Budapesti lakótelepek összehasonlítása: melyek a menők? Milyenek az árak?
Budapesten nagyjából minden harmadik ember lakótelepen él. Az első fecskék az 50-es években épültek, amikor a kisebb telepek még a város szerves részeivé váltak. A 60-as években épült házaknál már nem törekedtek arra, hogy az eredeti városszövetbe illeszkedjenek az új lakótömbök. A hetvenes években pedig úgy döntött a Párt, hogy az égető lakásgondokat szovjet mintára nagypaneles technológiával oldják meg. Ekkor kezdődött az óriási, 5-15 ezer lakásos lakótelepek építése. Az 1961 és 1975 között a fővárosban átadott 187 ezer lakás 74 százaléka lakótelepszerűen épült. Többféle számítás létezik, az egyik szerint 121 db 200 lakásosnál nagyobb budapesti lakótelep van, ahová nem csak a panelházak tartoznak. Más adatok az 500-nál nagyobb lakásszámú telepeket sorolják ide – e szerint a fővárosban 33 lakótelep létesült.
Zuhanórepülésben az árak
A rendszerváltás után a kialakuló szabad lakáspiacon a lakótelepi lakások ára akár 50%-os reálérték-veszteséget is elszenvedett, bár a különböző évtizedekben felépült lakótelepek megítélése nem azonos. Legkedvezőbb helyzetben a 80-as évek elitlakótelepei voltak (pl. Pók utcai, Káposztásmegyeri), az itt található lakások ára lépést tudott tartani az inflációval. A lakáspiaci leértékelődés különösen a 70-es években felépült lakótelepek esetében volt szembetűnő (pl. Havanna vagy Csepel).
A Studio Metropolitana még 2005-ben publikálta „A budapesti lakótelepek megítélése” című felmérését. A vizsgált 14 budapesti lakótelep közül leginkább a Pók utcai és a gazdagréti nyerte el a fővárosiak tetszését. A középmezőnyben található a káposztásmegyeri, az őrmezői, a békásmegyeri és az újpesti. A legrosszabb vélemény a Havanna lakótelepről alakult ki, de nem túlzottan kedvelt a Fiastyúk utcai vagy a Füredi utcai lakótelep sem.
A kedvelt Pók utca
Kezdjük a kalandozást Észak-Budán, ahol a lerombolt óbudai városmag helyére több lakótelepet is építettek. Ezek közül a Pók utcai vagy Római lakótelep nyilvánvalóan az elhelyezkedésének köszönheti a népszerűségét, a Dunához közelebbi, a zajtól távolabbi részek a kedveltebbek. A Pók utcai lakótelep egyik fő attrakciója a Római part, ahol élénk társasági élet zajlik, köszönhetően az éttermeknek, kifőzdéknek. A Római teli van zöldfelülettel, kertvárosias hangulatot áraszt, némely részeken már nem is érezzük, hogy valójában lakótelepen járunk.
A Rómain speciális módon a 10 emeletes lapostetős és a 4 emeletes sátortetős házak lakóközössége szinte két külön társadalmi réteget alkot. A 10 emeletesek amúgy is régebben épültek, és rosszabb állapotban is vannak. A cseréptetősek a legkeresettebbek, és valamivel drágábbak, mint a hasonló méretű lakások a lapostetős házakban. A Pók utcai lakótelepen egy 74-80 nm-es jó állapotú lakás – esetleg garázzsal – 18-23 millió forint között mozog, vagyis legjobb esetben 240-280 ezer forintos négyzetméterárakkal is kalkulálhatunk .
Békásmegyer és Kaszásdűlő
A Szentendrei út és a HÉV-vonal másik oldalán helyezkedik el Kaszásdűlő, ami azért valamivel olcsóbb. Bár Kaszásdűlő közelebb van a városközponthoz, jobb az infrastruktúra is, viszont közvetlen a HÉV-megálló mellett találhatóak az épületek. Itt egy nagyjából 50 nm-es, felújított lakás ára 9 millió forint körül alakul.
Északabbra haladva jutunk el Békásmegyerre, amit sokan kedvelnek a nagy zöldfelületek és a környező hegyek miatt. A Bálint György utcában egy 57 nm-es felújított lakás 8,5 millió ér, de általánosságban is elmondható, hogy egy jó állapotú 2 szobás ingatlan 7-9 millió forint között mozog, míg egy szintén jó állapotú 3 szobás lakás megérhet 10-12 milliót is.
Ezekkel az adatokkal egybevág a 2008-2010-es valós adásvételi adatokat feldolgozó OTP Jelzálogbank – NAV-adatbázison alapuló – Értéktérképe is, amely szerint Békásmegyeren átlagosan 182 ezer forint/nm-es árakkal találkozhatunk. Óbuda belsőbb részein pedig egy jó állapotú, forgalmas helyen lévő 50 nm-es panellakás ára 8-8,5 millió között mozog, ami 160-170 ezer forintos négyzetméter-árnak felel meg. Egy felújítandó, 66 nm-es lakás ára pedig 9-9,5 millió között váltakozhat, a felújított 1-2 millióval többe kerül.
Újpesti rengeteg
Észak-Budáról érdemes átruccanni Észak-Pestre, ahol a IV. és XV. kerületben is híres lakótelepekkel találkozhatunk. Az Újpesti lakótelep közel 17 ezer panellakásával Budapest és egyben Magyarország legnagyobb lakótelepe, amely 1969-86 között több ütemben épült. Az árak: egy 72 nm-es lakás kb. 120 ezer forint/nm-be kerül, az 55 nm-es már drágább, itt 140 ezer körüli négyzetméter-árakkal találkozhatunk, míg a 35 nm-esek négyzetméter-ára állapottól függően elérheti akár a 180 ezret is.
Ha az Árpád úton a Duna felől a XV. kerület felé tekintünk, akkor a bal oldali részek – így pl. Deák Ferenc utca, Rózsa utca, Szigeti József utca – kedveltebbek, mint a jobb oldaliak. Ennek az az oka, hogy kulturáltabb lakókörnyezetről beszélhetünk, ezért a két oldal között akár 20-30 ezer forintos négyzetméterár-különbség is jelentkezhet. Nagyjából egy átlagos, 2 szobás lakás ára 7-7,5 millió forint körül mozog. Az is probléma, hogy Újpesten alig egy-két utcában szerelték fel a hőmennyiségmérőket, és akkor még hol van a szigetelés. Újpesten korábban a városvezetés a főtérre koncentrált, és elhanyagolta a panelházakat.
Az élhetőbbek: Káposztásmegyer és Izzó
Persze Újpest nagy kerületnek számít, ezért igen különféle városrészekkel rendelkezik. Ott van mindjárt az 1974-ben létesült Izzó lakótelep, amelyek házai négyemeletesek, kellemes zöldterület veszi körbe az épületeket, a parkolókat kerítés övezi, a házak téglából épültek és gázfűtésesek – tehát nem panelekről van szó. Itt egy átlagos állapotú, 52 nm-es lakást a minap 11,5 millióért értékesítettek. A felújítandó ugyanebben a méretben 10,7 millió forint lehet. Vagyis 200-220 ezer forintos négyzetméterárakról beszélhetünk, ami jóval magasabb érték, mint az újpesti paneleknél.
Káposztásmegyeren az első ütem építése 1982-ben indult meg, az építkezések 1990-ben történt leállításáig 6 ezer lakás készült el. Káposztásmegyer a korábbi felmérések szerint is a kedveltebb lakótelepek közé sorolható, itt egy 70 nm-es átlagos lakás 12 millióba kerül, ami több mint 170 ezres négyzetméter-árat jelent. Összehasonlításképpen a téglalakások ára majdnem duplája a panelekének, persze sokkal szélesebb is a kínálat az elrendezést, a fekvést, és az épület típusát tekintve. Nagyjából egy 2 szobás, erkélyes téglalakás 12 millióba kerül Újpest belső részein.
Sokszínű Újpalota
Újpesttől keletre tartva, de még Észak-Pesten maradva az újpalotai lakótelep a XV. kerület lakosságának közel felét teszi ki. A lakótelep kezd amortizálódni, a tehetősebbek elköltöznek a környékről. Újpalota árai valamivel alacsonyabbak, mint a közeli Újpesté. Palotán egy átlagos 55 nm-es panel kb. 135 ezer forintos négyzetméter-áron vásárolható meg. Általában az 53 nm-es, 2 szobás erkélyesek és az 1+2 félszobás lakások (erkéllyel vagy anélkül) a keresettek, meg persze ezt tudják megfizetni az érdeklődők.
Az OTP Jelzálogbank Értéktérképe szerint egy négyzetméternyi lakás ára 146 ezer körül alakul. Figyelemreméltó része Rákospalotának az ún. Csobogós, amely 15-20 házból áll, egyedi fűtéssel rendelkeznek a lépcsőházak, ezért alacsonyabb a közös költség is, amely növeli a lakások népszerűségét. Itt 8-10 tízemeletes ház található, a többi négyemeletes, ahol drágábban is adják-veszik a lakásokat.
Havanna
Az észak-pesti panelek után érdemes körülnéznünk Dél-Pesten is, ahol az egyik legolcsóbb lakótelep a Havanna. A 6 ezer lakás közel 17 ezer lakóval a XVIII. kerület összlakosságának csaknem ötöde. Régebben elég rossz hírűnek számított, azonban az utóbbi pár évtizedben sokat változtak a viszonyok, jelentősen javult a közbiztonság, térfigyelő kamerarendszer működik, sok „renitens” már régen elköltözött. Népszerű a fiatalok körében, mert oktatási intézményekkel jól ellátott a környék (iskola, óvoda, bölcsőde).
A lakótelep két utcája, vagyis a Csontváry Kosztka Tivadar és a Havanna utca közül az előbbi páros oldala a népszerűbb, mert itt már hőszigetelt, egyedi hőmennyiségmérővel felszerelt házak is találhatók. A legkeresettebbek a 35 nm-es, 1,5 szobás lakások, amelyeket nagyjából 6 millió forintért adják-veszik, vagyis 171 ezer forintba kerül egy négyzetméternyi lakás. Minél nagyobb egy ingatlan, annál olcsóbb a fajlagos költsége, így az 53 és 59 nm-esek ára 7-8 millió között mozog.
Érdekes módon a 73 nm-es 2,5 szoba hallos lakásokért is ugyanennyit adnak, azonban nem veszik, mert magas a rezsiköltsége. Mostanában jól megy a paneleknek az ingatlanpiacon, egyrészt mert sokan végtörlesztettek, és ilyen volumenű lakást tudnak vásárolni a megmaradt pénzből, másrészt a hitelszűke miatt erre futja, illetve a pénzpiac bizonytalanságai miatt a bankbetét helyett lakásba fektetik a készpénzt.
Kőbánya és Kispest
Érdemes a Havanna közelében fekvő lakótelepek áraira is egy pillantást vetni. Kőbányán az Óhegyi lakótelep a kedveltebb, ahol téglaházak is vannak. Az óhegyi lakások nagyjából 200-500 ezer forinttal drágábbak, mint a Havanna lakótelepi ingatlanok. A lakás értéke természetesen itt is függ attól, hogy a ház átesett-e valamilyen szintű panelrehabilitáción (szigetelés, nyílászáró-csere). Ha korszerűsítették az épületet, akkor a lakók a közös költséggel együtt fizetik a felújítás törlesztő részletét.
A nagyságrendeket jól jellemzi, hogy egy 70 nm-es lakás közös költsége nagyjából 12 ezer forint, és ugyanennyi a rehabilitáció
törlesztője is. Egy 35 nm-esnél ezek a számok 6 ezer + 6 ezer forint. A
Havannához közelebb eső – „letisztultabb külsővel” rendelkező –
Kispesten pedig nagyjából 1 millió forinttal drágábbal az ingatlanok
mint a XVIII. kerületben. Vagyis itt egy 35 nm körüli panellakás ára 7
millió, míg egy 50-60 nm körüli ingatlan ára 8-9 millió forint körül
alakul.
További árak
Mivel 33 nagyobb lakótelep található a fővárosban, ezért mindegyiket nem tudjuk számba venni, de azért még néhány adatot érdemes felsorolni. Megint csak az OTP Jelzálogbank Értéktérképéhez fordulhatunk, amely szerint Budapesten környezetüktől általában jól elütnek a válság negatív hatásait leginkább megérző panel lakótelepek, erre jó példa a Kelenföldi lakótelep, Pesterzsébet, Csepel, Kőbánya-Újhegy vagy a Havanna lakótelep. Az Értéktérkép irányítószám alapján tud összehasonlító adatokat produkálni, ezért egy adott utcában a panelházak mellett található kisebb-nagyobb téglaépítésű társasházak az árakat felfelé torzítják. Mégis az árak az egyes lakótelepek presztízsét nagyszerűen visszaadják: Havanna utca (XVIII. kerület) – 165 ezer Ft/nm, Tél utca (Újpest) – 171 ezer Ft/nm, Harmat utca (Kőbánya) – 181 ezer Ft/nm, Lakatos út (XVIII. kerület) – 189 ezer Ft/nm, Szigony utca (Józsefváros) – 201 ezer Ft/nm, Fiastyúk utca (Angyalföld) – 260 ezer Ft/nm, Gazdagréti út (XI. kerület) – 321 ezer/nm.