140 négyzetméter félmilliárdért? - Ez a magyar valóság?!
Bécsi árak Budapesten?
Jogosan merül fel a kérdés, hogy ezekért az árakért miért akarna valaki Budapesten lakást venni, hogy ha akár Bécsben is kaphatna egyet. Az igazság azonban az, hogy a luxust az osztrák fővárosban is drágábban mérik, így míg Budapesten a Szervita téri projektpenthouse lakása 2,88 millió forintos négyzetméterárával (amibe a hatalmas terasz is beszámolásra kerül) jelenleg a legdrágább piacon lévő lakás, Bécsben, ha nem is nagy számban, de előfordulnak ennél is drágább ingatlanok.
Az immo.at adatbázisában több száz lakást kínálnak 3 millió forintos négyzetméterár felett, ezek többsége a magyarhoz hasonlóan luxusépületek legfelső emeleti teraszos lakásait jelentik. A bécsi rekorder egyébként 34 667 eurós (több, mint 10 millió forintos) négyzetméterenkénti árával az a 248 négyzetméteres luxuslakás amelyet 8,6 millió euróért (2,7 milliárd forint) kínálak és a tetőteraszának egy saját úszómedence is a része. A két főváros között tehát a luxuslakások piacán is megvan a közel háromszoros árkülönbség vagyis a bécsi luxus azért még mindig drágább, mint a budapesti, ami itt kuriózum, arra a szomszédos fővárosban többszáz példát találunk.
Tekinthetünk befektetésként egy ilyen lakásra?
A lakáspiac iránt befektetőként érdeklődők a számokat meghallva rögtön számolgatni kezdenek, hogy mekkora hozam érhető el egy ilyen lakáson, mennyire éri meg ekkora összeget kifizetni érte. A tiszta befektetési szempontok, vagyis a hosszú távú bérbeadás mellett azonban számos alternatív hasznosítása lehet egy ilyen ingatlannak, amire elsőre nem is gondolnánk.
További információkért kattints a képre!
Hosszú távú bérbeadás
Budapesten hosszútávú lakáskiadással reálisan elvárható az 5-6 százalék körüli hozam, ami azt jelenti, hogy a vizsgált lakást 3,7 millió forintos négyzetméterár mellett az 5 százalékos hozam eléréséhez 15 400 forintért kellene kiadni négyzetméterenként, ami az egész lakásra vetítve közel 2,2 millió forintos bérleti díjat jelent. A budapesti valóság ezzel szemben az, hogy a luxuslakásokat is legfeljebb 6-7 ezer forint körüli bérleti díjakkal lehet kiadni négyzetméterenként havonta, ami nagyjából fele a bécsi bérleti díjaknak. Az egyik Vörösmarty téri 275 négyzetméteres luxuslakást ugyan 2,2 millió forintért kínálják bérbeadásra, amivel eléri a 8 ezer forintot négyzetméterenként, de ez is messze van a bécsi maximumoktól és az 5 százalékos hozamhoz szükséges értéktől. Arra mindenesetre van esély, hogy a Vörösmarty téri maximumnál is drágábban találjon bérlőre az ingatlan, de ebben az esetben is inkább 9-10 ezer forint körül lehet a maximális bérleti díj, ami 3 százalék körüli éves hozamot eredményez.
A Portfolio Ingatlan által számolt budapesti átlagos bérleti díjaknak ez nagyjából a négyszeresét teszi ki, a lakás ára viszont 8-9-szerese a KSH által számolt átlagnak, így hosszú távú lakáskiadás esetén valóban alacsonyabb lehet a hozam. Egy ilyen típusú lakásnál figyelembe kell azonban venni az esetleges alternatív lehetőségeket is, amelyeknél teljesen más megközelítést igényel a bérleti díjak meghatározása.
Alternatív lehetőségek
Mi történne akkor, ha egy filmsztár Budapesten forgatna hónapokig és azalatt a belvárosban szeretne lakni? Nem mindennapos eset, de az elmúlt években többször is láttunk már rá példát. Ebben az esetben már könnyen elképzelhető, hogy gond nélkül kifizetik számára az említett havi 2,2 milliós (8 ezer dolláros) bérleti díjat, vagy akár annál is többet. Az átlag ingatlanbefektető nem feltétlenül ilyenben gondolkodik ha lakást adna bérbe, de tény, hogy ha valaki megfelelő kapcsolatokkal rendelkezik és olyanoknak tudja a legmagasabb színvonalú lakást kiadni, akik valamiért nem akarnak szállodába menni, akkor már a hagyományos ingatlanbefektetésekkel is versenyre kelhet az említett ingatlan.
Bécshez képest
Visszatérve a bécsi luxuslakásokhoz, az ott - hosszú távú bérbeadásnál - elvárható 40-50 eurós négyzetméterenkénti bérleti díjakat és vételárakat figyelembe véve 2 százalék körüli hozamra lehet csak számítani, ami alapján a budapesti luxuslakás még 3 százalékos hozamon is jó befektetésnek tűnik.
Kell-e egyáltalán befektetésként tekintetni rá?
A lakás egyedisége miatt az sem zárható ki, hogy valaki a budai hegyekkel szemben a belvárosi penthouse-okat preferálja, így saját magának vásárolja meg lakhatási célra az ingatlant. Ebben az esetben sem tömeges jelenségre kell gondolni, de Budapesten nem is beszélhetünk az ilyen színvonalú lakások tömeges jelenlétéről. Éppen elég, ha a leggazdagabbak közül (legyen akár magyar, akár külföldi) csak egyvalaki dönt úgy, hogy a befektetési szempontokat félretéve szeretne egy új építésű, belvárosi luxuslakást venni és a kereslet máris megtalálta a kínálatot. Azt azonban még így sem felejthetjük el, hogy 522 millió forintért már a hegyvidéki panorámás villaházak között is kedvünkre válogathatunk, így amellett, hogy egy ilyen termék színesíti a budapesti lakáskínálatot, sem színvonalban, sem árakban nem várható a jövőben ennek a kategóriának a széleskörű elterjedése.