Az ingatlanvásárlás menete
Ha úgy látod, hogy elérkezett az ideje leendő otthonod megvételének, jó szolgálatot tehet egy olyan “térkép”, ami megmutatja és át is kísér az ingatlanvásárlás legjellemzőbb szakaszain.
TIPP: Mérd fel hitelképességed előzetes hitelbírálattal ingyen, az otthonod kényelméből!
Kerüld el a kellemetlen meglepetéseket, és tudd meg, mennyi hitelre vagy jogosult egy egyszerű online űrlap kitöltésével. Nincs elbukott foglaló vagy ügyvédi díj, akár 48 órán belül már egy hivatalos hitelajánlattal válogathatsz az ingatlanok közül:
Annak érdekében, hogy megkönnyítsük a helyzeted, készítettünk egy olyan átfogó segédanyagot, amiben összegyűjtöttük az ingatlanvásárlás legfontosabb állomásait. Ráadásul tartalmazza azokat az információkat, amik nagyban hozzájárulhatnak a lakásvásárlásod sikerességéhez.
Ha bizonyos pontokat már ismersz és szeretnéd átugrani, csak kattints a számodra érdekes fejezetre.
- A nagy elhatározás: cél a saját otthon
- Miből fedezhetjük az ingatlanvásárlást?
- A megfelelő ingatlantípus
- Ott keressünk, ahol a legtöbben hirdetnek
- Szempontok keresés során
- Elakadtunk a keresésben? Kérjük ingatlanközvetítő segítségét!
- Személyes megtekintés
- Az ajánlattétel
- A megállapodás formai követelményei, szabályai
- Beköltözéskor fontos teendők
1. A nagy elhatározás: cél a saját otthon
Bármilyen célból is szülessen az elhatározás, az ingatlanvásárlás egy komoly és meghatározó pillanata életünknek. Érthető is ez, hiszen jellemzően a magyarok legértékesebb vagyona a saját ingatlan. Természetesen az ingatlanvásárlás céljai eltérőek lehetnek, így nagyon fontos, hogy még a folyamat előtt meghatározzuk ezt magunkban, hogy a célnak megfelelően járhassunk el a vétel során.
Az ingatlanvásárlás leggyakoribb céljai:
- Saját lakhatás
- Kiadás
- Várható értéknövekedés
- Üzleti, ipari felhasználás
Saját lakhatás
Ha abból az adatból indulunk, miszerint Magyarországon az emberek több mint 90 százaléka saját tulajdonú ingatlanban lakik, akkor kijelenthető, hogy a saját lakhatás biztosítása teszi ki az ingatlan-adásvételek jelentős részét. Ide sorolhatók az első lakásvásárlás előtt álló fiatalok, azok a továbbköltözők, akik a saját ingatlanuk eladásából fedezik új lakásukat, valamint azok a szülők is, akik gyermekük számára vásárolnak ingatlant. Az ő helyzetük annyiban speciális, hogy a lakást egészen a gyermekük beköltözéséig bérbe tudják adni, ami bevételt jelent számukra.
Kiadás
A befektetési célú ingatlanvásárlás, azon belül pedig a passzív jövedelemszerzés egyik legismertebb formája, amikor a vevők kiadási céllal vásárolnak ingatlant. Ilyen esetekben nem a lakás vagy ház várható értéknövekedése a legnagyobb ösztönző, hanem a bérleti díjból származó rendszeres és kiszámítható bevétel.
Jó, ha tudod: Oldalunkon ingatlanodat gyorsan és egyszerűen meghirdetheted kiadásra, hirdetésedet pár perc alatt elkészítheted, és fel is adhatod ezen a linken. A hirdetési csomagokról és árakról pedig itt találsz részletes leírást.
Várható értéknövekedés
Az utóbbi években megfigyelhető tendencia volt az ingatlanárak emelkedése. Bár előfordulhatnak olyan gazdasági folyamatok, amik pozitív és negatív irányba módosíthatják az ingatlanárakat, hosszú távon az áremelkedés jellemző. Sokan emiatt előszeretettel fektetnek ingatlanokba. A haszon realizálására ebben az esetben akkor van lehetőség, ha a megvásárolt ingatlant (akár értéknövelő felújításnak, korszerűsítésnek köszönhetően is) a tulajdonos a korábbi vételártól magasabb összegért tudja értékesíteni vagy az eladásig bérbeadni
Jó, ha tudod: Első kézből értesülhetsz az ingatlanpiac minden jelentős változásáról, valamint híreket és naprakész elemzéseket is olvashatsz Realista oldalunkon. Míg számos tippel és letölthető segédanyaggal a Tudástár oldalunkon találkozhatsz. Látogasd felületeinket minél gyakrabban, hiszen az információ érték, amit az eladás során kamatoztathatsz is.
Üzleti, ipari felhasználás
Az ingatlanvásárlás témakörébe tartoznak azok az esetek, amikor azért vásárolunk nem lakóingatlan besorolású ingatlanokat, hogy azokban üzleti tevékenységet folytassunk. Ebbe a csoportba sorolható többek között a kiadásra vásárolt nyaraló, garázs, üzlethelyiség, az iroda és a termőföld.
Jó, ha tudod: Az ingatlan.com-on nem lakóingatlanok hirdetései között is válogathatsz. Ehhez nem kell mást tenned, mint a keresőben egy legördülő sávból kiválasztanod a keresett ingatlantípust.
2. Miből fedezhetjük az ingatlanvásárlást?
Az ingatlanvásárlás egy jelentős elhatározás, a megvalósításához viszont komoly anyagi feltételeket kell megteremtenünk. Az ingatlanárak emelkedésével pedig méginkább felértékelődik a pénzügyi tudatosság, valamint az anyagi mozgásterünk célirányos kialakítása. A kérdés az, hogy ha megtaláljuk álmaink otthonát, miből tudjuk azt kifizetni?
Az önerő
Ha lakásvásárlás előtt állunk, mindenképpen tudnunk kell, hogy van egy olyan jogszabály, amely szerint csak lakáshitelből nem lehet ingatlant vásárolni, hanem minimum 20 százalék önerőre van szükség. Ezt 2024-től kiegészíti az a rendelet, amely szerint lehetőségük van a bankoknak a 10 százalékos önerő melletti hitelnyújtásra is. Ez még nem elérhető minden banknál, ugyanis a magas hitelkitettség az adósokra és a pénzintézetekre vonatkozóan is magasabb kockázattal jár. Ráadásul a 10 százalékos önerő melletti lakáshitel igényléshez meg kell felelni az alábbi jogszabályi feltételeknek is:
- a hitelkérelem benyújtásának napján 41 év alattinak kell lennünk,
- nincs és nem is volt még lakástulajdonunk, vagy 50 százalékot elérő tulajdoni hányadunk lakóingatlanban,
- vagy csak olyan lakástulajdonnal rendelkez(t)ünk, amely jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt.
Az önerőre gondolva elsősorban a saját pénzünk juthat eszünkbe, amit az ingatlanvásárlásra tettünk félre. Azonban van egy jó hír: az önerő nemcsak “saját pénz” lehet. Vegyük végig, mi is számíthat önerőnek:
Saját pénz, megtakarítás
Ide sorolható az a pénzmennyiség, ami már a rendelkezésünkre áll, és bármikor felhasználható. Itt kapcsolódik a saját pénzünkhöz a megtakarítás, hiszen megtakarítást a saját pénzünk “felhasználásával” tudunk képezni. Az egyik legklasszikusabb ilyen megtakarítás a bankbetét, vagyis az, amikor egy előre meghatározott időre lekötjük a pénzünket, a bank pedig kamatot fizet erre. Összefoglalva: A bankbetétek legnagyobb előnye a biztonság és a kiszámíthatóság. Amennyiben a lejártáig nem nyúlunk hozzá a pénzünkhöz, akkor megkapjuk a bank által ígért kamatot.
Egy másik megtakarítási út a megtakarítási számla, melynek előnye, hogy nem kell lekötnünk a pénzt, és a napi kamatozás miatt bármikor kamatveszteség nélkül hozzáférhetünk a megtakarításunkhoz, vagyis maximálisan rugalmas, és még kamatot is biztosít.
Megfontolandó lehetőség még az is, ha Állampapírba fektetjük a pénzünket. Magas infláció mellett jó választás, hiszen költségmentes, egyszerű és biztonságos befektetés. A lényege az, hogy a tőke és a kamat visszafizetését az állam garantálja, ezért biztonságos befektetés az állampapír.
Nem szabad megfeledkeznünk még a befektetési alapokról sem. A befektetési alapok vásárlása a hozamszerzés egyik legnépszerűbb stratégiája. Ereje a diverzifikációban rejlik: a kockázatot több értékpapír és eszközcsoport között porlasztják szét, hogy amikor bizonyos értékpapírok rosszabbul teljesítenek, mindig legyenek olyanok is, amik a pozitív hozamaikkal ezt ellensúlyozzák. Előfordul, hogy bizonyos cégek árfolyama esik, de mindig lesznek olyanok, amik épp felívelő szakaszban járnak.
Ha bővebben is olvasnál a megtakarítási formákról, lehetőségekről, kattints a money.hu cikkére: Hogyan válassz jól megtakarítást? – Útmutató a biztonságos befektetéshez
Babakötvény
A Babakötvény ugyan egy picit kilóg az önerő képzésének módjai közül, hiszen itt gyermekünk lakáshozjutását segítjük. A Babakötvény egy adómentes állampapír, amit szülőként a 18 évnél fiatalabb gyermek részére lehet vásárolni, évente összesen legfeljebb 1,2 millió forintot lehet befizetni, ezáltal akár 12 ezer forint állami támogatás jár mellé, és a kamatok is garantáltan infláció felettiek. A Babakötvénybe fektetett pénzhez a számlatulajdonos, azaz a 18. életévét betöltött egykori gyermek fér hozzá, aki szabadon felhasználhatja az így összegyűlt összeget, költheti az egyetemi tanulmányaira, egy lakáshitel önerejére vagy bármire, amire szeretné.
Ha bővebben is olvasnál a Babakötvényről, kattints a money.hu cikkére: Babakötvény vásárlási útmutató
Lakástakarék
Vesztett jelentőségéből a lakástakarék, mint lakáscélú megtakarítási lehetőség, miután a 2018. október 16. után kötött új szerződésekre már nem jár állami támogatás. Ennek ellenére, ha lakáscélra szeretnénk félretenni, akkor a havi szintű – kisebb vagy nagyobb összegű – megtakarításainkat elhelyezhetjük lakástakarék számlán is. Az állami támogatás megszűnése után a lakástakarékpénztár ad bizonyos mértékű bónusz jóváírást a befizetések után, amely akár a 30 százalékot is elérheti az egyes termékeknél, a teljes befizetett összegre nézve. Jelenleg a Fundamentánál, az Erste Lakástakaréknál és az OTP Lakástakaréknál lehet lakástakarékpénztári szerződést kötni. A megtakarítás kamatadómentes, és vonatkozik rá az OBA garancia. A megtakarítás mellé továbbra is fix kamatozású lakáskölcsönt lehet igénybe venni.
Ha bővebben is olvasnál a lakástakarékról, kattints a money.hu cikkére: Erre tudod felhasználni a lakástakarékpénztári megtakarításod!
Támogatások
Jelentősen megkönnyítheti az ingatlanvásárlást, ha élünk a lakástámogatások lehetőségével. Tájékozódjunk az aktuálisan elérhető és a Kormány által biztosított támogatási lehetőségekről, hiszen ha megfelelünk a feltételeknek, akkor akár a falusi CSOK és a mellé felvehető kamattámogatott CSOK-hitel, akár a Babaváró hitel vagy a CSOK Plusz hitel is hozzásegíthet minket az álomotthonunkhoz.
A falusi CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény) egy vissza nem térítendő állami támogatás, amely új ház vásárlására vagy használt ingatlan megvásárlására és egyidejű bővítésére, korszerűsítésére, illetve meglévő ingatlan korszerűsítésére és bővítésére igényelhető a preferált kistelepüléseken. A támogatás összege a meglévő vagy vállalt gyermekek számától függően 600 ezer forinttól 15 millió forintig terjed. A gyermekvállalás teljesítésére előírt határidő egy gyermek vállalása esetén 4 év, két gyermekre 8 év, három gyermekre esetén 10 év.
A falusi CSOK-nál további támogatási eszközként meg kell említeni még a kamattámogatott hitelt is. Ennek az kedvezményes hitelnek a kamata fix 3 százalék. Fontos részlete a kamattámogatott hitelnek, hogy legalább két meglévő vagy vállalt gyermek esetén lehet igényelni a falusi CSOK-hoz kapcsolódóan gyermekszámtól függően akár 10 vagy 15 millió forint összegben, otthonteremtési célra.
A CSOK Plusz szintén egy kamattámogatott hitelkonstrukció, maximum 3 százalékos fix kamattal, lakásvásárlásra, építésre vagy bővítésre. A hitelhez legalább egy gyermeket kell vállalni az arra jogosult házaspároknak, ugyanakkor a maximálisan felvehető hitelösszegbe a meglévő gyermekek is beleszámítanak. Így a kamattámogatott kölcsön egy gyermek esetén 15 millió, két gyermeknél 30 millió, három vagy több gyermek esetén 50 millió forint is lehet. A CSOK Plusz program a kamattámogatáson felül az első vállalt gyermek megszületése után törlesztés-szüneteltetési lehetőséget, a második vállalt gyermektől kezdve pedig gyermekenként 10 millió forintos tartozáselengedést is nyújt.
A Babaváró hitel a jelenlegi legkedvezőbb szabadfelhasználású hitel. Egy kamatmentes termékről van szó, igényléséhez nincs szükség ingatlanfedezetre, illetve folyósítási, hitelbírálati és előtörlesztési díj sincs. Maximum 11 millió forint igényelhető 5-20 éves futamidőre, a havi törlesztőrészlet pedig nem lehet több 51 ezer forintnál. Ez azt jelenti, hogy a maximális összeget, azaz a 11 millió forintot, nem tudjuk rövidebb futamidőre igényelni, mint 20 év.
Ha az állami támogatásokat szeretnénk lakáscéljainkra felhasználni, további jó hír, hogy a falusi CSOK-ot, a CSOK Pluszt és a Babaváró hitelt egyszerre is fel lehet venni. Ugyanakkor a falusi CSOK-hoz kapcsolódó kamattámogatott hitelt (CSOK-hitelt) csak akkor tudjuk kihasználni, ha CSOK Pluszt nem veszünk igénybe, azaz választanunk kell a két kamattámogatott otthonteremtési hitel között.
Ha bővebben is olvasnál az otthonteremtési támogatásokról, kattints a money.hu cikkére: Otthonteremtési támogatások és feltételeik 2024
Személyi kölcsön
A lakásvásárlást fontolgatók egy része a lakáshitelhez szükséges önerő hiányzó részét személyi kölcsönnel teremtené elő. Mivel ez egy újabb hitel felvételét jelenti, kockázatot is rejt magában, mivel a jövedelmünkből hosszabb távon ki kell gazdálkodni a lakáshitel törlesztőjén túl a személyi kölcsön törlesztőrészleteit is.
Jó, ha tudod: Az ingatlan.com és a money.hu szakemberei felhívják a figyelmet arra, hogy a Magyar Nemzeti Bank kockázatosnak, a felelős hitelezői magatartással ellentétesnek tartja azon lakossági jelzáloghiteleket, amelyeknél az ügyfél önerejét az általa felvett személyi kölcsönnel biztosítja. Ezért gondosan mérlegeld az anyagi helyzeted, kérd ki pénzügyi szakember véleményét, és alaposan fontold meg a döntésed, mielőtt ezt a megoldást választanád.
Ha bővebben is olvasnál az otthonteremtési támogatásokról, kattints a money.hu cikkére: Milyen feltételei vannak a személyi kölcsön igénylésének 2024-ben?
Ingatlanfedezet
Hiteligénylésnél lehetőségünk van pótfedezet (más néven kiegészítő fedezet), azaz másik ingatlan bevonására, ha az általunk felajánlott ingatlan forgalmi értéke túl alacsony a kívánt kölcsönösszeg felvételéhez. Ilyen esetben tudnunk kell, hogy a fedezetként bevonandó ingatlan(ok) értékének nagyobbnak kell lennie, mint az igényelt hitelösszeg. A fedezetek értékét értékbecslő segítségével méri fel a bank, mely értéknek ezután a bank maximum a 80 százalékára adhat hitelt. Ezt törvény szabályozza, amely 2024-től lehetőséget ad a bankoknak a 10 százalék önerő melletti hitelnyújtásra is a jogszabályi feltételeket teljesítő igénylők számára. Ez egyben azt jelenti, hogy a rendelkezés ezekben az esetekben megengedi, hogy a hitelösszeg elérje a fedezeti ingatlan értékének akár 90 százalékát is.
Ha bővebben is olvasnál az ingatlanfedezetről, kattints a money.hu cikkére: Milyen ingatlanokra nem vehetsz fel lakáshitelt és mi lehet ilyenkor a megoldás?
A lakáshitel
Az önerő mellett az otthonhoz jutás másik eszköze a lakáshitel, amivel az önerő és a vételár közötti részt tudjuk előteremteni. A megfelelő lakáshitel felkutatására megéri kellő időt fordítani, hiszen a hitellel olykor több évtizedes kötelezettséget vállalunk. Szintén fontos a megfelelő tájékozottság is, amivel elkerülhetjük a váratlan helyzeteket, valamint magabiztosan vehetünk részt a hitelfelvétel folyamatában.
Mi az a hitelezhetőségi limit (JTM), és miért kiemelten fontos a hitelezésben?
A hitelkitettség egy arányszám, százalékos érték, amely megmutatja, hogy a havi keresetnek hány százalékát költjük hiteleink törlesztésére. Úgy tudjuk kiszámolni, hogy a meglévő összes hitelünk havi törlesztőrészletét összeadjuk, és a kapott összeget elosztjuk az igazolt havi nettó jövedelmünkkel. A Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM)-ról szóló jogszabály azt szabályozza, hogy a havi nettó jövedelme mekkora részéig vállalhat egy-egy személy törlesztést.
Ha bővebben is olvasnál a JTM-ről, kattints a money.hu cikkére: Hitelezhetőségi limit (JTM) jelentése
A lakáshitel és az értékbecslés kapcsolata
Az értékbecslés a hitelezési folyamat kardinális pontja, hiszen az értékbecslés eredménye döntően befolyásolja azt, hogy az általunk kért hitelösszeget a bank folyósítja-e nekünk a kinézett ingatlanra. Nagyon leegyszerűsítve az értékbecslés abból áll, hogy a bank értékbecslője megvizsgálja a fedezetül felajánlott ingatlant, és különböző szempontok alapján egy szakvéleményt készít, amely tartalmazza azt az árat, amennyiért szerinte jelenleg eladható az ingatlan. Vagyis, ha több hitelt szeretnénk felvenni az ingatlanra, mint ami a szakértő szerint reális, nem fogjuk megkapni a kívánt összeget.
Ha bővebben is olvasnál az értékbecslésről, kattints a money.hu cikkére: Értékbecslés jelentése
Hitelképesség, előzetes hitelbírálat
Az ingatlanvásárlás során a képzeletünknek és a vágyainknak csak a csillagos ég szab határt. A realitás viszont az, hogy a hitelképességünk és meglévő pénzünk meghatározza azt a keretet, ami mentén válogathatunk a lakások között. Vagyis jó, ha már előre tisztában vagyunk azzal, hogy mekkora hitelt kaphatunk a banktól, mert így a lakáskeresést is a rendelkezésünkre álló pénzmennyiséghez tudjuk igazítani. Ez időt és energiát is megtakarít számunkra, mivel ez egy szűrőként lecsökkenti az egyáltalán szóba jöhető ingatlanok számát.
Mit vizsgál a bank hitelfelvételnél, hogy eldöntse mennyi hitelt vehetünk fel?
- Vizsgálják a jövedelmünket,
- a JTM-t,
- a minimum elvárt nettó jövedelmet (ha ezzel nem rendelkezünk, adóstársat kell bevonnunk)
- a jelenleg fennálló tartozásainkat,
- hogy milyen kamatperiódusú hitelt szeretnénk felvenni,
- milyen hosszú futamidőre,
- valamint, hogy a hitelfedezet (ingatlan) milyen értékig terhelhető maximálisan.
Ha bővebben is olvasnál a hitelt befolyásoló szempontokról, kattints a money.hu cikkére: Mennyi hitelt kaphatok?
Miért fontos az előzetes hitelbírálat?
Előzetes hitelbírálattal nem csak azt tudhatjuk meg, hogy hitelképesek vagyunk-e, hanem azt is, hogy mennyi hitelt kaphatunk. Ezt célszerű még azelőtt megtennünk, hogy kiválasztanánk a megvásárolandó ingatlant. Az ingyenes előzetes hitelbírálathoz nem kell mást tennünk, mint hogy benyújtjuk a bankhoz a jövedelemigazolásunkat, a bankszámlakivonatunkat és személyes okmányainkat, illetve ki kell töltenünk az adott bank hitelkérelmi nyomtatványát.
Ha bővebben is olvasnál az előzetes hitelbírálatról, kattints a money.hu cikkére: Tedd biztonságosabbá a hitelfelvételed előzetes hitelbírálattal!
Milyen lakáshitelek vannak?
Fontos tudnunk, hogy a lakáshitelek terén verseny van, vagyis a bankok egymástól eltérő ajánlatokkal küzdenek értünk, hitelfelvevőkért. A helyzetünket a legjobban úgy tudjuk kihasználni, ha tudatosan állunk a hitelfelvételhez. Szánjuk rá az időt és energiát, hogy a bankoktól ajánlatot kérjünk, azokat kiértékeljük és egymással összehasonlítsuk. Minél több ajánlattal rendelkezünk, annál könnyebben tudjuk kiválasztani azt, ami a céljainknak és lehetőségeinknek a leginkább megfelel. Ebben a keresési és összehasonlító munkában nyújt segítséget a money.hu hitelkalkulátora, ami ingyenesen és regisztráció nélkül nyújt objektív összehasonlítást a különböző lakáshitelekről.
3. A megfelelő ingatlantípus kiválasztása
Bár az ingatlanvásárlás egyik fontos pontja a megfelelő ingatlantípus kiválasztása, mégsem lehet egy általános igazságot megfogalmazni, hiszen a vásárlók igényei, lehetőségei természetesen eltérnek egymástól. Jó stratégia azonban az, ha már a keresés idején összegyűjtjük azokat a szempontokat és követelményeket, amiknek szeretnénk, hogy leendő otthonunk megfeleljen, és ezek mentén válogassunk a kínálatból.
Lakást vagy házat szeretnénk, esetleg építkeznénk?
Az ingatlanvásárlás során szembesülünk olyan fontos kérdésekkel, amikre jól átgondolt döntéseket kell hoznunk, hiszen jellemzően hosszabb időre vásárolunk ingatlant, így a mostani döntéseink hosszú távú következményekkel járhatnak. Minden ingatlantípus rendelkezik előnyökkel és hátrányokkal is, a mi feladatunk pedig az, hogy megtaláljuk azt, amelyik a legjobban megfelel a szempontjainknak és lehetőségeinknek. A lakások és házak közti nagy különbség, hogy a társasházi lakások esetében az épület fenntartási és karbantartási költsége a lakóközösség feladata, amit a közös költséggel fedeznek. A házak esetén az épülettel kapcsolatos feladatokat a tulajdonosnak kell megoldania és finanszíroznia is.
A lakások és házak állapota
Jó, ha tudod: Az ingatlanok állapotának besorolása és definíciója az ingatlan.com saját meghatározása alapján történik.
- Új építésű
Új építésűnek számít az az ingatlan, amely 8 éven belül épült, és az építtetőtől eltérő tulajdonosa még nem volt.
- Újszerű
Kiváló állapotban lévő ingatlan, korszerű épületben.
- Felújított
A felújított kategóriába azok az ingatlanok tartoznak, melyek teljes körű felújításon és/vagy műszaki korszerűsítésen estek át.
- Jó állapotú
Olyan megkímélt állapotú ingatlan, amely nem szorul felújításra
- Közepes állapotú
Közepes állapotúnak számít a használható, elfogadható állapotban lévő ingatlan.
- Felújítandó
A felújítandó kategóriába tartoznak azok a rossz állapotú, korszerűtlen ingatlanok, melyek felújításra szorulnak.
- Befejezetlen
Olyan ingatlan, amelynek az építése elkezdődött, de az új tulajdonosnak kell befejeznie ahhoz, hogy lakhatóvá váljon.
Saját ház építése
Természetesen dönthetünk úgy is, hogy leendő otthonunkat inkább saját elképzeléseink szerint építjük meg. Azonban akárcsak a lakás, vagy ház kiválasztásánál, úgy az építkezés során is vannak olyan szempontok, amikhez kellő körültekintéssel kell viszonyulnunk.
Az első ilyen témakör a megfelelő építési telek felkutatása, hiszen a teleknél olyan fontos tényezőket kell megvizsgálnunk és mérlegelnünk, amiken utólag már nem tudunk változtatni.
Milyen szempontok szerint vizsgáljuk az építési telket?
- Az építési telek tulajdonjogi viszonya
A telken fennálló tulajdonosi és egyéb jogok, terhek, az építési telek alapinformációinak megismerése a kiindulási alapunk a vizsgálat során, enélkül nem szabad továbblépni. Össze kell hasonlítani a nyilvántartott címet és a valóságos elhelyezkedést.
- Az építési telek határvonalai
Elengedhetetlen, hogy megismerjük a telek határait, és összevessük, hogy az ingatlan-nyilvántartási térkép jelezte méretek, oldalvonalak egyeznek-e a valóságban kialakított telekhatárokkal. Gyakran előfordul, hogy a már korábban felépített kerítések nem a hivatalos telekhatárokon húzódnak, ezzel csökkentve, vagy akár növelve a földhivatalban hivatalosan nyilvántartott telekméretet.
- Az övezeti besorolás és a helyi építési szabályzat
Feltétlenül ellenőriznünk kell azt is, hogy milyen övezeti besorolásba tartozik a telek. Ez a besorolás határozza meg, hogy milyen típusú ingatlant lehet oda építeni, a telek területének hány százaléka beépíthető, vagyis mekkora alapterületű, magasságú házat szabad tervezni a telekre.
Jó, ha tudod: Az övezeti besorolásról a helyi önkormányzat honlapján tudsz tájékozódni.
- A közműhálózat
A telek esetében nélkülözhetetlen, hogy rendelkezésre álljanak a közműszolgáltatások, tudjuk használni az elektromos áramot, vezetékes vizet, csatornahálózatot, a gázszolgáltatást vagy az internetet.
Jó, ha tudod: Ügyfélkapus hozzáféréssel az e-közmű rendszerben ingyenesen tájékozódhatsz a telek közműkapcsolatairól.
- Közlekedés, megközelítés, parkolás, infrastruktúra
Vizsgáljuk meg alaposan, hogy milyen közlekedési formákkal és milyen útvonalakon tudunk majd naponta elérni az úti céljainkhoz. A már meglévő utak, közlekedési megoldások mellett informálódjunk a tervezett fejlesztésekről is.
- A szomszédság és a környék
Nézzük meg a szomszédos ingatlanokat, és ismerjük meg, mire használják azokat. Meglepetést és nem kevés bosszúságot okozhat, ha a közelben állattenyésztő telep vagy hangos működéssel járó üzem működik, de ugyanilyen kellemetlenségeket eredményezhetnek például a rendezvénytermek, szórakozóhelyek is.
Ha bővebben is olvasnál az építési telkekről, kattints a cikkre: Ezek a legfontosabb szempontok építési telek vásárlása előtt
Hogyan tudjuk lefaragni az építkezés költségeit?
Mikor belevágunk „életünk projektjébe”, a házépítésbe, általában van a fejünkben egy elképzelés arról, hogy mennyiből tudjuk, mennyiből szeretnénk azt megvalósítani. Laikusként azonban sokszor nem tudjuk előre megbecsülni, mennyibe is fog kerülni a teljes, kulcsrakész kivitelezés. Azonban vannak olyan “praktikák”, amiket ha jól alkalmazunk, csökkenteni tudjuk az építkezés költségeit.
Építkezés előtt fontoljuk meg az alábbiakat:
- Ne építkezzünk kiszámolt pénzből
Bármennyi pénz is áll a rendelkezésünkre, fogadjuk el, hogy a ritka kivételektől eltekintve egy ház soha nem fog annyiba kerülni a végén, mint amennyivel az elején számoltunk. Nem lehet mindent előre megjósolni, és ez nem feltétlenül a kivitelezők hibája vagy mulasztása. Képezzünk minimum 20-25 százaléknyi tartalékkeretet, vagyis legalább ennyivel kevesebb pénzből építkezzünk ahhoz képest, amennyi rendelkezésünkre áll. Ennyivel legyen kisebb, vagy egyszerűbb a családi ház, legalább induláskor. Tapasztalni fogjuk, hogy a keret menet közben el fog fogyni, hiszen manapság a házat bebútorozni sem olcsó, és egy szép kertről még nem is beszéltünk.
- Lehetőleg kössünk átalánydíjas szerződést
Nem minden kivitelező hajlandó erre, de egy reális, 10-15 százalékos tartalékkeret kikötésével az esetleges anyagár-változásokra fel tudunk készülni és így kiszámíthatóvá tehetjük a végösszeget. Így a felelősséget tulajdonképpen a kivitelezőre hárítjuk. Ha a megfelelő jogi feltételekkel, garanciákkal sikerül ilyen szerződést kötnünk, és még mellette tartalékkeretet is képeztünk a saját pénzünkből, viszonylag nagy biztonságban lehetünk.
- Vásároljuk meg előre, amit csak lehet
Ha lehetőségünk van rá, vásároljunk meg előre minden anyagot, amit csak lehet. Így tudjuk az anyagárakkal kapcsolatos jelentős kockázatokat teljesen biztonságosan kilőni. Hiszen amit már megvettünk, annak nem változhat az ára. A tárolást a legjobb a tüzépeken megoldani, ahol a vásárlás történt, és többnyire megfelelően fel is készültek ilyen esetekre. Ha vállalják az anyagok tárolását, nagyot lépünk előre anyagilag, mert így a szállítási költségeket sem kell kétszer számolnunk.
- Az örök kérdés: generálkivitelezővel, vagy anélkül?
Egy dolog tény: a generálkivitelező általában drágább, mint a szakembereket külön-külön felbérelni az adott munkafolyamatokra. Viszont rengeteg „láthatatlan” költsége van az utóbbi megoldásnak, és nagyon sok időnket, energiánkat felemészti. Építkezést vezetni egy főállás, de minimum mellékállás, egy olyan munkakörben, amiben valószínűleg kevésbé vagyunk járatosak, és kapcsolataink sincsenek. Ez pedig a hibalehetőséget növeli.
A kérdésre – ahogy látjuk – nem lehet egyértelmű választ adni, mindkét oldalon vannak előnyök és hátrányok. Magunknak kell eldöntenünk, hogy a körülményeink, ismereteink, habitusunk alapján melyik megoldás az előnyösebb számunkra.
Ha bővebben is olvasnál a házépítés során felmerülő költségekről, kattints a cikkre: Milyen költségekkel számoljunk családi ház építésekor?
A költségvezérelt tervezés
Régi igazság, hogy egy épület ára legfőképp a tervezőasztalon dől el, vagyis a költségvezérelt tervezés döntően befolyásolja a végszámal nagyságát. Mondjuk el a tervezőnek, hogy mennyi pénzből szeretnénk építeni, valamint hagyatkozzunk a tapasztalatára abban, hogy mit ne tegyünk bele a házba, mert feleslegesen drága, és nem fogunk kijönni a pénzből. Természetesen ennél a pontnál némileg kompromisszumkényszerben vagyunk, vagyis a költségek miatt bizonyos dolgokról le kell mondanunk.
Ha bővebben is olvasnál arról, hogy építkezés során min és mennyit lehet spórolni, kattints a cikkre: Ezeket a szempontokat vedd figyelembe, hogy olcsóbb legyen a családi ház építése
Jó, ha tudod: Tudástár oldalunkon még több hasznos cikkeket találsz házépítés kapcsán. Szakértőink témában írt cikkeit ezen a linken éred el.
Az osztatlan közös tulajdon kérdése
Egyre több a közös tulajdonként értékesített ingatlan a piacon, az új építésű ingatlanokat is gyakran ezzel a megoldással értékesítik. Előfordulhat olyan körülmény, hogy építkezés vagy újlakás-vásárlás során mi is találkozni fogunk az osztatlan közös tulajdon kérdésével. Történhet ez egy olyan szituációban is, hogy – költségoptimalizálás miatt – iker- vagy sorházat épít a beruházó, esetleg olyankor, amikor az építési telket többen vásároljuk meg és azon mindegyik fél saját házat épít fel. Ilyen körülmények esetén előnyös, ha ismerjük az osztatlan közös tulajdon jelentését, szabályait, valamint az alkalmazható megoldásokat. Szintén előfordulhat osztatlan közös tulajdoni jelleg régi épületek esetében, erre fokozottan érdemes odafigyelni a vásárlás során.
Mit jelent az osztatlan közös tulajdon?
Az osztatlan közös tulajdon kifejezés azt jelenti, hogy egy dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg. Ezt úgy kell értelmezni, hogy a vagyontárgy felett fennálló tulajdonjogot egyszerre több személy gyakorolhatja, de a vagyonelemet alapesetben együttesen, „osztatlanul” használhatják.
A „használati megállapodás” vagyis a megosztásról szóló szerződés
Az osztatlan közös tulajdonjog megoldása sokszor kompromisszumos élethelyzeteket teremt. Vagyis az esetleges elszámolás, vagy a közös használat olykor nézeteltérésekhez, kellemetlenségekhez vezethet.
Ennek elkerülésére a tulajdonostársak a közös tulajdonukban álló dolog birtoklását és használatát – belső jogviszonyaikat – rendezhetik a szokásjog alapján, szerződéssel. Ezeket a dokumentumokat a mindennapokban jellemzően „használati megállapodásnak” vagy “megosztásról szóló szerződésnek” nevezik.
A tulajdonosok számára a békés, gördülékeny együttélés biztosítéka a használati megállapodásról szóló szerződés. Ezzel a használat során felvetődő kényes kérdések előre rendezhetőek. Az ilyen szerződéses konstrukciónak az a sajátossága, hogy a tulajdonostársak megállapodása szóban, írásban vagy ráutaló magatartással, a kialakut gyakorlattal is létrehozható. Az egyetlen lényeges körülmény, hogy a szerződéses akarat terjedjen ki a szerződés lényegi elemeire és kétségtelenné tegye az akarat tartalmát.
Ha bővebben is olvasnál az osztatlan közös tulajdonról és a használati megállapodásról, kattints a cikkre: Osztatlan közös tulajdon az ingatlanpiacon- szabályok és tudnivalók
4. Hol keressük leendő otthonunkat?
Mivel jellemzően az ingatlanvásárlás nem rövid időre szól, ezért leendő otthonunk felkutatását nem szabad félvállról vennünk. Használjuk ki a technikai lehetőségeinket és rendszeresen látogassuk a piacvezető online ingatlanhirdetési oldalt, az ingatlan.com-ot. Viszont ne becsüljük alá az offline lehetőségeket sem, hiszen ha egy kedvelt környéket felkeresünk és bejárunk, a kihelyezett eladó táblák is jelezhetnek nekünk egy-egy eladó ingatlant.
Ezért keressünk az ingatlan.com-on
Ingatlanvásárlás előtt törekedjünk arra, hogy minél több olyan ingatlant találjunk, ami megfelel az elvárásainknak. A jelöltek listáját viszont csak úgy tudjuk kialakítani, ha ott keresünk, ahol a legtöbben hirdetnek és emiatt nagyszámú hirdetés közül tudunk válogatni.
A Similarweb és Google Analytics adatai alapján látható az ingatlan.com dominanciája, az oldal látogatottsága a többszöröse a többi ingatlanhirdetési portálnak. Ez pedig a gyakorlatban azt jelenti, hogy a legbővebb választékot az ingatlan.com-on találjuk. Ezt a tendenciát érzékelik is a hirdetők, tudják, hogy ott érdemes hirdetniük, ahol a legtöbben keresnek. Hiszen minél többen látják a hirdetésüket, annál jobb eséllyel tudják eladni az ingatlanukat.
Keresési lehetőségek az ingatlan.com-on
A tudatos keresés döntően lerövidíti és meg is könnyíti a keresési folyamatot. Ehhez ismernünk kell az elképzeléseinket, és tudnunk kell azt is, hogy milyen ingatlant szeretnénk venni. Ebben az ingatlan.com számos funkcióval segít is minket, és egy gyors és egyszerű regisztrációt és bejelentkezést követően olyan keresési funkciókat alkalmazhatunk, amikkel rövid idő alatt megtalálhatjuk a vágyott ingatlant.
A keresést megkönnyítő funkciók
- Hirdetés mentése
Ezzel a funkcióval elmenthetjük a kiszemelt ingatlanhirdetéseket, amiket később könnyen visszanézhetünk. Ezen kívül – mint egy digitális noteszben – minden mentett hirdetés mellé saját megjegyzéseket is írhatunk. Így könnyen és egyszerűen jelölhetjük akár azt is, hogy mikor szeretnénk felhívni a hirdetőt, milyen szempontokra, részletekre akarunk kitérni, milyen kérdéseket kívánunk átbeszélni.
- Keresés mentése
Ahogy a hirdetést, úgy egy keresést, egy keresési beállítást is elmenthetünk. Kereséskor általában bizonyos szűrők alkalmazásával szűkítjük a találati listát, így csak olyan hirdetések jelennek meg, amik az adott kritériumoknak megfelelnek.
Ha van elképzelésünk az ingatlan típusát, elhelyezkedését, állapotát, méretét illetően, esetleg meghatároztunk egy költségkeretet is, akkor célszerű ennek megfelelő keresést elmenteni.
- Hirdetésfigyelő
Az egyik leginnovatívabb keresést megkönnyítő opció a “Hirdetésfigyelő”. De, miről is van szó? Ha adott a keresési beállításunk, akkor élhetünk azzal, hogy naponta egyszer az oldal e-mailben elküldi nekünk azokat a hirdetéseket, amik megfelelnek a követelményeinknek. Egyszerre maximum öt “Hirdetésfigyelőt” állíthatunk be, ami akkor igazán hasznos, ha különböző szempontok szerint keresünk ingatlant.
- Duplikációk helyett “Minden1x” nézet
Amikor a találati listában nézelődünk, tapasztalhatjuk, hogy ugyanazzal az ingatlannal több hirdetésben is találkozunk. Ez azért lehet, mert több közvetítő és akár a tulajdonos is hirdeti. A “Minden1x nézet” bekapcsolásával lerövidülnek a találati listák és még több hirdetést tudunk átnézni. A funkció összegyűjti nekünk az azonos ingatlanokat, és csak egyet jelenít meg közülük, a többit pedig csak akkor listázza, ha megnyitjuk azokat.
- Mobilapplikáció
A mobilos ingatlankeresés szintén egy olyan funkció, amivel kényelmesebbé és gyorsabbá válhat a keresési folyamat. Az ingatlan.com applikációjában a weboldal összes keresési lehetőség elérhető, valamint olyan extra opciót is használhatunk, mint a “Közelemben” funkció. Ha a munkahelyünkhöz közel, vagy a település vonzáskörzetében keresünk otthont, akkor a “Közelemben” opcióval a térképen kijelölhetünk egy pontot, és meghatározhatjuk, hogy ahhoz képest mekkora sugarú körben mutasson ingatlanokat a rendszer.
Ha bővebben is olvasnál a keresést megkönnyítő funkciókról, kattints a cikkre: Így találj sikeresen ingatlant!
Járjuk be a kinézett környéket
Szánjuk rá az időt, hogy egy kicsit körbejárjuk a kinézett környéket. Míg barangolunk, mérjük fel a környék infrastruktúráját, az éppen folyó munkálatokat, valamint a lakóközösséget. Ezzel párhuzamosan pedig keressük az ingatlanokra kihelyezett hirdető táblákat is. A hirdető tábla egy igazán egyszerű megoldás, sokszor pedig pont emiatt nem tulajdonítanak neki jelentőséget, pedig lokális ereje igen magas, megszólítja az arra járókat. Ha találkozunk hirdető táblával, keressük meg az ingatlan online hirdetését is, így a lokáció mellé számos fontos információt is társítani tudunk. Minél bővebb információnk van egy adott ingatlanról, annál könnyebben és biztosabban tudunk dönteni róla.
5. Szempontok keresés során
Az ingatlanvásárlás- és keresés során érdemes meghatározott célokat kijelölni. Bár rugalmasnak kell lenni, hiszen ritkán talál az ember olyan lakást, ami pontosan minden kritériumnak megfelel, azért a fontosabb paramétereket tisztáznunk kell a keresés előtt. Fontos, hogy legyünk reálisak, és olyan szempontokat vegyünk figyelembe, amik valóban megkönnyíthetik az életünket.
Milyen szempontokat érdemes figyelembe venni?
- Lokáció
A lokáció az egyik legfontosabb szempont, amit mérlegelnünk kell leendő otthonunkkal kapcsolatban. Tartsuk szem előtt, hogy az ingatlannak vannak olyan tulajdonságai, amit meg tudunk választani (például a falak színe, a szobák berendezése), de a lokáción nem tudunk változtatni.
- Infrastruktúra
Az ellátottság és a közlekedési lehetőségek is olyan tényezők, amiket meg kell vizsgálnunk ingatlanvásárlás előtt. Nézzük meg, hogy elérhetőek-e a számunkra fontos üzletek, vendéglátóhelyek, mennyire van közel orvosi rendelő és gyógyszertár, van-e a közelben játszótér és zöldterület, illetve azt is térképezzük fel, hogy a közlekedési szokásainknak megfelelő lehetőségek mennyire adottak.
- Méret és szobaszám
Az ingatlan mérete és szobaszáma döntően befolyásolja leendő életterünk nagyságát. Ingatlanvásárlás során próbáljunk a jövőbeni terveinkre is gondolni, és azoknak megfelelő ingatlant válasszunk. Vagyis, ha családalapítást tervezünk, akkor számolnunk kell azzal is, hogy idővel szükségünk lesz egy gyerekszobára is.
- Állapot
Az ingatlan állapotát felújítással és korszerűsítéssel tudjuk javítani, de vannak olyan apróbb beavatkozások, amiket mi is meg tudunk oldani. Ha felújítandó ingatlant veszünk, tervezzük be a büdzsénkbe a felújítással járó kiadásokat.
Ha bővebben is olvasnál a korszerűsítésről, kattints a cikkre: A legfontosabb energetikai szempontok korszerűsítés során
- Külső tartózkodók (erkély, terasz)
A külső tartózkodók is sokat számítanak, hiszen jó időben kellemes időtöltések, beszélgetések színterei lehetnek, de akár még tárolóként is használhatóak. Akár lakást, akár házat tervezünk venni, nézzük meg, hogy milyen külső tartózkodókkal rendelkezik az ingatlan. Érdemes ismerni az erkély, a franciaerkély, a loggia és a terasz jelentését. Valamint azt is, hogy milyen esetekben tartoznak bele az ingatlan alapterületébe, vagyis mikor növelik a négyzetméterszámot és ezáltal a vételárat.
Ha bővebben is olvasnál a külső tartózkodókról: Erkély, loggia, franciaerkély, terasz: mi a különbség?
Keressünk ingatlant rezsiköltség alapján
Az ingatlan fenntartási költsége mára legalább olyan fontos szempont lett, mint az állapota, mérete vagy a lokációja. Ezért ingatlanvásárlás előtt érdemes az ingatlan fenntarhatósági mutatóit is felmérnünk. Vagyis kalkuláljunk azzal, hogy mekkora az átlagos havi gáz- és áramfogyasztás, milyen fűtési rendszerrel és rezsiköltséggel bír az ingatlan, mekkora a közös költség díja, illetve hogy rendelkezik-e az ingatlan napelemmel, esetleg szigeteléssel. Amikor ingatlanhirdetéseket nézünk, keressük rajtuk az Energiatakarékos emblémát, ami mutatja, hogy az ingatlan áram- és gázfogyasztása belefér a jelenleg meghatározott átlagos éves fogyasztásba, vagy új építésű ingatlan esetén a megadott energiatanúsítvány értéke legalább “BB” vagy a feletti.
Jó, ha tudod: Energiatakarékos embléma, minden olyan eladó vagy kiadó lakás, ház, nyaraló, illetve intézmény hirdetésére automatikusan rákerül, ahol a megadott energetikai adatok alapján az ingatlan áram- és gázfogyasztása belefér a meghatározott átlagos éves fogyasztásba, vagy nem rendelkezik gázfogyasztással, de az áramfogyasztása így sem lépi túl az átlagot.
Ha bővebben is olvasnál a rezsiköltségek szerepéről és az Energiatakarékos emblémáról, kattints a cikkre: Keress és hirdess ingatlant rezsiköltség alapján!
6. Elakadtunk a keresésben? Kérjük ingatlanközvetítő segítségét!
Leggyakrabban az ingatlantulajdonosok szokták ingatlanközvetítők segítségét igénybe venni, hogy ezzel segítsék elő az eladást. Azonban az ingatlankeresés során is van lehetőségünk közvetítőhöz fordulni. Ha úgy látjuk, hogy elakadtunk a keresésben, vegyük fel a kapcsolatot egy ingatlanossal, aki a partnerünk lehet abban, hogy a lehetőségeinknek és elképzeléseinknek megfelelő ingatlant megtaláljuk.
Mi az ingatlanközvetítő főbb feladata?
- Ingatlanpiaci ismereteivel segíti az üzletkötést
- A vásárlók igényeinek pontos felmérése, az igények alapján eladó ingatlanok javaslása
- Kapcsolatot tart a megbízó és az érdeklődők között, valamint megválaszolja a kérdéseiket
- Igény esetén a szükséges dokumentumok bemutatása az érdeklődők részére. A szükséges dokumentumok közé tartozhat: társasház alapító okirat, építési engedély, használatbavételi engedély, tulajdoni lap másolat, alaprajz, illetve a fenntartási költségeket igazoló számlák
Ha bővebben is olvasnál az ingatlanközvetítők feladatairól, kattints a cikkre: Ingatlanközvetítő feladata: miben segít az ingatlanközvetítő?
Kit képvisel a közvetítő?
Mikor ingatlankeresőként fordulunk közvetítőhöz, jogosan merülhet fel bennünk az az elterjedt nézet, hogy az ingatlanközvetítő annak a félnek az érdekeit képviseli, akitől a megbízása, valamint a díja származik. Ez a gondolat egy bizonyos pontig még helytálló is.
Az igaz, hogy az ingatlanos a megbízójával köt közvetítői szerződést, nem velünk, viszont a sikeressége – és a jutaléka – attól függ, hogy rátalál-e az ingatlan leendő tulajdonosára. Úgy is fogalmazhatunk, hogy az ingatlanközvetítő beékelődik harmadik szereplőként a megbízója és közénk, és a megbízása teljesítéséért közvetit közöttünk.
Ha bővebben is olvasnál a közvetítői szerződésről és a jogi szabályozásról, kattints a cikkre: Kit képvisel az ingatlanközvetítő a törvény szerint?
Hol találunk ingatlanost?
A megfelelő közvetítő megtalálása nem mindig egyszerű, mivel nincs egy olyan gyűjtőoldal, ahol ellenőrzött információk mellett kereshetők ingatlanosok. Így, ha nincs az ismeretségi körben ingatlantanácsadó, akkor maradnak az ajánlások, vagy a netes keresések.
Az ingatlan.com Partner Programja
Az ingatlan.com kezdeményezése az ingatlanos kiválasztásában segít. A kezdeményezés lényege, hogy kereshetővé válnak azok az ingatlanközvetítők, akik vállalták, hogy az ingatlan.com munkatársai ellenőrzik a személyazonosságukat, és a profiloldalukon feltüntetett végzettségeiket, képesítéseiket, valamint tagságaikat. Miután egy ingatlanközvetítő csatlakozott a Partner Programhoz, bekerül az Ingatlanoskeresőbe, és profiloldalán, illetve hirdetésein megjelenik vagy az Ellenőrzött Partner, vagy a Prémium Partner embléma. Vagyis, ha közvetítő segítségét kérjük, lehetőségünk van arra, hogy valós információk alapján válasszuk ki a nekünk megfelelő partnert.
Jó, ha tudod: Az Ingatlanoskeresőbe csak az Ellenőrzött Partnerek és a Prémium Partnerek kerülnek be.
Ha bővebben is olvasnál a Partner Programról és a kezdeményezés előnyeiről, kattints a cikkre: Itt megtalálod az ingatlanközvetítődet
7. Személyes megtekintés
Egy jól felépített, kellő leírással, képekkel és alaprajzokkal kiegészített hirdetésből sokat megtudhatunk a kinézett ingatlanról. Azonban a személyes megtekintés elengedhetetlen az ingatlankeresés során, mivel vannak olyan részletek, információk, amiket csak így tudunk megismerni. Ezért javasolt, hogy már a személyes megtekintés előtt gyűjtsük össze azokat a pontokat, amikre kiemelt figyelmet szeretnénk fordítani, valamint szedjük csokorba azokat a témákat, amiket meg szeretnénk beszélni a tulajdonossal, vagy az eladásban közreműködő ingatlanközvetítővel.
Milyen információkat tudjunk meg a bejárás során?
- Milyen az ingatlan állapota?
Bejáráskor a saját szemünkkel győződhetünk meg az ingatlan állapotáról. Figyeljük meg a látható részleteket, a nyílászárók, a burkolatok, a falak állapotát. Nézzünk körül alaposan, hogy látunk-e salétromosodásra, penészedésre utaló jeleket. Továbbá kérjük tájékoztatást a szemmel nem látható dolgokról, többek között a víz- és villanyvezetékekről, a fűtési rendszer, vagy a tető állapotáról, az eddig megvalósított felújításokról, korszerűsítésekről.
- Milyen tulajdoni hányadban van az ingatlan?
Az ingatlanvásárlás folyamatát ugyan nem befolyásolja a tulajdoni hányad, azonban a megállapodásban még játszhat szerepet. Hiszen, ha kettő, esetleg több tulajdonosa van az ingatlannak, akkor az eladáshoz a felek együttes beleegyezése szükséges. Nem kell tehát elzárkóznunk olyan ingatlan megvételétől, aminek egynél több tulajdonosa van, viszont a bejárás során erre érdemes rákérdezni, ahogy arra is, hogy a megállapított vételár és egyéb szerződéses feltételek minden érintettnek megfelelőek-e. Több tulajdonos esetén a vevőnek mindig érdemes kezelni az elővásárlási jogokból adódó kockázatokat, mert ebből akár évekkel később is probléma lehet. Szélsőséges esetben az eladó az eredeti vételáron az elővásárlási jog birtokosának kell, hogy eladja az ingatlant, így pedig az eredeti vevő könnyen pórul járhat.
Jó, ha tudod: A tulajdoni lap nagy segítségedre lesz már a vásárlást megelőző időszakban is, mert számos kardinális információt megtudhatsz általa arról az ingatlanról, aminek a megvételét fontolgatod. A tulajdoni lapra az ingatlan létezése során minden fontos jogot, így a tulajdonjogot is fel kell vezetni, így azon te is ellenőrizheted a tulajdoni hányadokat. Évente két hiteles másolat díjmentes lekérhető a Földhivatal online rendszeréből, amihez ügyfélkapus, vagy KAÜ-s azonosítás szükséges.
Ha bővebben is olvasnál a tulajdoni lapról, kattints a cikkre: Mi is az a tulajdoni lap?
- Van teher az ingatlanon?
Nem kell lemondanunk az álomotthonról akkor sem, ha esetleg teher van rajta. Elképzelhető azonban, hogy azt az eladó még az eladás előtt saját forrásból rendezni kívánja, vagy épp a foglaló összegéből szeretné kifizetni az ingatlanon lévő tartozást. Jellemzőbb ugyanakkor, hogy a vételárból tervezi rendezni a terhet, amely leggyakrabban bankhitel szokott lenni. Ilyen esetben a fizetés többirányú lesz, hiszen első lépésként a megállapodott vételárból az ingatlanon lévő teher kiegyenlítése történik, következő lépésként pedig az eladó kapja meg a fennmaradó részt. Azért, hogy minden helyzetre fel tudjunk készülni, kiemelten fontos, hogy ezt a témát is beszéljük meg a megtekintéskor.
Jó, ha tudod: A tulajdoni lap ebben az esetben is a segítségedre van, hiszen azon megnézheted, hogy van-e az ingatlanon jelzálogjog, vagy végrehajtási jog.
- Terheli az ingatlant haszonélvezeti jog?
Nagyon fontos minél előbb tisztázni, hogy van-e bárkinek is haszonélvezeti joga azon az ingatlanon, amit megtekintünk, és fontolgatjuk a megvételét. Amennyiben van haszonélvező, mérlegelnünk kell a helyzetet, és figyelemmel kell lennünk a helyzet sajátosságaira. Mivel ha ha ilyen ingatlant veszünk, és a haszonélvező nem mond le a haszonélvezeti jogáról, az ingatlant akár még évekig más fogja birtokolni, használni, hasznosítani.
Jó, ha tudod: A tulajdoni lapról könnyen informálódhatsz arról is, hogy a megtekintett ingatlant terheli-e haszonélvezeti jog.
Ha bővebben is olvasnál a haszonélvezeti jogról, kattints a cikkre: Amit a haszonélvezeti jogról tudnunk kell
- Kinek a nevén vannak a fogyasztásmérők?
Ingatlanvásárlás előtt nem árt résen lennünk, és a legapróbb részletekre is figyelnünk. Ez vonatkozik a megtekintett ingatlan fogyasztásmérőire is. A bejárás során tudjuk meg, hogy kinek a nevén vannak a közműszolgáltatások fogyasztásmérői. Abban az esetben, ha nem az ingatlan jelenlegi tulajdonosának a nevén vannak, a névátírások folyamatába egy harmadik fél is belép, és az ő együttműködésével kell intéznünk a teendőket.
Állapotfelméréshez kérjük szakember segítségét
Egy ingatlan megtekintésekor számos információt magunk is begyűjthetünk, viszont ha nem rendelkezünk megfelelő tudással, tapasztalattal, pár nagyon fontos részlet rejtve maradhat. Ingatlanvásárlás előtt javasolt állapotfelméréssel foglalkozó szakember segítségét kérnünk, aki kiértékeli az adott ingatlan állapotát. Az állapotfelmérés során a szakember feltárja az esetleges hibákat és hiányosságokat, valamint tanácsaival és szakmai javaslataival segít minket a döntésünk meghozásában. Legyen szó lakásról vagy házról, használt, esetleg új építésű ingatlanról, megéri rászánnunk a pénzt a vizsgálatra. Az állapotfelmérés díja eltörpül azok mögött a kiadások mögött, amik akkor keletkeznek, amikor a nem várt hibák kijavításával szembesülünk.
Töltsük le a térképkivonatot!
A térképkivonat megmutatja, hogy a lakóépület ott szerepel-e a térképszelvényen. Ha megtalálható rajta az ingatlan, akkor az ugyanazon a helyen található, ahol a valóságban is. Ez azért fontos, mert ha hitelt vagy állami támogatást veszünk fel a vásárláshoz, ezt a bankok is ellenőrzik az értékbecslés során. Ha pedig nincs rendben az ingatlan jogi helyzete, akkor a hitelintézet megtagadhatja a finanszírozást. Ikerházaknál, családi házaknál kiemelten fontos, hogy ennek utánanézzünk, mivel előfordulhat, hogy még az előző, lebontott lakóépület található a térképen.
Jó, ha tudod: A térképmásolatot te is le tudod tölteni az e-közmű rendszerből ügyfélkapus hozzáféréssel. A legkisebb gyanú esetén is érdemes földmérő szolgáltatását igénybe venni. A szakember pontosan meg tudja határozni a valós telekhatárokat és az esetleges eltéréseket is rögzíti.
8. Az ajánlattétel
Miután jópár ingatlant megtekintettünk, nagy az esélye, hogy rátaláltunk arra az egyre, amit szeretnénk is megvenni. Az ingatlanvásárlás egyik “elmaradhatatlan eleme” az alku, a mértékére viszont számos tényező kihat, kezdve a kereslet és a kínálat alakulásával, az eladó élethelyzetén át egészen addig, hogy mi tartozik bele a vételárba. Ami fontos, hogy az ajánlatunkat mindig az aktuális körülmények kiértékelése után tegyük meg.
Hogy zajlik az alku?
Amikor egy ingatlan vételáráról alkudozunk, tulajdonképpen egy nagyon egyszerű képlet mentén zajlanak a folyamatok. Az eladó az elérhető legjobb, legmagasabb vételárat szeretné, míg a vevő éppen ellenkezőleg, minél olcsóbban szeretné megszerezni az ingatlant. Bár a vételár tekintetében az érdekek eltérőek, a cél mégis közös: a megállapodás megkötése. Vagyis ideális esetben mindkét fél elégedetten fejezi be a tárgyalásokat, és a megállapodott áron és feltételek mellett gazdát cserél az ingatlan.
Az alkutól van, aki kellemetlenül érzi magát, míg másokat teljesen felvillanyoz az egyezkedés folyamata. Bármelyik táborhoz is tartozzunk, a sikerünk a felkészültségünkben rejlik.
Hasznos tanácsok az alkuhoz
- Mérjük fel alaposan a terepet
Végezzünk körültekintő kutatást a környék ingatlanáraival kapcsolatban, hogy felmérhessük, megfelelő-e a kínálati ár. Probáljunk információt szerezni az eladótól. Mi a költözés oka, mennyire motivált a vevő? Ha némileg ismerjük a másik felet, jobb helyzetbe kerülhetünk az alkudozás során.
- Ne kritizáljuk az ingatlant
A lakásvásárlás olykor érzelmi folyamat, vagyis az eladót például családi emlékek fűzhetik az ingatlanhoz. Egy rosszul megfogalmazott kritikával akár el is ronthatjuk esélyeinket. Maradjunk tehát diplomatikusak
- Tartsuk kordában érzelmeinket
Ne reagáljunk túl gyorsan az ajánlatra, szánjunk időt arra, hogy átgondoljuk a dolgot. Ha azonnal reagálunk, a másik fél látja, mennyire lelkesek vagyunk, ezzel pedig előnyhöz juttatjuk. Maradjunk türelmesek.
- Néha érdemes továbblépnünk
Az alkudozás pszichológiájának sarokpontja, amiről sosem szabad megfeledkeznünk, hogy az érzelmek olykor rossz tanácsadók. Ne siessük el a döntést, mert ráfizethetünk. Ezért, ha az általunk meghatározott legmagasabb áron nem tudunk megállapodni, ott kell tudnunk hagyni az ingatlant.
Mi képezheti alku tárgyát ingatlanok adásvételénél?
- Az ár
Az alkudozás folyamatában az ártárgyalások elsőbbséget élveznek. Mindkét fél a számára legelőnyösebb árat szeretné kialkudni. A pozícióktól függően az elképzelések végül valahol középen találkozhatnak.
- Az átadás-átvétel ideje
Az átadás-átvétel idejéről is fontos, hogy megállapodjunk, hiszen a költözés dátuma meghatározó lehet az esetleges plusz költségek miatt.
- Készülékek
Az eladó belekalkulálhatja az árba a beépített készülékeket, például a hűtőszekrényt, a mosógépet, a szárítógépet és a tűzhelyet is. Vevőként érdemes utánajárnunk, hogy ténylegesen milyen értéket képviselnek az említett eszközök, hogy ezek is alku tárgyát képezhessék.
- Bútorok, berendezési tárgyak
Az eladó olykor hajlandó megválni bizonyos berendezési tárgyaktól, amelyek megtetszenek a vásárlónak. Kültéri bútorok, szekrények, csillárok: ezek sokszor megérhetnek egy kis egyezkedést. Fontos, hogy a szerződés kitérjen az ingóságokra is.
Ha bővebben is olvasnál az alkudozásról, kattints a cikkre: Az alkudozás szabályai vevőként és eladóként
Mi a különbség, ha tulajdonossal, vagy ingatlanközvetítővel tárgyalunk?
Lényegét tekintve nincs különbség ha tulajdonossal, vagy ingatlanközvetítővel tárgyalunk, hiszen a végső döntést mindig az eladó hozza meg. Abban az esetben, ha ingatlanközvetítővel tárgyalunk és alkudozunk, számolnunk kell azzal, hogy hosszabb ideig tarthat a folyamat. Ez egy természetes dolog, hiszen ebben a fázisban nem vagyunk közvetlen kapcsolatban a tulajdonossal, és időbe telik, míg a közvetítő tájékoztatja a megbízóját az ajánlatunkról. Az ingatlanközvetítők viszont abban érdekeltek, hogy az ügylet létrejöjjön, ezért a hosszabb időt ellensúlyozhatja, hogy a folyamat végén sokkal nagyobb eséllyel jön létre az adásvétel.
Az előleg és a foglaló kérdése
Az előleget gyakran keverik össze a foglalóval. Az előlegként átadott összegnek a foglalóval ellentétben biztosítéki, szankciós jellege nincs: a szerződés bármely okból történő meghiúsulása esetén visszajár. Az előleg a vételárba beleszámít, és bármikor át lehet adni az eladónak. A vételár-előleg összege sem korlátozott a vételár egészéhez viszonyítva, vagyis az előlegnek jogilag nincs „túlzott mértéke”, ellentétben a foglalóval. A foglaló a polgári jog szerint nem más, mint a szerződést biztosító mellékkötelezettségeként, a kötelezettségvállalás jeleként átadott pénzösszeg. A foglaló a szerződés megkötésekor beleszámít a vételár összegébe, szokásos mértéke 10%. Amelyik fél hibájából eredően nem teljesül a szerződés, az a fél a foglalót elveszíti.
Jó, ha tudod: Az ingatlanpiaci kifejezések helytelen használata félreértésekre adhat okot. Látogass el az ingatlan.com fogalomtárára, valamint a money.hu fogalomtárára is, ahol megismerheted a legfontosabb ingatlanpiaci kifejezések jelentését.
9. A megállapodás formai követelményei, szabályai
Az adásvételi folyamat lezárásához, valamint az azt szavatoló adásvételi szerződés aláírásához ügyvéd bevonása elengedhetetlen, hiszen ő az, aki elkészíti és ellenjegyzi a dokumentumot. Bár íratlan szabály, hogy a vevőként mi hozzuk – és viseljük a díját – az ügyvédet, ne lepődjünk meg akkor sem, ha az eladó saját jogi szakembert is bevon a folyamatba. Azonban vevőként és eladóként is tudnunk kell azt, hogy bármelyik fél is hozza az ügyvédet, a jogi szakembernek a törvény szerint mindkét felet képviselnie kell, vagyis nem várható el tőle részrehajlás. Törekedjünk arra, hogy az ingatlanjogra specializálódott ügyvédhez forduljunk, hiszen a szakismerete és tapasztalata alapján hatásosabban tudja képviselni az érdekeinket.
Jó, ha tudod: Ha nincs az ismeretségi körödben olyan személy, aki tud ajánlani egy megbízható ügyvédet, akkor a Magyar Ügyvédi Kamara nyilvántartásában te is kereshetsz jogi szakembert.
Miben működik közre az ügyvéd?
Minden esetben az ügyvédnek kell lekérnie a tulajdoni lapot, ezzel is ellenőrizve az ingatlan jogi státuszát. Ez egy különösen kardinális feladat, hiszen akár egy elintézetlen széljegy is komoly problémákat okozhat. Szintén az ügyvéd ellenőrzi a szerződő felek adatait, valamint tájékoztatnia kell a feleket a szerződésből rájuk háruló terhekről, jogokról, és kötelezettségekről. Legfontosabb, hogy az ügyvéd csak az általa szerkesztett okiratot jegyezheti ellen, tehát a felek által megírt és elé tett papírt nem. Fontos, hogy az ügyvéd csak olyan okiratot jegyezhet ellen, mely okiratot előtte vagy helyettese előtt írták alá, illetve a szerződő fél az aláírását előtte vagy helyettese előtt saját kezű aláírásnak ismerte el, kivéve, ha az okiratot külföldön írták alá, az aláírás a vonatkozó jogszabályi előírás szerint hitelesítésre került, vagy az aláírást közjegyző hitelesítette. Szintén az ügyvéd feladata, hogy a szerződést 30 napon belül be kell adnia a földhivatalba.
Ha bővebben is olvasnál az ügyvéd felelősségéről, kattints a cikkre: Milyen hibák, problémák merülhetnek fel az ingatlan adásvétele során?
Mire terjed ki az adásvételi szerződés?
A szerződés minimum tartalma kiterjed a szerződő felek, vagyis az eladó és a vevő egyértelműen beazonosítható megjelölésére, az ingatlan meghatározására, a vételárra, és a felek tulajdonátruházási szándékára. Az érvényes és be is jegyezhető adásvételi szerződés további kellékei közé soroljuk a felek részletes természetes azonosító adatait, lakcímét, állampolgárságát, személyi számát. Tartalmaznia kell még a szerződésnek az ingatlan kapcsán a település nevét és az ingatlan helyrajzi számát, valamint az energetikai tanúsítvány azonosítóját is. Elengedhetetlen a feleknek az átruházásra vonatkozó megállapodására tett és a bejegyzett jogosult (a tulajdonos) bejegyzést engedő – feltétlen és visszavonhatatlan – nyilatkozata. Meg kell jelölni az okirat keltezésének helyét és idejét, valamint az átruházás jogcímét (adásvétel) is.
Ha bővebben is olvasnál az adásvételi szerződésről, kattints a cikkre: Mit tartalmazzon az adásvételi szerződés?
Miért kötelező ingatlaneladásnál az energetikai tanúsítvány?
Vevőként is tisztában kell lennünk – bár nem a mi felelősségünk – azzal, hogy a sikeres adásvétel kötelező eleme az energetikai tanúsítvány megléte. 2015. december 31. óta az adásvételi szerződéseknek – és a bérleti szerződéseknek is – tartalmazniuk kell az energetikai tanúsítvány azonosító számát és a tanúsítvány átadásának tényét. Vagyis már a megtekintés során célszerű megkérdeznünk az eladót, vagy az ingatlanost, hogy az ingatlan rendelkezik-e energetikai tanúsítvánnyal, mert, ha nem, azt az eladónak mielőbb pótolnia kell. Ráadásul vevőként számos fontos energetikai tulajdonságot, információt is közöl velünk az energetikai tanúsítvány, és könnyebben tudunk felelős döntést hozni úgy, ha minél több információval rendelkezünk az ingatlanról.
Jó, ha tudod: Az energiatanúsítványokra vonatkozó új rendelet szerint 2023. novemberétől ingatlaneladásnál továbbra is kötelező az energiatanúsítványt, de nem lesz kötelező beírni annak tartalmát és számát az adásvételi szerződésbe. Mégis érdemes ezt vevőként kérned és megőrizned a dokumentumot, hiszen ez fontos lehet a későbbi esetleges viták elkerülése miatt.
Ha bővebben is olvasnál az energetikai tanúsítványról, kattints a cikkre: Így változnak az energetikai tanúsítványra vonatkozó előírások
A vagyonszerzési illeték kérdése
Hiába veszünk több tíz vagy százmillióért ingatlant, paradox módon még ezután is fizetnünk kell, mivel törvény kötelez minket arra, hogy jövedelmünk után adózzunk, vagyonszerzés esetén pedig illetéket fizessünk. A vagyonszerzési illeték ingatlanvásárláskor alapesetben a vételár 4%-a, érdemes tehát a kiadásokba belekalkulálni ezt az összeget. Ha az ingatlan vételára átlépi az 1 milliárd forintot, az illeték mértéke 4% helyett 2%-ra csökken a felette eső részre, de összege maximum 200 millió forint lehet. Fontos tudni, hogy az adóhivatal jogosult a forgalmi értéket egy helyszíni szemle keretében ellenőrizni és a szerződéses vételártól eltérően meghatározni. Ilyenkor az illeték alapja is változhat.
Mikor jár az illetékmentesség?
- Új építésű ingatlan vásárlásakor 15 millió forintig nincs illetékfizetési kötelezettségünk, amennyiben az ingatlan értéke nem lépi át az 30 millió forintos határt. Ezekben az esetekben a 15 millió és a vételár közötti különbözet 4%-át kell befizetni a NAV-nál.
Egy-egy példán keresztül szemléltetve: Egy 25 milliós ház megvásárlásakor 10 millió forint után számoljuk ki az államot illető 400.000 forintot. Ha az ingatlan értéke meghaladja a 30 millió forintot, akkor a teljes vételár utáni 4% az illeték mértéke, így 1,2 millió forintot kell befizetnünk.
- Illetékmentességet élvezhetünk lakástulajdon cseréje és vásárlása esetén, ha a korábban megszerzett lakástulajdont a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladjuk, és az új lakás vételára kisebb, mint az elcserélt vagy eladott lakástulajdon értéke.
- Házastársak, testvérek, egyenes ági rokonok egymás közti vagyonszerzésekor. Az illetékmentes vagyonátruházás ez esetben ajándékozásnak, illetve öröklésnek felel meg. Házastársak esetében az ellenérték fejében történő átruházás is illetékmentes.
- A házassági vagyonközösség megszűnésekor, válás vagy özveggyé válás esetén.
- Építési telek vásárlásánál, amennyiben négy éven belül a szabályoknak megfelelő ingatlant építünk rá és ezen határidőn belül a használatbavételről is kaptunk határozatot.
- Ha Falusi CSOK vagy CSOK Plusz igénybevételével vásárolsz új vagy használt ingatlant, a vagyonszerzési illetéket nem kell megfizetni. A támogatás igénybevételével automatikusan elérhető a jogosultság, amennyiben az adásvételi szerződésben és a (B400 jelű) kísérőnyomtatványon ezt jelöltük.
Ha bővebben is olvasnál a vagyonszerzési illetékről, kattints a cikkre: Vagyonszerzési illeték 2024-ben
10. Beköltözéskor fontos teendők
Beköltözéskor számos olyan teendőnk akad, amiket, ha nem végzünk el, magunknak okozunk nehézséget. A közműszolgáltatói szerződések megkötése, a távközlési szerződések módosítása, de még lakcímmódosítás is ide tartozik. Szánjunk rá kellő időt és körültekintést, hogy mindent időben el tudjunk intézni.
A leggyakrabban felmerülő teendők:
- Mérőórák (villany, víz, gáz) leolvasása, majd a fogyasztóváltozások bejelentése
- Távközlési szerződések megkötése
- Lakcím ki- és bejelentkezés
Jó, ha tudod: Ügyfélkapus bejelentkezéssel az e-közmű rendszerben tájékoztató jelleggel megtalálod az ingatlanban elérhető közműhálózatok listáját.
forrás: ingatlan.com