8 módszer arra, hogy tuti ingatlanbefektetésed legyen!
Amikor az ingatlanok értékei emelkednek és a gazdaság is jól teljesít, mindenki jó beruházások után kutat. Az igazság az, hogy nem minden ingatlanbefektetés térül meg, így fontos, hogy el tudjuk különíteni a jókat a rosszabbaktól. Íme 8 módszer, ami alapján elkerülhető, hogy olyan ingatlanba fektessünk, ami nem tesz jót a pénztárcánknak.
8. A platform hírneve
Növeli a kockázatot, ha egy olyan platformon találjuk az ingatlant, aminek nincsenek referenciái, vagy adatai a korábbi eladásokról, teljesítményről.
7. Más beruházási sajátosságok
Ha kölcsönadóként előjoggal bíró zálogjoggal rendelkezünk az ingatlan fölött, vagyis ha a befektetés rosszul sülne el a kifizetések sorában elsőként kapnánk vissza a pénzünket, az mindenképpen jobb színben tünteti fel az adott befektetési lehetőséget. Egy másik sajátosság, amire érdemes odafigyelni, hogy a lakott ingatlanok jobb befektetésnek minősülnek az üres ingatlanoknál. Végül, azzal is jobban járhatunk, ha az ingatlanon történő fejlesztések részben már elkészültek, szemben azzal, amikor még csak a legelején tartanak.
6. Rossz adós
Ha egy olyan ingatlanprojektbe invesztálunk pénzt, vagyis lényegében kölcsönt adunk egy fejlesztőnek, vagy egy ingatlanvásárlással és felújítással foglalkozó cégnek, aminek a hitelképességi mutatói kevésbé jók, az jelentősen növeli a kockázatot, de nem feltétlenül jelenti azt, hogy nem kapjuk vissza a pénzünket. Ha a kölcsönfelvevő az első projektjére keres forrást, mindenképpen nagyobb kockázatot jelent, mint az, aki már ingatlanok százait építette át. Érdemes megnézni a kockázati tényezőket mind az ingatlanra, mind a kölcsönfelvevőre vonatkozóan, ha túl magas a kockázat, inkább ne fektessük be a pénzünket.
5. Az eladó információkat hallgat el
Az eladó, aki elhallgatná, hogy mikor volt utoljára megjavítva a tető, vagy nem közöl más információkat, valószínűleg megpróbál eltitkolni valamit az ingatlanról. Ha nem engedné, hogy szakértőt hívjunk, aki alaposan megvizsgálhatná az ingatlant, akkor inkább ne vásároljuk.
4. Túl sok átépítést igényelne
Néha egy ingatlanbefektetés papíron kedvezően néz ki, de attól még rossz befektetésnek számít. Ha a házon szerkezeti károk vannak, esetleg nem megfelelő az alapozása vagy más problémák is felmerülnek, amelyek túl költségesek, a befektetés profitját veszélyeztetjük, így helyesebb lehet inkább odébb állni.
3. Túl régóta van a piacon
Ha egy ingatlan 6, vagy több hónapja nem kerül eladásra, más befektetők már valószínűleg leellenőrizték és van rá magyarázat, hogy miért nem vették meg eddig.
2. Rossz elhelyezkedés
Nem elég, hogy az ingatlan jelenleg jó környéken helyezkedik el, az is fontos, hogy felmérjük a jövőbeli értékét a környéknek. Vannak ugyanazon a környéken omladozó ingatlanok? Ha bérlési céllal vásároljuk meg az ingatlant, a környék megfelelő szolgáltatásokat kínál ahhoz, hogy odacsábítsa a lehetséges bérlőket? Ha a gyors profitszerzés miatt vásárolunk meg egy felújításra szoruló ingatlant, majd a renoválást követően eladnánk, fontos szempont, hogy milyen szilárd akadémiai háttérrel és sporteredményekkel rendelkeznek a legközelebbi iskolák, vagy milyen a bűnözési arány, illetve a parkok, boltok száma és más családbarát helyszínek létezése.
1. Nem jönnek ki a számok
Az ingatlan típusától függően, a következő számokra érdemes odafigyelni, ha a befektetés megtérülésére vagyunk kíváncsiak.
- Ár: A listaárnak nagyságrendileg meg kell egyeznie a környékbeli hasonló ingatlanok eladási áraival
- Saját tőke: Fontos a "buy-and-hold" vagyis a hosszú távú befektetéseknél, hogy elegendő legyen a saját tőkénk, ha esetleg kilépési stratégia mellett döntenénk.
- Hitelfedezeti arány (loan to value): A futamidő alatt a hiteltartozás összege és a lakás értéke is változhat, ezek alakulását mutatja a hitelfedezeti arány. Egy erős LTV mellett, a hitelesnek jelentős a tartozása a lakás értékéhez képest. A hitel mellett további költségekkel is számolni kell, amik befolyásolhatják a befektetés megtérülését, mint például a vásárlásból adódó költségek vagy a felújítások, javítások.
- Felújítás utáni érték (after repair value): Ez a mutató biztosítja, hogy a szükséges javítási munkálatok és az eladást követően, pozitív legyen a megtérülési ráta.
- Befektetésarányos megtérülés (return on investment): Egészen egyszerűen, ha nem tudunk profitálni a befektetésből, nem szabad belevágni.