérhető forrás szerint a következő módon kalkulálják az adatokat. - "Az értékesítési árakat a NAV (Nemzeti Adó- és Vámhivatal) adatbázisából, a 2002 óta megvalósult összes lakáspiaci tranzakció figyelembevételével számítottuk. Statisztikánk közel félmillió budapesti lakóingatlan adásvételének hivatalos adatait tartalmazza. A korábbi évek árait az FHB kerületi árindexeinek segítségével jelenértékesítettük és ez alapján tettük összehasonlíthatóvá. A térképen megjelenített értékek minden esetben a környékre jellemző fajlagos árakat mutatják, vagyis egy négyzetméterre vonatkoznak és forintban értendőek."
Nincs, a legdrágább városrészeknél tapasztalt torzulás a legolcsóbb városrészek között. A listán és a számok tükrében a legolcsóbb a XVII. kerület Akadémiaújtelep városrésze, amit a csepeli Szabótelep és Ófalu követ. A kerületek összevetéséből is valami hasonló kép rajzolódik ki, ám Rákosmente (XVII. kerület) azért az Akadémiaújtelep helyezésénél valamivel jobban pozícionált. 161 ezer forintos átlag négyzetméterárral Csepel vezeti a legolcsóbb kerületek listáját, 166 ezerrel követi őt a XV. kerület, 170 ezer forintos átlag négyzetméterárral pedig az a Soroksár került fel a képzeletbeli dobogóra, amelynek egyetlen városrésze sincs a legolcsóbb tíz között.
Lakást egy térképről?
Az Otthontérkép egyik legnagyobb újítása, hogy mostantól nem kizárólag lakásvásárlási döntéseket támogató információs adatbázisként szolgál, hanem hagyományos értelemben vett - ám korántsem hagyományos módon megvalósított - lakáskereső portálként is. A térképen amellett, hogy kiszemelhetjük a számunkra szimpatikus lakókörnyéket, egyből konkrét ajánlatokat is találunk. Tapasztalataink alapján jelenleg csak a CDC Ingatlan nevű ingatlanközvetítő hálózat ajánlatai találhatóak meg a térképen. Megkeresésünkre az Otthontérkép fejlesztői elárulták, hogy a jövőben folyamatosan bővítik majd a közvetítők körét, így az eladásra kínált lakások számát is.
Sok vagy kevés a 7000 eladó lakás?
Alapvetően kevés. Ám kezdetnek nem rossz egy teljesen új lakáskereső portáltól. A legnagyobbként emlegetett ingatlan.com, Budapestre szűkítés után, ugyan 121 ezer találatot listáz ki a felhasználóknak, ám itt a multiplikációk száma sok esetben már olyan mértéket öltött, ami komoly kérdéseket vethet fel egyesekben a számok tényszerűségével kapcsolatban. Számtalan olyan lakást találni ugyanis a lakáskereső portál hirdetései között, amit a közvetítő cégek egymástól függetlenül töltenek fel a rendszerbe - sokszor akár más árral, képpel, és alapadatokkal, ahogy arra a legdrágább lakásokkal foglakozó cikkünkben már korábban is utaltunk -, így fordulhat elő az, hogy egyes lakásokat akár tízszer is megtalálhatunk az adatbázisban. Mindenestre a lakáskeresők élménye az marad, hogy itt valóban minden ingatlan fent van, még ha többször is.
A legnagyobb ingatlanközvetítői hálózatok elemzőivel történt háttérbeszélgetések után, azt a következtetést lehet levonni, hogy pontosan senki sem tudja megmondani, hogy hány egyedi eladó lakás lehet ma Budapesten. Ez a szám persze napról napra változik, de a szakértők becslése alapján nagyságrendileg olyan 35-50 ezer körül mozoghat, amibe beletartozik a magán és a közvetítők által hirdetett állomány is.
Jó iránymutató lehet minden lakáskereső számára, ha csak a legnagyobb lakásközvetítő hálózatok adatait vizsgálja meg. A Duna House-nál például összesen 8600 lakást és házat kínálnak eladásra Budapesten, az Otthon Centrumnál valamivel több mint 10 ezer ajánlat található Budapestre, így ezekhez viszonyítva már mindjárt nem is tűnik annyira kevésnek az Otthontérképen indulásként szereplő közel 7000 ajánlat.
Hasznos térkép vagy lakáskereső portál?
Az Otthontérkép egyelőre inkább tekinthető hiánypótló térképes alkalmazásnak, egyedi innovációs alkotásnak a magyar cybertérben, mintsem kimagasló lakáskeresőnek. A jelenlegi üzleti modelljük alapján azonban ez a két dolog kéz a kézben jár. Vélhetően úgy taktikáztak az alkalmazás fejlesztői, hogy a minőségi téképes szolgáltatás vonzza majd a lakásukat, avagy mások lakását, hirdetni kívánó felhasználókat, ehhez azonban stabil alapokra, például egy valóban hasznos és jól működő térképes adatbázisra van szükség.
A térkép szolgáltatásai, és a megjelenített adatok valóban komoly segítséget adnak a lakáskeresőknek, ám az egyes városrészekben erősen limitált kínálat sokak szemében hiányosságokat mutathat, amin kizárólag az újonnan bevont eladó lakásállomány segíthet majd igazán. Egy másik, a magyar lakásközvetítői piacot hosszú évek óta fertőző jelenség azonban sajnálatos módon ennél az alkalmazásnál is visszaköszön. Mégpedig a feltöltött lakásadatlapok minősége. Átlagban csak simán rossznak mondható az a minőség, ahogyan a közvetítő cégek megpróbálják kívánatossá tenni az eladó portékát (a lakást), de olykor egyenesen horrorisztikus a kép, függetlenül attól, hogy melyik ingatlanközvetítőről beszélünk (leszámítva a luxus kategóriában utazó ügynökségeket). A használtcikk piacon sem kajamaradékos tálakat árulnak a kereskedők, méginkább nem olyan képet töltenek fel róla az internetre kedvcsinálónak, ezért érdemes lenne az eladóknak is odafigyelnie a hirdetéseik minőségére.
Amíg a kisebb és nagyobb ingatlanközvetítői hálózatok vezetői nem teremtenek egységet egy hatalmas huszárvágással a feltöltött képek minőségének minimumának megszabásával, a lakásokra vonatkozó alapinformációk meghatározásának egységesítésével, addig sajnos tucatszámra fognak a lakáskeresők belefutni a minőségileg megkérdőjelezhető hirdetésekbe bármelyik lakáskereső honlapon.